대전지방법원 2026타경601132. 세종특별자치시 연서면 성제리 299-25에 소재한 상업용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,155,274,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 건물은 음식점·사무소 등 상업용으로 이용 중이며, 주변에는 주택과 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재합니다.
등기상 권리관계만 보면 기준권리가 비교적 명확합니다. 2020년 9월 17일 세종우리신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 2026년 6월 9일 이 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2026년 8월 26일 확정채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경됐습니다. 이는 새로운 근저당권이 하나 더 설정된 것이 아니라 기존 근저당권의 이전입니다. 매각으로 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 상업용 부동산 경매처럼 등기만 확인하고 입찰 여부를 결정하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 목록3·4 농지취득자격증명 필요라는 조건이 있고, 증명서를 제출하지 못하면 매수보증금을 몰수할 수 있다고 기재되어 있습니다. 목록3은 맹지이며, 토지현황이 전용허가 없이 변경된 경우 원상복구명령 가능성도 있습니다. 이 세 가지는 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601132 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 성제리 299-25 도로명주소: 세종특별자치시 연서면 월성로 271-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 상업용(음식점, 사무소 등) 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 경량철골지붕 단층건물 |
| 토지 면적 / 지목 | 985.0㎡ · 대 |
| 소유자 | 박공민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,155,274,000원 / 1,155,274,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 세종우리신용협동조합 / 396,639,896원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.17. 세종우리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.08.26. 확정채권양도에 따른 이전) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 근저당권 이전은 확인 필요
말소기준권리는 을구 1번의 세종우리신용협동조합 근저당권입니다. 2020년 9월 17일 설정된 채권최고액 468,000,000원의 담보권으로, 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 압류·가압류는 확인되지 않습니다.
다만 근저당권자 변경은 반드시 확인해야 합니다. 경매개시결정은 2026년 6월 9일 세종우리신용협동조합 명의로 이뤄졌고, 이후 2026년 8월 26일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 접수됐습니다. 따라서 현재 채권자와 경매신청 당시 채권자 사이의 채권양도 및 승계 관계, 배당받을 채권자의 지위를 관련 서류로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금·배당은 확인해야 한다
현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 점유자는 1층 103호의 이정화 1명입니다. 전입일은 2025년 12월 2일로, 말소기준권리인 2020년 9월 17일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정화 1층 103호 |
2025.12.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
- 대항력. 전입일 2025.12.02.은 말소기준권리 2020.09.17. 이후이므로 대항력 없음으로 판단합니다.
- 보증금. 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금이 0원이라는 의미가 아니므로 임대차계약서와 실제 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 가능성도 보증금과 점유·전입 등 요건을 확인해야 합니다.
- 배당요구. 배당요구 여부와 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 임차인 보증금 및 최우선변제액은 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
- 실제 임차인 수. 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
③ 시세·가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 평가할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,155,274,000원입니다. 유찰은 아직 발생하지 않은 신건입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트나 표준형 상가가 아니라 상업용 단층건물과 토지가 결합된 기타 + 토지 물건입니다. 토지의 이용상태, 농지취득자격증명 발급 가능성, 목록3의 맹지 문제, 원상복구 가능성 등이 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
| 구분 | 매각가격 시나리오 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,155,274,000원 | 100% | 신건 · 0회 유찰 |
| 1회 유찰 시 | 924,219,200원 | 80% | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 739,375,360원 | 64% | 가정 시나리오 |
위 금액은 제공된 회차별 가격 시나리오입니다. 시세가 아니며, 이 가격에 낙찰받는 것이 경제적으로 유리하다는 의미도 아닙니다. 특히 목록3·4의 농취증 발급 가능성, 맹지의 접근 문제, 토지현황 변경에 따른 복구비용을 확인한 후 실질적인 취득원가를 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,155,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·산정기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 매각가의 약 1.2% | 13,952,740원 |
| 1. 근저당권 · 세종우리신용협동조합 | 채권최고액 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 673,321,260원 |
위 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 피담보채무액, 이자, 집행비용, 조세채권 및 임차인 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 이 사건의 가장 큰 위험 구간
감정평가상 본건은 세종특별자치시 연서면 성제리의 연서면 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고, 동측 원거리에 조치원 시내가 위치합니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
| 확인 대상 | 현재 확인 내용 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 목록3·4 | 농지취득자격증명 필요 | 증명서 발급 가능 여부 및 제출 절차 |
| 목록3 | 맹지 | 진입로, 통행권, 도로 연결 및 이용 가능성 |
| 목록3·4 토지 | 공부상 지목은 전, 현황은 목록1의 부속토지 등으로 이용 | 현황 변경의 적법성, 허가 여부, 복구 범위 |
| 제시외 물건 | 제시외 건물 및 수목 포함 일괄매각 | 실제 경계·면적·구조·이용 상태 및 권리관계 |
특히 목록3과 목록4는 공부상 지목이 '전'이지만 현황은 목록1 토지의 부속토지 등으로 이용 중입니다. 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르다는 사실만으로 위법이라고 단정할 수는 없지만, 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 원상복구명령 가능성이 있다는 점은 명세서에 명시되어 있습니다.
