울산지방법원 2025타경1553. 울산광역시 동구 방어동 74-8에 위치한 대지와 건물의 경매입니다. 토지면적은 321㎡, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 2층 근린생활시설로 현재 정비소로 이용되고 있습니다. 매각 대상은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

등기상 주요 권리는 2020년 3월 23일 설정된 신한은행 근저당권과 2022년 9월 21일 설정된 김정순 근저당권입니다. 신한은행의 채권최고액은 650,400,000원, 김정순의 채권최고액은 550,000,000원으로, 두 근저당의 채권최고액 합계는 1,200,400,000원입니다. 현재 최저매각가 기준 예상배당에서는 두 채권이 채권최고액 기준으로 모두 배당되고 소유자에게 잔여금이 발생합니다.

다만 권리의 말소 여부와 부동산의 실제 가치는 별개의 문제입니다. 이 사건은 건물 일부 멸실, 실제 사용상태, 점유관계, 세금 배당순위를 함께 확인해야 합니다. 이러한 변수가 해소되기 전에는 단순히 유찰 횟수나 감정가만으로 입찰가를 결정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2020.03.23 설정된 을구 19번 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김정순의 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각 시 말소되는 것으로 분류됩니다. 2026년 6월 29일 설정된 국세 관련 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임대관계 — 확인되지 않은 부분이 중요

현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 건물은 정비소로 사용 중이므로 실제 운영자와 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 적정한지는 아직 미확정

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,350,782,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행될 예정입니다.

하지만 주변 유사 근린생활시설과 토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 현재 최저가의 저렴함을 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가가 시세와 같다고 가정하거나, 유찰 후 가격이 낮아진다는 이유만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 향후 실제 매각조건과 일정은 달라질 수 있습니다. 인수액 0원은 확인된 권리 및 배당모형 기준이며 미확인 점유·임차관계는 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,350,782,000원 가정)

신건 최저가인 1,350,782,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 15,907,820원을 공제한 뒤 신한은행에 650,400,000원, 김정순에게 550,000,000원이 배당되고, 소유자에게 134,474,180원이 남는 계산입니다.

근저당권 채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 국세·당해세, 임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 경매 청구금액 519,068,493원과 배당모형의 김정순 배당액 550,000,000원도 서로 다른 기준의 금액이므로 실제 확정 채권액을 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰되면 채권자 미배당 증가

현재 회차에서는 배당모형상 채권자 전액 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시 132,980,656원, 2회 유찰 시 346,944,525원의 미배당이 발생합니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 뜻하며, 후순위 근저당의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 울산광역시 동구 방어동 화진초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 있어 전반적인 교통환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지 형상. 토지면적 321㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 광대로한면에 해당합니다.
• 이용상태. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로, 근린생활시설인 정비소로 이용 중입니다. 위생 및 급배수시설이 갖추어져 있습니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,409,000원입니다. 공시지가는 개별 경매물건의 실제 거래가격이나 적정 낙찰가와 동일하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 화진초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
• 도로. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 학교와도 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 매각물건명세서에는 건물 일부 멸실과 실측면적 평가가 명시되어 있습니다.
• 환금성. 실제 거래 시세가 확인되지 않아 환금성을 단정하기 어렵습니다. 정비소 이용의 지속 가능성, 건물 상태, 토지의 활용성과 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 건물 실측면적 확인. 목록 2의 1층 3㎡, 2층 39.3㎡ 멸실 판단을 현장에서 확인하고 감정평가서의 실측면적, 건축물대장, 현존 구조를 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 실제 상태를 확인하고 사용 가능성과 관리 부담을 검토하세요.
• 임차·점유 확인. 정비소 운영자와 실제 점유자를 파악하고 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 점유 개시 시점을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 동울산세무서장 관련 압류의 체납액과 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 채권액 확인. 신한은행 및 김정순 근저당의 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 대조하세요. 채권최고액 기준 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
• 시장가격 조사. 인근 유사 대지와 근린생활시설의 최근 실거래 및 매물가격을 확인하고, 토지·현존 건물의 가치를 분리해 검토하세요.
• 영업 및 용도 확인. 정비소 사용에 필요한 건축·영업 요건, 상대보호구역 제한 및 향후 용도변경 가능성을 확인하세요.
• 명도·인도 확인. 실제 점유자가 확인되면 인도 협의와 명도 가능성을 검토하고 필요한 비용을 입찰예산에 반영하세요.
• 매각서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부를 확인하세요.

맺으며 — “말소 구조는 명확하지만, 가격과 현장은 검증이 필요하다”

울산지방법원 2025타경1553은 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 확인된 등기권리만 보면 분석의 방향은 비교적 명확합니다.

하지만 이 사건의 핵심 위험은 등기상 근저당만이 아닙니다. 근린생활시설의 실제 점유·임대관계가 불명확하고, 일부 건물 면적이 멸실된 것으로 조사되었으며, 세금 관련 압류도 존재합니다. 특히 감정가와 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 1,350,782,000원이 적정한지 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 시 1,080,625,600원, 2회 유찰 시 864,500,480원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 가격이 하락한다는 사실 자체가 투자수익이나 저가매수의 근거는 아닙니다. 해당 가격이 토지와 현존 건물의 시장가치보다 유리한지 확인해야 합니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조 양호, 현장·임대관계·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 건물의 실제 면적과 이용 가능성, 정비소 점유관계, 세금 배당순위, 유사물건 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하는 것이 타당합니다.