부산지방법원 2026타경100219. 부산 사상구 주례동 팍스타운 9층 904호, 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사삼림이며, 강제경매 신청채권자는 한선희입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 감정가와 최저가를 비교하는 것이 아닙니다. 2021년부터 점유한 임차인의 보증금 2억 1,000만원과 2021년 설정된 부산은행 근저당권의 우선순위가 핵심입니다.
임차인 한선희는 2021년 2월 19일 전입 및 점유를 시작했고, 최초 보증금 2억원의 확정일자는 2021년 1월 15일입니다. 이는 2021년 5월 25일 설정된 부산은행 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 최초 보증금 2억원은 선순위 임차보증금으로 검토해야 합니다. 다만 2023년 1월 20일 증액된 1,000만원은 별도의 확정일자가 근저당권 설정 이후이므로, 최초 보증금과 같은 순위라고 단정해서는 안 됩니다.
또 하나의 특이사항이 있습니다. 임차인 한선희는 이번 강제경매의 신청채권자이기도 합니다. 분석 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 이것만으로 허위 임대차라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약과 실제 보증금 지급, 점유 및 배당요구의 진정성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 57-17 팍스타운 9층 904호 도로명: 부산광역시 사상구 가야대로378번길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 대상면적 | 76.2662㎡ · 17층 건물 중 9층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사삼림 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 232,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한선희 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.25. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 759,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 임차인 | 한선희 1명 · 임차보증금 210,000,000원 |
① 권리 흐름 — 최초 보증금은 근저당보다 앞선다
이 사건의 말소기준권리는 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 2021년 5월 25일 접수됐으며 채권최고액은 759,000,000원입니다. 실제 대출잔액이나 현재 채권액과 채권최고액은 구분해야 합니다.
임차인의 최초 임대차계약일은 2021년 1월 15일이고, 주민등록 및 점유개시일은 2021년 2월 19일입니다. 모두 말소기준권리인 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 최초 보증금 2억원에 대해서는 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수 가능성을 함께 확인
실제 임차인은 한선희 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차권등기는 2024년 4월 26일 접수됐고, 배당요구도 접수됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한선희 부동산 전부 |
210,000,000원 | 2021.02.19 | 2021.01.15 (200,000,000원) 2023.01.20 (증액 10,000,000원) |
대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균보다 높다
팍스타운의 거래자료는 총 12건이며, 전체 거래 평균은 223,041,666원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 226,250,000원과 최신 거래 252,000,000원을 우선적으로 참고해야 합니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.27㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 70.27㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 13 | 226,500,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 70.27㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 70.27㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 70.27㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | — | 226,250,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 223,041,666원 |
현재 최저가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 226,250,000원의 102.5%입니다. 최근 평균보다 5,750,000원 높습니다. 전체 평균을 기준으로 해도 최저가는 약 104.0% 수준이므로 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
최신 거래는 2026년 6월 252,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 +2.9%입니다. 하락 추세가 아니라 완만한 상승 방향으로 표시됩니다. 다만 최신 거래 한 건만으로 대상 호수의 적정가격을 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정 · 입력된 배당 산식 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 한선희 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당권 | 759,000,000원 | 17,952,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 한선희 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
입력된 배당 시나리오에서는 집행비용 4,048,000원, 임차인 210,000,000원, 부산은행 17,952,000원으로 배분되어 매각대금 232,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차인 한선희의 보증금 채권과 강제경매 신청채권은 동일 인물의 동일한 210,000,000원 채권으로 보아 중복 합산하지 않아야 합니다.
따라서 최초 2억원과 증액 1천만원의 우선순위를 분리해서 검토해야 합니다. 예를 들어 집행비용 4,048,000원을 제외한 잔액은 227,952,000원입니다. 최초 보증금 2억원을 먼저 배당한다면 그 다음 부산은행에 돌아가는 금액은 27,952,000원이 되고, 증액분 1천만원은 별도의 후순위 문제로 남습니다. 이는 입력 배당표의 부산은행 배당액 17,952,000원과 1천만원 차이가 납니다.