⑥ 용도지역·건물 상태·입지 분석
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역(전부제한구역)에도 해당합니다. 준보전산지와 접하는 사항도 있어 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 형태. 토지면적은 985.0㎡이며 지목은 대입니다. 평지·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 다만 목록3은 별도로 맹지라고 명시되어 있으므로 전체 토지의 도로접면만 보고 개별 목록의 접근성을 판단하면 안 됩니다.
- 건물 구조. 경량철골구조의 단층 건물로 외벽은 메탈사이딩·샌드위치패널 등, 내벽은 내부 인테리어 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, LPG설비가 되어 있습니다. 실제 영업·사용 가능 여부는 현장 상태와 시설 점검을 통해 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 음식점·사무소 등 상업용으로 이용 중입니다. 다만 임대관계와 실제 임차조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3·4는 공부상 지목이 전이나 현황은 목록1의 부속토지 등으로 이용 중입니다. 현황과 공부의 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 입지. 주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 환금성. 상업용 건물과 복수 토지의 일괄매각에 농취증·맹지·원상복구 변수가 겹칩니다. 일반적인 단일 상업시설과 달리 매수 가능자의 조건이 제한될 수 있으므로 실제 이용 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 낙찰 전 확인해야 할 7가지
- 농취증 사전 확인. 목록3·4의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에 사전 문의하세요. 미제출 시 매수보증금 몰수 가능성이 명시되어 있으므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 목록3 맹지 확인. 지적도·현황도로·토지대장을 대조하고 실제 진입이 가능한지 확인하세요. 통행권이나 진입로 확보 문제가 있다면 이용가치와 환금성에 직접적인 영향을 줍니다.
- 원상복구 여부. 목록3·4의 지목과 현황이 다른 이유, 토지현황 변경의 허가 여부, 원상복구명령 가능성과 비용을 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 및 수목의 실제 위치와 경계, 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 조사. 이정화의 1층 103호 점유 사실, 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력이 없다는 판단과 최우선변제 배당 가능성은 구분해야 합니다.
- 채권양도 및 채무관계. 소유자 박공민과 근저당 채무자 오장근이 다른 이유, 2026.08.26. 근저당권 이전에 따른 채권자 승계 및 실제 피담보채무 잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가만으로 입찰 상한을 결정하지 마세요. 인근 유사 상업용 건물과 토지의 실거래, 실제 이용 가능성, 농취증 및 복구 관련 비용을 반영해 총 취득원가를 산정하세요.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 토지 조건이 승부처”
이 물건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 2020년 9월 17일 세종우리신용협동조합 근저당권이 기준이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 이정화는 2025년 12월 2일 전입했으므로 대항력이 없으며, 현재 자료상 대항력에 따른 보증금 인수는 0원으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 최우선변제 등 배당 문제는 별도 확인해야 합니다.
진짜 위험은 토지에 있습니다. 목록3·4는 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 목록3은 맹지이며, 목록3·4의 공부상 지목과 현황 이용상태가 다릅니다. 전용허가 없는 토지현황 변경이라면 원상복구명령 가능성도 있습니다. 여기에 소유자와 근저당 채무자의 불일치, 근저당권 양도에 따른 채권자 승계 확인, 임차인 보증금 미상 문제까지 남아 있습니다.
최종 판단: 권리관계는 비교적 단순하지만 토지·인허가 위험이 큰 물건입니다. 신건 가격에 바로 응찰하기보다는 농취증 발급 가능성, 맹지 해소 여부, 원상복구 범위, 실제 임차보증금, 채권양도 관계를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다. 이 조건들이 해소되고 실제 이용가치와 주변 거래가격이 확인될 때 비로소 입찰가격을 산정할 수 있습니다.
권리는 비교적 깨끗하다. 그러나 농취증과 토지현황을 확인하지 않은 입찰은 위험하다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 낙찰 후 해당 토지를 적법하게 취득하고 사용할 수 있는지에 있습니다.
