부산지방법원 2025타경3273. 부산광역시 강서구 강동동 18-7 소재의 공장 및 토지가 매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조, 판넬지붕 단층 공장으로 현재 휴업 중입니다. 소유자는 최정원이며, 2014.12.04 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 금융기관 담보권 가운데 현재 말소기준이 되는 권리는 2023.09.07 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,429,200,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 1,161,905,440원입니다.

얼핏 보면 후순위 가압류가 매각으로 정리되는 일반적인 담보권 실행 경매처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 말소기준권리 이전의 점유관계를 먼저 확인해야 합니다. 2017.08.01 전입한 주식회사 광민수소 이용일과 2023.04.28 전입한 이용환 모두 신한은행 근저당 설정일보다 빠릅니다. 전자는 보증금 인수액이 확인되고, 후자는 보증금이 미상입니다. 따라서 후순위 등기권리가 말소된다는 사실만으로 매수인의 부담이 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 선순위 임차인은 별개다

이 사건의 말소기준권리는 을구 16번, 2023.09.07 설정된 신한은행 근저당권 1,429,200,000원입니다. 과거 남부산농업협동조합, 대구은행, 부산신용보증재단, 부산은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다.

말소기준 이후 설정된 가압류 10건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이 점은 매수인에게 유리합니다. 그러나 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 반환 문제까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액에 미상 보증금이 더해질 수 있다

실제 임차인으로 신고된 대상은 2명(건)이며, 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 두 임차인은 별개의 점유·임대차관계로 취급해야 합니다.

③ 실질취득비용 — 최저가에 인수 보증금을 더해야 한다

이 사건의 확인된 보증금 인수액은 20,000,000원입니다. 신건에서 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 매수인의 실질취득비용은 다음과 같이 계산됩니다.

현재 확인된 광민수소 측 보증금 20,000,000원은 신건 및 제시된 유찰 회차의 매각가보다 작습니다. 따라서 이 금액만으로 낙찰가와 무관하게 총취득비용이 보증금에 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 이용환의 보증금이 미상이므로 실제 인수 총액은 확정할 수 없습니다. 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 커지는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,493,643,000원 가정)

집행비용 17,336,430원, 신한은행 1,429,200,000원, 부산신용보증재단 47,106,570원 배당을 가정한 추정표입니다. 신한은행 배당액은 채권최고액 기준의 계산값으로, 신청채권자의 청구액 1,161,905,440원과 구분해야 합니다. 실제 채권 확정액·배당순위·세금·최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

유찰에 따라 최저매각가격은 낮아지지만, 확인된 선순위 임차인 보증금 20,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 인수되는 것으로 계산됩니다. 이용환 보증금은 여전히 미상이므로 실질취득비용의 최종값도 정해지지 않습니다.

신청채권자 신한은행의 청구액은 1,161,905,440원입니다. 시나리오상 신건에서는 1,429,200,000원, 1회 유찰 시에는 1,180,565,256원을 배당받아 청구액 충족으로 표시됩니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 943,972,205원으로, 신청채권자의 청구액이 충족되지 않는 시나리오입니다.

⑥ 공장·토지 및 기계기구 — 매각 범위 확인이 중요하다

이 사건은 일반적인 주거용 건물 경매가 아닙니다. 공장 건물과 토지, 제시외 건물 및 일부 기계기구가 결합된 일괄매각 사건입니다. 실제 인수하는 자산의 범위가 매각가격의 타당성을 좌우할 수 있습니다.

