부산지방법원 2023타경107225. 부산 사하구 장림동 980-61에 소재한 기타 + 토지 유형의 일괄매각 물건입니다. 토지는 999.0㎡의 공장용지이며, 매각물건명세서에는 제시외 건물 2-1과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-757호의 기계기구목록, 제시외 기계기구 3-1이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 농업회사법인주식회사청송종합식품입니다.
권리의 기준점은 2018년 10월 22일 설정된 주식회사 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,680,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행 등 다수 채권자의 가압류와 압류가 이어졌지만, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 후순위 권리가 정리되는 물건으로만 보면 안 됩니다. (주)산들천은 2016년 1월 5일 전입하여 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 배당표상 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 이 금액과 실제 취득비용을 함께 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경107225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 980-61 도로명주소: 부산광역시 사하구 하신중앙로3번길 60-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 |
| 토지면적 / 지목 | 999.0㎡ / 공장용지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사청송종합식품 |
| 감정가 / 최저가 | 1,939,671,680원 / 1,939,671,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 대구은행 / 1,538,577,012원 |
| 말소기준권리 | 을구 11번 근저당권 · 주식회사 대구은행 · 채권최고액 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 포함 · 기계기구목록 및 제시외 기계기구 3-1 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 대구은행, 임차인은 선순위
등기상 말소기준은 을구 11번 대구은행 근저당권입니다. 2018년 10월 22일 설정된 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권으로, 경매 매각 시 소멸하는 권리입니다.
갑구 4번부터 12번까지의 가압류 및 후속 압류는 말소기준권리 이후에 설정된 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 특히 신용보증기금은 2023년 8월 23일 대구은행 근저당권 일부를 72,139,209원 대위변제에 따라 이전받았습니다. 이 권리변동도 배당관계와 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원 인수
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 임차인은 실제 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)산들천 (대표자 김현자) |
2016.01.05 확정일자 미상 |
10,000,000원 3,600,000원 |
대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 약 2년 9개월 앞섭니다. 배당표의 판단은 대항력 있음 · 우선변제권 없음이며, 보증금 전액 10,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 메리트는 별도 검증
현재 감정가는 1,939,671,680원이고 최저매각가는 1,939,671,000원입니다. 감정가와 최저가의 차이는 680원으로, 사실상 감정가 수준의 신건입니다.
다만 공장용지와 건물, 기계기구목록이 함께 매각되는 물건이므로 일반적인 주택 실거래와 같은 방식으로 가격을 비교해서는 안 됩니다. 이 사건의 감정가를 검토할 때는 토지 999.0㎡뿐 아니라 건물과 포함 기계기구의 실제 상태 및 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 현재 가격을 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,939,671,000원 | 10,000,000원 | 1,949,671,000원 | 1,699,229,737원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,551,736,800원 | 10,000,000원 | 1,561,736,800원 | 2,083,284,595원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,241,389,440원 | 10,000,000원 | 1,251,389,440원 | 2,390,528,481원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 임차보증금 인수액 10,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 반영됩니다. 따라서 입찰가는 매각가격만이 아니라 임차보증금과 설비·건물의 실제 활용가치를 더해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,939,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,796,710원 | 매각가의 약 1.1% 추정 |
| 인수. 임차인 (주)산들천 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 전액 인수 |
| 1. 대구은행 근저당 | 1,680,000,000원 | 1,680,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 자연과바다 가압류 | 21,101,900원 | 21,101,900원 | 전액 배당 |
| 3. 신용보증기금 가압류 | 1,432,300,000원 | 216,772,390원 | 일부 배당 · 미배당 발생 |
| 4. 중소벤처기업진흥공단 | 193,727,262원 | 0원 | 미배당 |
| 5. 중소기업은행 | 102,154,576원 | 0원 | 미배당 |
| 6. 부산신용보증재단 | 63,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 7. 서울보증보험 | 20,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 8. 농업협동조합중앙회 | 78,448,737원 | 0원 | 미배당 |
| 9. 농협은행 | 10,686,184원 | 0원 | 미배당 |
| 10. 서울보증보험 가압류 변경 | 15,685,368원 | 0원 | 변경등기 반영 내역 |
| 잔여. 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당가정상 채권자 총 청구액은 3,617,104,027원, 총 배당액은 1,917,874,290원, 미배당액은 1,699,229,737원입니다. 임차보증금 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산합니다. 당해세 등은 최종 배당표와 원본 서류로 추가 확인해야 합니다.
