인천지방법원 2026타경30499. 경기도 김포시 풍무동 넘버원리치안 10층 1004호 오피스텔입니다. 감정가는 130,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기부상 소유자는 이후승이며, 주택도시보증공사가 124,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 이효주의 대항력과 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약의 효력입니다. 이효주는 2021.01.22 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.03.31 국세 압류보다 먼저 주택을 점유했습니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
그러나 이 물건에는 중요한 단서가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출입니다. 해당 확약이 실제 인수권리 해소에 필요한 범위를 충족하고 이행된다면, 명목상 표시된 보증금 전액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기 말소동의와 임차인의 대항력 포기는 법적으로 구별되므로, 확약서 원문과 임차권자의 권리관계를 최종 확인하는 것이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 10층 1004호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 풍무로 168 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 건물 중 10층 1004호 |
| 이용상태 | 오피스텔 구조 · 복층 형태로 조사 |
| 소유자 | 이후승 (2021.01.22 소유권이전, 거래가액 133,322,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2023.03.31 갑구 9번 압류 · 국(파주세무서장) |
| 등기부 발급일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입과 말소동의 확약
말소기준권리는 2023.03.31 국(파주세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 해당 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 124,000,000원의 실제 인수 여부
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효주 | 1004호 전부 | 2021.01.22 | 124,000,000원 | 대항력 있음 | 배당순위 확인 | 실제 임차인 |
| 실제 임차인 | 이효주 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.01.07 / 2차 계약 2022.12.06 |
| 주민등록일 | 2021.01.22 |
| 점유개시일 | 2021.01.22 |
| 등기부상 확정일자 | 2021.01.07 / 2차 계약 2023.02.02 |
| 임차보증금 | 124,000,000원 (1차 계약 119,000,000원) |
| 임차권등기 | 2024.02.13 · 을구 1번 · 2024카임26 |
| 배당요구 기록 | 있음 · 2024.02.13 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제 | 확인 필요 배당 시뮬레이션상 우선변제액 미반영 |
| 말소동의 확약 | 제출 기재 주택도시보증공사 |
확약 이행 전제: 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
단, 말소동의 확약이 실제 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지는 별도 확인이 필요합니다. 단순한 임차권등기 말소동의만으로 모든 임대차상 권리가 포기된다고 단정할 수 없습니다.
확약은 이효주 관련 권리에 한정되며, 그 밖의 별도 임차인이나 점유자가 존재한다면 해당 권리에 자동 적용되지 않습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이효주 1명입니다.
또한 등기부에는 확정일자가 기재되어 있으나, 예상배당 계산에서는 임차인의 우선변제 배당이 반영되지 않았습니다. 확정일자 기재와 실제 배당순위 판정 사이의 차이는 반드시 매각물건명세서, 임대차관계 서류와 배당요구 관련 기록으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 임차인 이효주 보증금(명목상 인수) | 124,000,000원 | 0원 |
| 1. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 124,000,000원 | 124,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,380,000원 |
매각가 130,000,000원 가정 시 집행비용 2,620,000원, 주택도시보증공사 예상배당 124,000,000원, 소유자 잔여 3,380,000원으로 계산된 시나리오입니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 차이가 날 수 있습니다.
④ 회차별 분석 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 명목상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(감정가 100%) | 130,000,000원 | 124,000,000원 | 0원 | 124,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 22,256,000원 | 124,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 42,697,600원 | 124,000,000원 |
위 표의 명목상 인수액 124,000,000원은 말소동의 확약을 반영하지 않은 자동계산상 금액입니다. 확약이 유효하게 이행되어 해당 권리가 해소된다면 표의 명목상 인수액을 실제 취득비용에 추가하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 저렴하다고 단정할 수 없다
감정가는 130,000,000원이고, 소유자 이후승의 2021.01.22 등기 당시 거래가액은 133,322,000원입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재 시장가격과 동일하지 않습니다. 최근 12개월 동일 용도·유사 면적 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로, 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 소재 신풍초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 풍무역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 지하 4층·지상 10층 철근콘크리트구조로, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비 등을 갖추고 있습니다. 해당 호실은 복층 구조로 조사되었습니다.
- 도로. 서측으로 광대로인 풍무로가 위치하며 동측으로 폭 약 10m 도로가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(풍무2)에 속하며, 공시지가 기준은 4,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구 및 공항 관련 장애물제한표면구역·진입표면구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 기록에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지의 지정기간이 명시되어 있으므로 매각 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 현황. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 풍무역과 주변 주거·상업시설 접근성은 검토할 만하지만, 오피스텔의 실제 거래가격과 매수 수요를 확인하지 않은 상태에서 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 을구 1번 주택임차권등기뿐 아니라 실제 보증금 인수 위험까지 해소하는지, 이행에 필요한 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임차인의 대항력. 이효주의 2021.01.22 전입·점유와 124,000,000원 보증금에 대한 원본 기록을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소만으로 대항력이 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 확정일자와 배당순위. 등기부상 2021.01.07 및 2023.02.02 확정일자 기재와 예상배당 계산의 우선변제 미반영 사유를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 파주세무서·동고양세무서·고양세무서·김포시 압류가 존재합니다. 당해세와 우선배당 대상 조세액 및 배당순위를 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 6-1번 부기등기에 따른 임대의무 및 관련 행정사항의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기와 별도로 현재 점유자 및 인도 가능 상태를 현장과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 복층 구조. 복층 부분의 실제 사용상태와 공부상 구조, 이용상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부를 관리주체에 확인하고 별도 취득비용으로 검토해야 합니다.
- 실거래 비교. 풍무동 유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매도호가를 비교해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·확약서·배당요구 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 검증 후”
이 사건은 단순히 보증금 124,000,000원이 표시되어 있다는 이유로 무조건 피해야 할 물건도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있다는 이유만으로 무조건 안전한 물건도 아닙니다.
핵심은 말소동의 확약이 선순위 임차인의 보증금 인수 위험까지 실제로 해소하는가입니다. 그 효력이 확인되고 이행된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 반대로 확약의 적용 범위가 제한되거나 이행되지 않는다면, 말소기준권리보다 빠른 전입일과 124,000,000원 보증금은 중요한 위험 요소로 남습니다.
국세·지방세 압류 4건에 따른 배당 변동 가능성과 민간임대주택등기, 현재 점유 및 우선변제 관계도 확인해야 합니다. 특히 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저매각가 130,000,000원의 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약의 인수 해소 효력과 실제 이행 조건을 확인하고, 선순위 임차인의 잔존 권리 및 조세 관련 사항을 검증한 다음, 유사 오피스텔의 최근 실거래를 근거로 입찰가격을 정하는 것이 합리적입니다. 권리 해소 가능성은 있지만, 아직 가격 메리트까지 입증된 물건은 아닙니다.
