부산지방법원 2026타경100163. 부산광역시 강서구 봉림동 366번지 및 367번지 토지와 그 지상 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 하세호 씨이며, 신청채권자는 가락농업협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 239,244,786원입니다.

권리의 기준점은 비교적 명확합니다. 2019년 7월 12일 설정된 가락농업협동조합의 채권최고액 2억 2,000만원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 동일 조합을 근저당권자로 하는 추가 담보권들이 설정되어 있고, 그중 일부는 채무자가 소유자와 다른 하태언으로 기재되어 있습니다. 등기상 활성 근저당권의 채권최고액을 합산하면 7억 6,200만원입니다.

신건 최저매각가 896,089,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 등록된 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자에게 약 1억 2,272만원이 남는 계산입니다. 다만 채권최고액은 실제 대출잔액과 같지 않습니다. 신청채권 청구액과 전체 채권최고액의 차이도 상당하므로 실제 채무액과 배당순위는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 5건, 기준권리 이후는 매각소멸 예정

이 사건의 말소기준권리는 2019년 7월 12일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 220,000,000원이고 근저당권자는 가락농업협동조합입니다.

이후 설정된 근저당권은 다음과 같습니다.

별도로 2023년 7월 3일 설정된 채권최고액 25,000,000원의 하태인 근저당권은 2024년 3월 12일 말소되었습니다. 국민건강보험공단 압류 2건 역시 각각 해제되어 등기상 말소된 상태입니다. 현재 유효한 압류가 매수인에게 인수되는 구조는 확인되지 않습니다.

② 물건 구성 — 토지 2필지와 주택·창고의 일괄매각

본건은 단일 건물만 취득하는 물건이 아닙니다. 목록 1·2의 토지는 소유자가 동일하고 용도상 불가분의 관계에 있어 일괄 감정평가되었으며, 목록 3·4의 건물과 제시외 건물 3-1까지 일괄매각 대상에 포함됩니다.

특히 목록 3 건물의 1층은 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이 부분은 단순한 설명상의 차이로 넘기면 안 됩니다. 건축물대장, 실제 내부 구조, 용도변경 여부 및 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.

또한 목록 3 건물 중 스라브지붕 단층 변소 6.44㎡는 현황상 멸실되어 감정평가에서 제외되었습니다. 매각물건에는 제시외 건물 3-1이 포함되어 있으므로 현장 방문 시 실제 건물의 위치와 경계, 매각대상 포함 여부를 대조할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 896,089,000원 가정)

채권액은 각 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 가정치입니다. 실제 피담보채무 잔액, 이자, 배당요구 및 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 등 별도 우선 배당항목은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 채권 회수도 달라진다

현재 최저매각가는 감정가와 사실상 동일한 신건 가격입니다. 감정가와 최저가의 차이는 200원에 불과합니다. 유찰이 발생하면 매각가격이 낮아지는 만큼 근저당권자에게 배당되는 금액도 줄어드는 구조입니다.

신건에서는 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 배당을 반영해도 소유자 잔여금이 발생합니다. 반면 1회 유찰부터는 근저당권자에게 전액 배당되지 않는 것으로 계산되고, 2회 유찰에서는 미배당액이 약 1억 9,664만원까지 증가합니다.

⑤ 입지·토지이용·환금성 메모

• 입지. 감정평가상 부산광역시 강서구 죽림동 소재 죽림마을회관 서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 간선도로변 소규모 공장과 근린생활시설, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 남서측 인근에 서낙동로가 통과합니다. 인근에 마을버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 토지면적 393.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 지형은 완경사·가로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 528,200원/㎡입니다. 개별공시지가만으로 전체 토지의 적정 매각가나 실제 거래가치를 확정할 수는 없습니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역(오봉산)에 포함됩니다. 자연녹지지역과 근린공원에 접하는 부분도 확인됩니다.
• 규제. 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 건축·증축·용도변경 가능 여부는 각 규제의 적용 범위와 관할기관 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 주택에는 전기·난방·위생설비가 있고 창고에는 전기설비가 있는 것으로 평가되었습니다. 건물 내벽은 이해관계인 부재로 확인되지 않은 부분이 있습니다.
• 위반 여부. 감정평가에는 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 1층의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르므로 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 아파트나 단일 주택과 달리 토지 2필지, 주택, 창고가 결합된 물건입니다. 유사 거래사례와 개별 건물의 활용 가능성을 확인하기 전에는 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차와 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 주택으로 이용되는 건물의 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하십시오. 등기상 인수 0원만으로 입찰을 결정하면 안 됩니다.
• 소유자와 채무자 관계. 일부 근저당권의 채무자는 하태언으로 기재되어 있고 소유자는 하세호입니다. 제3자 담보제공 관계와 실제 채무자를 확인하십시오.
• 실제 채무잔액 확인. 근저당권 5건의 채권최고액 합계는 762,000,000원입니다. 신청채권액 239,244,786원과 차이가 있으므로 채권계산서와 실제 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지 366·367번지, 목록 3·4 건물 및 제시외 건물 3-1이 실제 매각 범위와 일치하는지 현장에서 대조하십시오.
• 건물 용도 확인. 목록 3 건물 1층은 공부상 일반음식점이나 현황은 주택입니다. 건축물대장, 용도변경 및 관련 인허가를 확인하십시오.
• 멸실 부분 확인. 단층 변소 6.44㎡는 현황 멸실되어 감정평가에서 제외되었습니다. 현장과 도면을 대조하십시오.
• 토지 규제 확인. 지구단위계획구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역의 구체적인 행위제한을 확인하십시오.
• 시세 및 활용가치 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 토지·주택·창고 거래사례를 수집하고 토지와 건물의 개별 가치를 검토한 뒤 입찰 상한을 정하십시오.
• 명도·관리비 및 비용. 실제 점유관계, 건물 상태, 체납 공과금 및 관리 관련 비용을 확인하고 취득 후 수선비와 명도비를 별도로 산정하십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 대조하십시오.

맺으며 — “등기상 깨끗함과 실제 취득 안전성은 다르다”

부산지방법원 2026타경100163은 말소기준권리가 명확하고, 근저당권 등 등기상 담보권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원으로 추정할 수 있습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 등기부에서 끝나지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 실제 주택으로 이용되는 건물의 공부상 용도는 일반음식점입니다. 토지 2필지와 주택·창고 및 제시외 건물까지 결합된 일괄매각이며, 여러 토지이용 규제도 중첩되어 있습니다.

신건 가격은 896,089,000원으로 감정가와 사실상 동일합니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력을 판단할 근거도 부족합니다. 여기에 신청채권액 239,244,786원과 근저당권 채권최고액 합계 762,000,000원의 차이까지 존재하므로 실제 채무 및 배당관계 확인도 필요합니다.

최종 판단: 등기 권리는 비교적 명확하지만, 현황·임대차·토지 활용성과 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.