부산지방법원 2023타경56257. 부산진구 연지동 연지우성스마트시티뷰 지하1층 비101호입니다. 사건상 용도 분류는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가서상 해당 호실의 이용상태는 제2종근린생활시설(체력단련장, 우성스마트피트니스)입니다. 공동주택이 아니라 지하층의 상업용 시설이라는 점부터 구분해야 합니다.
등기상 소유자는 주식회사삼토종합건설입니다. 2023년 3월 23일 남부산농업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 그 이후 부산은행·신용보증기금·신보2021제13차유동화전문유한회사 등의 가압류가 이어졌습니다. 경매 신청채권자는 남부산농업협동조합이며 청구금액은 2,670,389,145원입니다.
등기상 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 임차인 오은미 씨의 신고상 입주일은 2020년 7월 8일로, 현재 말소기준권리인 2023년 3월 23일 근저당권보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없으며, 매수인 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경56257 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 동평로 269, 지하1층 비101호 (연지동, 연지우성스마트시티뷰) |
| 물건 분류 / 현황 용도 | 사건 분류: 대지 · 감정평가상 이용상태: 제2종근린생활시설(체력단련장, 우성스마트피트니스) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 지하1층 비101호 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 1,044.4㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사삼토종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 4,009,400,000원 / 1,964,606,000원 (감정가의 약 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 남부산농업협동조합 / 2,670,389,145원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 · 을구 3번 근저당권 · 남부산농업협동조합 · 채권최고액 3,168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 건물 이용상태 | 지하1층 비101호: 제2종근린생활시설(체력단련장) |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전의 임차인이 핵심이다
말소기준권리는 2023년 3월 23일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,168,000,000원입니다.
이 근저당권보다 앞선 2020년 7월 8일에는 임차인 오은미 씨의 신고상 입주일이 존재합니다. 임차인 신고는 2023년 9월 12일 배당요구까지 이어졌습니다. 따라서 이 물건은 후순위 권리의 소멸 여부만 확인하고 끝낼 수 있는 사건이 아닙니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 / 입주일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은미 | 지하1층 비101호 2020.07.08 |
가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 인수 위험 확인 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다. 임차인의 배당요구일은 2023.09.12이며, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않습니다.
대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크며 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 경우에는 다음 구조가 됩니다.
실질취득액 = 낙찰가 + 미배당 인수보증금 ≈ 보증금
낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나므로 총취득 부담이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 19억 6,460만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
반면 2023년 3월 23일 이후 설정된 부산은행 가압류, 신용보증기금 가압류, 신보2021제13차유동화전문유한회사 가압류와 2023년 7월 4일 경매개시결정은 말소기준권리 후순위입니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 공동주택 실거래를 본건 가격으로 사용할 수 없다
연지우성스마트시티뷰의 확인된 최근 거래는 공동주택 거래입니다. 본건은 지하1층의 제2종근린생활시설(체력단련장)이고, 실거래 자료의 전용면적은 73.27~84.98㎡입니다. 본건의 시세 비교 대상면적은 364.4㎡로 제시되어 있어 면적과 이용 용도가 일치하지 않습니다.
최근 12개월 평균은 449,500,000원이며 최신 거래는 449,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 +18.9%로 나타납니다. 다만 이는 공동주택 거래 기준이며 본건의 지하 상업시설과 직접 비교할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 6 | 449,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 19 | 450,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 21 | 445,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2024.10 | 73.27㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2024.07 | 84.74㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2024.06 | 73.27㎡ | 19 | 334,000,000원 |
| 2023.09 | 84.74㎡ | 17 | 398,000,000원 |
| 2023.07 | 73.27㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2023.05 | 73.27㎡ | 7 | 309,000,000원 |
| 2023.03 | 73.27㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2022.09 | 84.74㎡ | 11 | 455,000,000원 |
전체 12건의 평균 거래금액은 390,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 449,500,000원이고, 최신 거래는 449,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 +18.9%입니다.
