* 강성현의 룰상 인수액은 18,250,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영해 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 평가한 것이며, 인진식의 대항력 및 별도 인수 가능성까지 해소된 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서의 적용 범위와 효력을 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경30462. 김포시 사우동 에비뉴 B동 601호는 2016년 사용승인된 6층 건물의 최상층 오피스텔입니다. 소유자는 사형택이고, 주택도시보증공사가 190,000,000원을 청구하면서 강제경매가 시작됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 12월 18일 국(서초세무서장)의 압류입니다. 그런데 그보다 앞서 강성현이 전입하고 확정일자를 받은 뒤 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 임차권의 인수 문제가 가장 먼저 검토되어야 하는 물건입니다.

일반적인 권리분석만 적용하면 강성현의 보증금 190,000,000원은 최저매각가보다 많아 낙찰자가 부족분을 인수할 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 강성현 임차권의 실질 인수 부담은 해소되는 것으로 판단합니다. 다만 별도로 기재된 인진식의 전입신고일과 대항력은 미상입니다. 강성현에 대한 확약만으로 다른 임차인의 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2016년 수산업협동조합중앙회 명의로 설정됐던 채권최고액 480,000,000원의 근저당권은 2016.11.28 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 유효한 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다. 이후 국의 압류가 말소기준권리가 되었으며, 이 압류와 2026.02.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

강성현은 등기부 임차권등기 및 매각물건명세서, 인진식은 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약이 있어도 신건 가격은 높다

에비뉴A동B동의 최근 12개월 실거래는 1건이며, 거래금액은 168,000,000원입니다. 이 물건의 최저매각가 175,000,000원은 해당 거래가보다 7,000,000원 높고, 최근 시세의 104.2%입니다. 따라서 강성현 관련 인수액을 확약으로 해소하더라도 신건 최저가 자체가 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

비교 거래의 전용면적은 36.87㎡이고 대상 물건의 시세분석 기준면적은 39.4㎡이므로 완전히 동일한 면적의 거래는 아닙니다. 또한 표본이 1건에 불과해 개별 호실의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 충분히 설명하지 못합니다. 그럼에도 현재 확인되는 거래 수준에서는 최저가에 가격상 할인 이점이 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 배당표는 주어진 배당 시나리오의 결과이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 강성현의 보증금을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 순위와 금액은 추가 권리 및 조세채권 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가 인하와 인수액 증가

이 사건은 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약을 반영하는 경우와 반영하지 않는 경우를 분리해야 합니다. 아래 회차별 인수액은 확약을 적용하기 전의 원칙적 계산값입니다.

실질취득 합계는 각 회차 낙찰가와 제공된 강성현 인수액을 더한 값입니다. 강성현의 말소동의 확약을 적용하기 전의 비교이며, 취득세·명도비·기타 취득 부대비용 및 인진식 관련 위험은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 사우동 김포시청 북서측 인근입니다. 주변은 관공서·업무시설·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2016.07.05 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·상하수도·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 토지 북동측으로 포장도로에 접하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·재정비촉진지구·고도지구·진입표면구역·장애물제한표면구역 등 지정사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 661.1㎡이며 가로장방형 평지입니다. 공시지가는 1,908,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 오피스텔이며 최근 12개월 거래가 1건입니다. 매매가격과 매도 소요기간의 불확실성을 감안해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상, 말소 조건, 낙찰자의 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 강성현 임차권 정리. 을구 3번 주택임차권등기의 말소가 실제로 가능한지, 경매 이후 권리 정리에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 인진식 대항력 조사. 전입신고일, 확정일자, 점유 범위, 임대차계약 및 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 방지. 강성현 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 별도 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 채권관계와 배당 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
• 소규모 오피스텔 시세 확인. 최근 거래가 1건이고 비교 면적도 다르므로, 대상 호실의 실제 매매 가능 가격과 임대수요를 추가 확인해야 합니다.
• 세금 및 공과금. 국의 압류가 말소기준권리인 사건인 만큼 조세채권과 실제 배당 순위를 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능 부분도 확인해야 합니다.
• 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현재 점유자를 확인하고 인도·명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 입찰가 상한. 최근 실거래 168,000,000원과 비교하되, 권리 확인 비용 및 환금성 위험을 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황 및 확약서를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 안전한 경매는 아니다”

이 물건은 선순위 임차보증금 190,000,000원이라는 큰 권리 부담을 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해소할 수 있는 구조입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 강성현 관련 인수액은 실질 0원이므로, 원칙상 계산되는 18,250,000원을 낙찰자가 부담하는 상황과 구별해야 합니다.

하지만 문제는 여기서 끝나지 않습니다. 인진식이라는 별도 임차인의 전입일과 대항력이 확인되지 않았고, 강성현의 확약은 인진식에게 적용되지 않습니다. 따라서 강성현의 권리가 정리되더라도 전체 임차인 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

가격도 매력적이지 않습니다. 최저가 175,000,000원은 최근 거래가 168,000,000원의 104.2%입니다. 게다가 거래 표본이 1건뿐인 20세대 소규모 오피스텔로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 신건 실질취득액은 193,250,000원으로 계산되어 가격 부담은 훨씬 커집니다.

종합 판단은 C등급(42점). 확약으로 강성현의 주된 인수 위험이 완화되는 점은 긍정적이지만, 확약 밖 미상 임차인, 최근 거래보다 높은 최저가, 적은 거래 표본과 소규모 오피스텔의 환금성 위험이 겹칩니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다. 확약서의 효력과 인진식의 대항력을 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.