115,200,000원
서울남부지방법원 2025타경10797. 강서구 화곡동 더봄333 제6층 제602호, 전용 20.51㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김재식은 2022.04.30. 매매를 원인으로 2022.05.09. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 299,000,000원입니다. 이후 2023.02.03. 우리금융캐피탈의 가압류가 등기됐고, 이 가압류가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 1.152억”이 아닙니다. 박항효는 말소기준보다 앞서 전입하고 점유를 시작한 대항력 임차인이므로, 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당 보증금은 늘어납니다. 즉 낙찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 붙어 있어, 그 주된 인수 위험이 예외적으로 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 20.51㎡ · 6층 중 6층 |
| 규모 / 사용승인 | 15세대 · 2022.01.17. |
| 소유자 | 김재식 (2022.04.30. 매매, 2022.05.09. 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,250,000원 / 115,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04. |
① 권리 흐름 — 원칙상 대항력 인수, 특별조건으로 실질 0원*
2022.02.08. 설정된 강서신용협동조합 근저당권은 2022.04.20. 이미 말소됐으므로 이 사건의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.02.03. 우리금융캐피탈 가압류입니다. 박항효는 2022.03.23. 확정일자, 2022.04.18. 전입, 2022.04.20. 점유개시로 말소기준보다 앞서며 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 신고 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|
| 박항효 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.04.18. 확정 2022.03.23. 배당요구 2024.04.18. | 299,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 특별조건 계산상 미배당 186,212,800원 실질 인수 0원* |
| KOSA MELANIIA | 현황조사 점유 전입 2024.09.24. 점유 부분·보증금 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 말소기준 이후 전입으로 보증금 인수는 없으나, 실제 점유 범위와 명도 상태 확인 필요 |
실제 임차인·점유관계는 2명이며 보증기관의 중복 승계 신고는 없습니다. 특별매각조건은 박항효의 배당 부족분 반환청구권과 임차권등기 처리에만 적용됩니다. KOSA MELANIIA는 2024.09.24. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 권리 인수보다는 명도·점유 사실 확인 리스크가 남습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 계산상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 115,200,000원 | 186,212,800원 | 0원* | 115,200,000원* |
| 5회 유찰 시 | 92,160,000원 | 208,898,880원 | 0원* | 92,160,000원* |
| 6회 유찰 시 | 73,728,000원 | 226,999,104원 | 0원* | 73,728,000원* |
* 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 박항효 임차권등기 말소 조건이 동일하게 이행되는 경우입니다. 이 특별조건은 박항효 관련 권리에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 수치상 37.7%, 거래시점 공백은 크다
더봄333의 확인된 실거래는 3건이며 모두 2022.04. 거래입니다. 평균은 305,666,666원, 최저는 299,000,000원, 최고는 319,000,000원입니다. 대상과 같은 전용 20.51㎡·6층 거래도 299,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 20.51㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 2022.04 | 21.65㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2022.04 | 21.66㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 305,666,666원 |
특별매각조건이 이행돼 실질취득이 최저가와 같은 115,200,000원이라면, 확인된 실거래 평균의 37.7%입니다. 감정가 281,250,000원보다도 크게 낮아 표면적인 가격 차이는 큽니다. 다만 거래 표본이 3건뿐이고 모두 2022.04.에 집중돼 있어, 이 평균을 2026년 현재의 확정 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,412,800원 |
| 1. 임차인 박항효 보증금 | 299,000,000원 | 112,787,200원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,958,467원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박항효의 부족분은 186,212,800원이지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.01.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 총 15세대, 대상 전용면적은 20.51㎡입니다. 초소형 다세대는 실수요층이 제한될 수 있어 매도 시 환금성 점검이 중요합니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 약 4m·6m 포장도로에 접한 평탄한 정방형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 판넬조 판넬지붕 보일러실 약 1.4㎡의 제시외 건물이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 박항효 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 박항효 임차권 말소 절차. 잔금 납부 이후 임차권등기 말소의 주체·필요서류·처리 시점을 확인해야 합니다.
- KOSA MELANIIA 점유 확인. 점유 부분, 실제 거주 여부, 임대차계약과 보증금, 인도 가능 시기를 현장조사와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.09. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 보일러실 약 1.4㎡의 소유권 귀속과 일괄매각 포함 여부를 감정평가서와 매각목록에서 다시 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 확인된 실거래 3건은 모두 2022.04. 거래입니다. 2026년 현재 인근 유사 면적의 매매·전세·월세와 실제 매도 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·관리비. 국세 압류가 존재하며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 체납세액과 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
특별매각조건이 없었다면 이 물건은 최저가가 아무리 내려가도 박항효의 미배당 보증금이 늘어나 실질부담이 보증금 수준에서 유지되는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 봐도 낙찰가 115,200,000원에 계산상 인수액 186,212,800원이 붙는 구조입니다.
그러나 이번 매각은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 박항효 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 이 조건이 원본과 동일하게 유지되고 정상 이행된다면 실질취득은 최저가인 115,200,000원이며, 확인된 실거래 평균 305,666,666원의 37.7%입니다.
다만 4회 유찰, 전용 20.51㎡, 15세대, 2022.04. 이후 실거래 공백, 별도 점유자의 보증금·점유 부분 미상, 제시외 보일러실이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격 차이는 크지만 환금성은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 특별매각조건의 확실한 이행과 현재 시장에서의 실제 매도 가능성입니다.