⑤ 유치권·기계기구 — 확정판결과 매각 범위를 구분
매각물건명세서 비고에는 2024년 5월 13일자로 유치권 신고가 접수된 사실이 기재되어 있습니다. 신고 금액은 다음과 같습니다.
| 유치권 신고자 | 신고금액 | 판결 관련 사항 |
|---|---|---|
| 주식회사 산들천 | 177,405,000원 | 유치권 부존재 확정판결 |
| 주식회사 팜앤시니어 | 288,790,400원 | 유치권 부존재 확정판결 |
기계기구와 설비는 매각 범위를 정확히 구분해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1이 포함됩니다.
- 기계기구목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2018-757호의 기계기구목록과 제시외 기계기구 3-1이 포함됩니다.
- 매각 제외 설비. 목록2 건물 2층의 냉동·냉장설비는 임차인이 설치한 것으로 조사됐으며, 해체 및 이동이 용이한 동산으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 현장 확인. 포함 기계기구의 실제 소재 여부, 작동 상태, 설치 상태와 제외 설비의 경계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지 이용 및 환금성 메모
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
|---|---|
| 용도지역 | 전용공업지역 |
| 토지면적 | 999.0㎡ |
| 공시지가 | 699,000원/㎡ |
| 지형 높이 / 형상 | 완경사 / 사다리형 |
| 도로 접면 | 세로각지(가) |
| 용도지역지구 | 비행안전구역 포함 · 전용공업지역 |
- 용도. 전용공업지역의 공장용지입니다. 취득 후 실제 사용할 업종과 건축물의 이용 가능 범위를 관련 인허가 기준에 맞춰 확인해야 합니다.
- 토지 형태. 999.0㎡, 완경사, 사다리형이며 도로 접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진입과 상·하역 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 비행안전구역 포함으로 표시되어 있습니다. 건축·증축·시설물 설치와 관련된 고도 및 행위제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 제시외 건물과 기계기구가 포함된 일괄매각입니다. 건물의 실제 상태와 기계기구의 사용 가능 여부가 취득 후 활용가치에 영향을 줍니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 공장용지 및 설비가 결합된 자산입니다. 실제 활용 업종과 매수 수요를 고려해 보수적으로 접근해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도·입지의 비교 거래가격을 확인한 뒤 감정가와 실질취득액을 비교해야 합니다. 현재 수치만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수액. (주)산들천의 전입일 2016.01.05, 보증금 10,000,000원, 차임 3,600,000원 및 실제 점유 상태를 재확인하세요. 보증금 인수액은 실질취득 계산에 반드시 포함해야 합니다.
- 명도 및 점유. 선순위 대항력 임차인이 존재하므로 임대차관계, 보증금 반환과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 유치권 판결. 창원지방법원 2024가단117207 및 부산고등법원(창원) 2025나10656의 확정판결 원문과 대상 범위를 확인하세요.
- 매각 포함 기계기구. 기계기구목록 제2018-757호와 제시외 기계기구 3-1의 실제 소재·상태를 확인하세요. 목록에 없는 동산까지 취득하는 것으로 판단해서는 안 됩니다.
- 제외 설비. 임차인 설치 냉동·냉장설비는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 포함 설비와 제외 설비를 구분하고 인도 과정의 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 공장 활용 가능성. 전용공업지역 및 비행안전구역 관련 규제, 실제 진입로, 시설 설치 가능 여부를 관할 기관과 현장에서 확인하세요.
- 담보·배당 확인. 대구은행 근저당 채권최고액 1,680,000,000원과 신청채권 청구액 1,538,577,012원은 서로 다른 수치입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 부대비용. 취득세·등기비용·명도 및 시설 정리비용을 별도 산정하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 최종 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구목록 및 확정판결 원문을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금은 인수한다”
부산 장림동 2023타경107225는 대구은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류가 정리되는 공장용지 및 건물 일괄매각 물건입니다. 후순위 채권자의 총 청구액이 크고 배당 후 미배당액이 1,699,229,737원에 이르지만, 그 금액 전체가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다.
매수인이 실제로 주의해야 할 권리상 부담은 2016년 전입한 (주)산들천의 대항력입니다. 보증금 10,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수하는 것으로 산정되며, 신건 기준 실질취득 예상액은 1,949,671,000원입니다.
유치권 신고 2건은 유치권 부존재 확정판결이 있다는 점에서 별도로 검토할 필요가 있습니다. 다만 임차보증금 인수 문제는 그대로 남고, 기계기구목록에 포함된 설비와 매각에서 제외된 냉동·냉장설비를 구분하는 작업도 중요합니다.
결론은 권리 소멸만 보고 입찰할 물건은 아니라는 것입니다. 선순위 임차보증금 1,000만원, 공장용지의 실제 활용성, 비행안전구역 관련 규제, 건물 및 기계기구의 현황을 모두 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거가 없는 상황에서 가격 메리트를 단정하지 말고, 현장 실사와 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