본건의 적정가 판단에는 동일하거나 유사한 면적의 지하 상업시설, 체력단련장, 근린생활시설의 거래사례와 임대수익·공실률 등 별도 자료가 필요합니다. 현재 확인된 공동주택 거래만으로는 적정 낙찰가를 산출할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,964,606,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.1%) | - | 22,046,060원 | - |
| 1. 근저당권 · 남부산농업협동조합 | 3,168,000,000원 | 1,942,559,940원 | 1,225,440,060원 |
| 2. 가압류 · 부산은행 | 136,215,329원 | 0원 | 136,215,329원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 764,000,000원 | 0원 | 764,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신보2021제13차유동화전문유한회사 | 610,000,000원 | 0원 | 610,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 4,678,215,329원 | 1,942,559,940원 | 2,735,655,389원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 근저당 채권액은 실제 잔액이 아니라 등기상 채권최고액 기준입니다. 임차인의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않아 위 배당 계산에 임차인 관련 배당·인수액이 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 교부 0원과 채권자 배당액은 임차인 권리관계가 확정된 최종 배당표가 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% |
1,964,606,000원 | 1,942,559,940원 | 2,735,655,389원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 34.3% |
1,375,224,200원 | 1,359,071,958원 | 3,319,143,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 24.01% |
962,656,939원 | 950,630,370원 | 3,727,584,959원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산진구 연지동, 부산시민공원 북측 인근입니다. 주변은 시민공원, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 비101호는 제2종근린생활시설(체력단련장)로 우성스마트피트니스라는 상호로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 본건은 일반적인 주거용 부동산이 아닌 지하 상업시설입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 21층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·시스템에어컨 등의 설비가 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,044.4㎡입니다. 일반상업지역이며 평지·가로장방형 토지로 조사되었습니다. 남측으로 광대로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 광로3류(폭 40~50m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 단지 규모는 114세대이며 준공일은 2020.05.29입니다. 본건은 지하 체력단련장이라는 특수한 상업시설로 일반 공동주택과 매수 수요층이 다릅니다. 동일 용도의 거래사례 및 임대수익 확인 없이 공동주택 거래가를 기준으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 원본 확인. 오은미 씨의 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유관계, 계약기간 및 임대인 확인이 우선입니다. 보증금이 확인되지 않으면 입찰가 산정부터 보류하는 것이 안전합니다.
- 대항요건 확인. 신고상 입주일 2020.07.08이 말소기준권리보다 빠릅니다. 상업용 건물의 임대차라면 실제 인도·점유와 사업자등록 등 대항요건을 확인해야 합니다. 입주일만으로 대항력을 확정하지 말고 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 확정일자와 우선변제 확인. 확정일자, 사업자등록 및 배당요구 내용, 임차인의 실제 배당순위를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 우선변제액과 인수액 모두 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가만으로 판단하지 말고 낙찰대금에 임차인 미배당 인수보증금 및 기타 매수인 부담 비용을 합산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 임차인 구조라면 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
- 신탁등기 이력 확인. 2020.06.10 신탁등기가 설정되었다가 2020.07.16 신탁재산 귀속으로 말소되었습니다. 현재 등기와 신탁원부 관련 과거 권리관계를 함께 대조하세요.
- 제시외물건 확인. 기호 ㉠, ㉡의 소유권과 매각 포함 여부, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 상업시설 수익성 검토. 우성스마트피트니스의 실제 영업 여부, 임대차 현황, 시설 인수 가능 여부, 설비 유지비 및 공실 시 운영비를 확인하세요. 공동주택 실거래를 본건의 매매가격 기준으로 사용하지 마세요.
- 관리비·공과금. 지하 상업시설의 관리비 체납, 공용부분 부담, 수도·전기·냉난방 및 설비 관련 미납액을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 토지이용 및 건축 관련 사항. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 및 최고높이 제한을 확인하고 향후 용도 변경이나 시설 운영에 제한이 있는지 관할 기관에 확인하세요.
- 배당 및 등기 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 배당요구 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가 ≠ 49%의 실질취득 부담”
이 사건은 감정가 40억 940만원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 19억 6,460만 6,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당한 하락입니다. 하지만 본건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 입주일을 가진 임차인과 미확인 보증금입니다.
임차인 오은미 씨는 2020년 7월 8일 입주한 것으로 신고되어 있으며, 말소기준권리는 2023년 3월 23일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 처리하는 것은 위험합니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수금액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
가격 비교도 아직 성립하지 않습니다. 최근 12개월 평균 거래가 4억 4,950만원, 최신 거래가 4억 4,900만원으로 확인되지만 이는 공동주택 거래입니다. 지하1층 364.4㎡ 규모의 근린생활시설인 본건과 직접 비교할 수 없으므로 가격 메리트를 인정할 근거로 사용할 수 없습니다.
여기에 체력단련장이라는 특수용도, 두 차례 유찰, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%, 제시외물건 관련 확인사항까지 남아 있습니다. 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 매수인이 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