실제 배당순위와 증액분에 대한 매수인 인수 여부는 임대차 변경계약, 확정일자, 매각물건명세서 원문을 대조해 확정해야 합니다. 위 계산만으로 증액분의 매수인 인수를 확정하거나 부정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득금액이 중요하다
이 사건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 커지고, 매수인 인수 가능성이 함께 증가합니다. 따라서 최저가만 비교해서 입찰가가 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 232,000,000원 | 0원* | 232,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 185,600,000원 | 27,798,400원 | 213,398,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 148,480,000원 | 64,398,720원 | 212,878,720원 |
* 현재 신건의 0원은 입력된 배당 시나리오 기준입니다. 보증금 증액분의 배당순위와 인수 여부에 대한 재검증이 필요합니다. 유찰 시나리오의 인수액은 입력된 210,000,000원 전체를 기준으로 계산된 값입니다.
즉 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 실질취득금액은 약 2억 1,300만원대로 수렴하는 구조입니다. 이 시나리오상 금액은 최근 12개월 평균 226,250,000원보다 낮지만, 임차권의 증액분 순위와 인수 범위가 확정되기 전에는 이를 확정적인 가격 메리트로 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 소재 냉정역 남동측 인근 가야대로변에 위치합니다. 주변은 상업용시설, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 부산도시철도 2호선 냉정역이 인근에 있고 시내버스정류장도 소재합니다. 가야대로와 서측 현황도로를 이용할 수 있으며 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 2018.10.30 준공된 팍스타운으로 총 29세대입니다. 철근콘크리트구조 17층 건물이며 해당 호수는 9층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 공동현관기, 소화전, 화재경보설비, 도시가스 개별난방 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 54m 제한지역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시됩니다. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못한 상태입니다.
- 환금성. 29세대 규모의 소규모 건물입니다. 거래가격이 198,000,000원부터 252,000,000원까지 분포하고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.3회로 표시되어 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최초 보증금과 증액분 분리. 200,000,000원의 확정일자 2021.01.15와 증액 10,000,000원의 확정일자 2023.01.20을 구분하여 배당순위를 재검토하세요.
- 매각물건명세서 원문 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2번 주택임차권등기와 보증금 미배당 잔액의 인수 조건을 원문으로 확인하세요.
- 가장임차인 의심 검증. 한선희가 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 이유를 확인하고 임대차계약서, 보증금 송금내역, 증액계약서, 실제 점유 사실을 대조하세요.
- 배당요구 확인. 2024.04.26 배당요구 및 임차권등기 접수 내용, 실제 배당요구 범위와 보증금 잔액을 확인하세요.
- 부산은행 채권 확인. 채권최고액 759,000,000원과 실제 피담보채권액을 구분하고, 근저당권의 현재 유효 여부와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 102.5%입니다. 최신 거래 252,000,000원만을 근거로 신건 가격을 정당화하지 마세요.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회·2회 유찰 시 낙찰가에 임차보증금 인수액을 반드시 더하세요. 낮아진 최저가만으로 입찰 메리트를 판단하지 마세요.
- 면적 및 내부 상태 확인. 대상면적 76.2662㎡와 비교거래 면적 70.27㎡의 차이를 확인하고, 내부 상태는 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 2018년 신탁등기 및 말소 이력, 2021년 근저당, 2025년 압류, 2026년 강제경매개시결정과 종전 임의경매 말소를 최신 등기부로 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 임차보증금의 순위가 먼저다”
부산 팍스타운 904호는 단순한 무인수 오피스텔이 아닙니다. 최초 보증금 2억원은 말소기준권리보다 앞선 임차권이고, 전체 보증금은 2억 1,000만원입니다. 현재 입력된 배당 시나리오에서는 매수인 인수가 0원으로 산정되지만, 2023년 증액분 1,000만원의 확정일자는 근저당권 설정 이후이므로 전액 선순위 배당이라는 계산을 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
가격도 신건에서 매력적이지 않습니다. 최저가 2억 3,200만원은 최근 12개월 평균 2억 2,625만원보다 높고, 거래 추세는 +2.9%입니다. 유찰 후에는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득금액이 약 2억 1,300만원대로 수렴하는 시나리오가 제시됩니다.
여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일 인물이라는 특이사항까지 있습니다. 임차권의 진정성, 보증금 증액의 효력, 배당순위, 매수인 인수 범위가 모두 확인되어야 합니다. 권리 확인 전에는 가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 신건 입찰보다 임차권 관련 원본 서류를 먼저 검증하고, 그 결과를 반영해 실질취득금액을 산정하는 것이 우선입니다.
