광주지방법원 2026타경31551. 광주광역시 광산구 연산동 1151에 소재한 기타 + 토지 경매물건입니다. 토지의 지목은 공장용지이며 면적은 4,125㎡입니다. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구와 제시외건물, 제시외수목까지 포함하여 일괄매각하는 구조입니다.
소유자는 주식회사뜨레찬입니다. 2022.04.28 광주광역시축산업협동조합이 채권최고액 3,720,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 여러 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 사건은 주식회사 정탑농산이 채권자로 기재된 강제경매이며 청구금액은 28,788,046원입니다.
이 물건의 판단은 일반적인 주거용 경매보다 복잡합니다. 공장 관련 일괄매각, 다수 채권자, 선순위 전입자, 보증금 미상, 세금 관련 압류를 함께 검토해야 합니다. 특히 최저매각가만으로 취득원가나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 연산동 1151 |
| 도로명주소 | 평동산단7번로 82 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 관련 일괄매각 |
| 토지 지목 | 공장용지 |
| 토지면적 | 4,125㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사뜨레찬 · 단독소유 |
| 감정가 | 5,213,746,800원 |
| 최저매각가 | 5,213,746,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 정탑농산 |
| 청구금액 | 28,788,046원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.28 광주광역시축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 일괄매각 범위 | 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구, 제시외건물(2-1~2-3), 제시외수목(단풍나무·조경나무 등) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.04.28 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 기존 신한은행 근저당권과 주식회사스완자산금융대부 근저당권은 등기상 이미 말소되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권 및 가압류·압류·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인·점유관계 — 인수 위험을 확정할 수 없다
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·임차 관련 명의는 3건입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임차권의 성립 및 대항력·우선변제권을 확정하기 어렵습니다. 특히 김성훈의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성훈 | 2022.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 루이컴퍼니 | 2025.09.12 | 미상 | 기재상 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 루이컴 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
표의 3건은 조사된 명의 기준입니다. 각 명의자가 모두 별개의 실제 임차인인지, 주식회사 루이컴퍼니와 루이컴의 점유관계가 동일한지 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다.
주식회사 루이컴퍼니의 전입일은 2025.09.12로 말소기준권리 이후이므로, 기재된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금 및 배당요구 관계는 별도 확인이 필요합니다. 루이컴은 전입일 자체가 불명확하므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가만으로 시세 메리트를 판단할 수 없다
신건 최저매각가는 감정가와 동일한 5,213,746,800원입니다. 이 물건은 토지와 건물뿐 아니라 기계·기구, 제시외건물 및 수목이 포함된 일괄매각 대상입니다. 따라서 일반 주거용 부동산처럼 단순한 매매가격 비교만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.
확인된 실거래 비교가격이 없으므로 감정가가 시장가치보다 저렴한지, 높은지 판단을 보류해야 합니다. 특히 토지의 이용상황과 실제 건물·설비 현황, 일괄매각에 포함되는 기계·기구의 상태와 사용 가능성을 확인해야 합니다. 공시지가 277,700원/㎡ 역시 토지의 개별 공시가격 지표일 뿐, 본 일괄매각 물건의 시장가격이나 실제 취득원가를 의미하지는 않습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권 회수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 5,213,746,800원 | 0원 | 390,470,093원 | 전액 배당 모형 |
| 1회 유찰 (80%) | 4,170,997,440원 | 641,851,773원 | 0원 | 배당 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,336,797,952원 | 1,467,709,267원 | 0원 | 배당 0원 |
회차별 수치는 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 일반 채권자의 미회수 금액으로, 그 자체가 매수인 인수금은 아닙니다. 선순위 임차인 보증금과 세금 등의 미확정 요소는 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,213,746,800원 가정)
신건 최저매각가로 매각되는 경우의 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 각 채권자에게 배당하는 모형이며, 실제 법정 배당순위와 배당액은 세금, 임차인 권리, 채권 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 54,537,468원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 3,720,000,000원 | 3,720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 송인희 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 4. 근저당 · 문자영 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 20,236,711원 | 20,236,711원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 183,092,978원 | 183,092,978원 |
| 7. 근저당 · 주식회사김치라인 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 8. 경매신청채권 · 주식회사 정탑농산 | 28,788,046원 | 28,788,046원 |
| 9. 가압류 · 임채균 | 6,621,504원 | 6,621,504원 |
| 10. 근저당 · 유인숙 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 390,470,093원 |
예상배당 모형상 채권 총액 4,768,739,239원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 390,470,093원입니다. 집행비용 54,537,468원은 추정치이며, 근저당권 배당액에는 채권최고액 기준 금액이 포함됩니다. 당해세·최우선변제·미확인 임차인 보증금 등은 반영되지 않아 실제 배당과 다를 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (토지 및 일괄매각 조건 기준)
- 소재지. 광주광역시 광산구 연산동 1151, 도로명주소 평동산단7번로 82에 소재합니다.