• 제시외 건물 포함. 제시외 건물 2-1 내지 2-2는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 건물의 현황과 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 기계기구 일부 포함·일부 제외. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-735호가 관련되어 있습니다. 제시외 기계기구 4-1은 매각에서 제외되고, 4-2는 포함됩니다.
• 소재불명 기계기구. 기계기구 목록 중 1번과 2번은 소재불명으로 평가대상에서 제외되었습니다. 목록상 존재하는 장비가 실제로 인도되는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
• 토지 이용상태 차이. 목록1 토지는 공업용, 목록3 토지는 주거나지 상태입니다. 두 토지는 이용상태와 규제상 검토 사항을 구분할 필요가 있습니다.
• 도로 저촉. 목록3 토지는 도시계획시설 '도로' 저촉을 감안하여 감정평가되었습니다. 해당 부분의 이용과 장래 처분에 제약이 있을 수 있습니다.
• 토지 원상회복 가능성. 목록3 토지는 지목이 '전'이지만 농지취득자격증명은 불필요합니다. 다만 전용허가 없이 토지 현황이 변경되었다면 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 부산광역시 강서구의 사실조회회신이 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 강동동 소재 대사초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 공장과 마을 내 주택 등이 형성되어 있어 소규모 공장지대로 평가됩니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산김해경전철 대사역이 있습니다. 다만 부산시 외곽에 위치하여 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
• 이용상태. 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 현재 휴업 중입니다. 공장 내부에는 휴게실과 화장실이 있으며 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동대사), 비행안전제6구역(전술)에 해당하며, 소로2류에 접합니다.
• 토지 형상. 토지 관련 참고사항상 평지·사다리형·세로한면(가) 접면으로 기재되어 있습니다. 다만 일괄매각 대상 토지별 형상과 접도 조건은 개별 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 건물의 현상은 보통이고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 휴업 중 공장과 토지가 결합된 물건으로, 공장 재가동 가능성·장비 범위·토지 규제에 따라 실제 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 광민수소 측 인수 보증금. 20,000,000원 인수 여부와 반환관계, 실제 계약 당사자 및 점유 범위를 원본 서류와 대조하세요.
• 이용환 보증금 확인. 2023.04.28 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 상태 및 대항력 요건을 확인하세요.
• 점유관계와 명도. 현재 공장은 휴업 중이지만 임차인 신고가 있습니다. 휴업 사실만으로 공실이나 명도 완료 상태를 의미하지 않습니다.
• 기계기구 목록 대조. 포함되는 4-2와 제외되는 4-1을 구분하고, 소재불명으로 평가대상에서 제외된 1번·2번 기계기구를 입찰가 산정에서 잘못 반영하지 않도록 확인하세요.
• 목록3 토지 원상회복 위험. 농지취득자격증명 불필요 여부와 별개로, 현황변경 허가 이력 및 원상회복명령 가능성을 확인하세요.
• 도로 저촉 범위. 목록3 토지의 도시계획시설 도로 저촉과 향후 이용 가능 면적을 검토하세요.
• 공동담보 및 매각 범위. 신한은행 근저당의 공동담보인 강동동 18-7, 18-144 토지와 기계기구 목록을 실제 일괄매각 대상과 대조하세요.
• 실질취득가격 산정. 최저매각가에 확인된 보증금 20,000,000원과 추가 인수 가능액, 취득 부대비용, 설비 복구·철거 가능 비용을 반영하여 입찰 상한을 검토하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 공장·토지의 거래사례와 용도지역·토지형상·시설 상태를 비교해야 합니다. 감정가와 유찰률만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “후순위 말소”와 “매수인 인수 없음”은 다르다

부산 강동동 18-7 공장·토지 사건의 말소기준은 명확합니다. 2023.09.07 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 10건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 임차인 문제는 남습니다.

주식회사 광민수소 이용일의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있고, 이용환의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다. 신건 최저매각가에 확인된 인수액만 더한 금액은 1,513,643,000원이며, 실제 부담은 이보다 커질 가능성이 있습니다.

여기에 휴업 중인 공장, 일부 기계기구의 매각 제외, 소재불명 설비, 목록3 토지의 도로 저촉 및 원상회복명령 가능성까지 검토해야 합니다. 비교 실거래가도 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.

따라서 이 사건은 선순위 임차인 보증금과 공장·토지의 실제 이용 가능성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 핵심은 유찰 여부가 아니라 최종 인수금액, 실제 매각 자산, 토지 이용 제한, 적정 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 현 단계의 종합 판단은 고위험·입찰 보류 검토입니다.