- 토지 규모. 면적은 4,125㎡이며, 지목은 공장용지입니다. 토지의 실제 이용 가능 면적과 건물·설비 배치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역으로 기재되어 있습니다. 해당 지역에서 가능한 업종·시설 및 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 평지·세로장방형이며 도로접면은 중로한면으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 277,700원/㎡입니다. 이는 공시가격 지표로서 건물·기계·기구를 포함한 일괄매각물의 시장가격과는 구별됩니다.
- 토지 이용상황. 공업나지로 기재되어 있으나 매각조건에는 건물과 기계·기구 등이 포함되어 있습니다. 토지의 실제 현황과 공부상 용도, 매각목록을 상호 대조해야 합니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2022-236호와 관련된 기계·기구가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 실제 설치·작동·소유관계와 감정평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외건물(2-1~2-3), 단풍나무 및 조경나무 등 제시외수목이 포함됩니다. 현장에 존재하는 물건과 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 토지·건물·설비가 결합된 물건이므로 매수 희망자의 용도와 설비 활용 가능성이 중요합니다. 가격 경쟁력은 실제 이용현황과 비교 가능한 매매사례를 확보한 후 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 김성훈 확인. 2022.01.19 전입 사실과 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 인수 여부를 좌우하는 가장 중요한 항목입니다.
- 루이컴 관련 명의 확인. 주식회사 루이컴퍼니와 루이컴이 동일한 점유 주체인지, 별개 임차인인지 확인하세요. 전입일이 미상인 명의의 실제 권리관계도 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 낙찰대금에 인수할 미배당 보증금이 존재하는지 확인한 뒤 취득원가를 산정하세요. 예상배당표의 인수 0원을 그대로 적용하지 마세요.
- 등기부 원본 대조. 2022.04.28 말소기준권리와 후순위 근저당권, 압류·가압류의 말소 여부를 확인하고, 특히 을구 9번의 2026.07.15 이전·변경 등기와 현재 권리상태를 검토하세요.
- 압류와 체납액 확인. 광산구, 국민건강보험공단 및 국의 압류와 관련된 체납액, 우선 배당 여부 및 법정기일을 확인하세요.
- 공장 기계·기구 실사. 제2022-236호에 따른 기계·기구 목록과 현장 설비를 대조하세요. 작동 상태와 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 제시외건물(2-1~2-3) 및 수목이 실제로 존재하는지 확인하고, 매각대상 포함 범위와 사용·철거 관련 문제를 점검하세요.
- 현황과 공부 대조. 토지이용상황인 공업나지 기재와 실제 건물·설비 현황의 차이를 확인하고, 공장 관련 인허가 및 이용 가능성을 점검하세요.
- 회차별 자금계획. 신건 5,213,746,800원, 1회 유찰 4,170,997,440원, 2회 유찰 3,336,797,952원의 시나리오를 검토하되, 미확인 인수금을 반영해 판단하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 공장용지·건물·설비의 거래사례 및 감정평가 세부 내역을 확인한 후 가격의 적정성을 판단하세요.
- 점유 이전과 부대비용. 실제 점유자별 사용 구역, 인도 가능성, 설비 이전·정리 비용, 미납 관리비 및 공과금 등을 확인하세요.
- 법원 원본서류 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리가 많아도 인수 위험이 없다는 뜻은 아니다”
광주지방법원 2026타경31551의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확인되지 않은 보증금입니다. 광주광역시축산업협동조합 근저당권 이후의 여러 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 김성훈의 전입일은 말소기준보다 앞선 2022.01.19입니다. 실제 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않은 이상 인수액 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 5,213,746,800원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 아직 부족합니다. 토지 4,125㎡와 건물·기계·기구·제시외 물건이 포함된 일괄매각이므로, 실제 시장가치를 산정하려면 각 자산의 이용 가능성과 환금성을 검토해야 합니다. 단순히 유찰되어 최저가가 낮아지는 것만으로 실질취득원가가 그만큼 줄어드는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급(42점), 보수적 검토 대상입니다. 등기상 후순위 권리의 말소 구조는 파악할 수 있으나, 선순위 전입자의 보증금·대항력 확정 여부와 공장 관련 일괄매각 자산의 가치가 불명확합니다. 현재는 적극적인 가격 판단보다 점유·임차관계 확정, 등기 원본 대조, 세금 확인, 매각 자산 실사가 우선입니다.
