서울남부지방법원 2025타경10823. 서울 강서구 염창동 더에스에스타운 9층 901호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 380,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 155,648,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준은 활성 근저당이 아니라 2025.07.08. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 김가희의 임차권등기와 이승우의 전입일이 권리분석의 중심입니다.
김가희는 보증금 379,000,000원, 전입·점유개시 2022.05.16., 확정일자 2022.04.22.이며 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 배당액은 152,668,928원이고, 일반 원칙상 미배당 보증금 226,331,072원이 매수인에게 남습니다. 최저가와 이 금액을 합하면 총부담은 보증금 수준에 수렴하지만, 이 사건에는 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제901호 · 도로명 서울특별시 강서구 양천로 665 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 분석 대상 면적 20.79㎡ · 지하1층·지상10층 건물 중 제9층 |
| 소유자 | 변영규 (단독소유 · 2022.05.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 155,648,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 별도 전입자는 미상
2022.03.04. 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권은 2022.05.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리판단의 기준은 2025.07.08. 강제경매개시결정입니다. 김가희의 임차권등기는 2024.05.03.으로 기준권리보다 앞서며, 전입과 점유개시는 2022.05.16.입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.16 / 2022.04.22 | 379,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 실질 0원* 룰상 226,331,072원 |
| 이승우 | 미상 | 2024.11.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 4억원 거래와 단순 비교하면 안 된다
더에스에스타운에서 확인된 최근 12개월 거래는 2026.06.의 400,000,000원 한 건입니다. 다만 거래 면적은 36.08㎡, 대상 분석 면적은 20.79㎡로 서로 일치하지 않습니다. 표본도 한 건뿐이므로 최저가가 최근 거래의 38.9%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 경매 | 20.79㎡ | 9층 | 155,648,000원* |
| 최근 거래 | 2026.06 | 36.08㎡ | 10층 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 36.08㎡ | 10층 | 400,000,000원 |
감정가 380,000,000원은 확인된 최근 거래 400,000,000원과 가까운 범위지만, 대상과 거래사례의 면적이 다르므로 감정가의 적정성 역시 이 한 건으로 확정할 수 없습니다. 현재 최저가를 실질취득액으로 표시하는 것은 오직 김가희 관련 특별매각조건이 이행된다는 전제의 최소치입니다. 이승우에게 인수할 보증금이 확인되면 그 금액이 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,979,072원 |
| 1. 임차인 김가희 보증금(우선변제) | 379,000,000원 | 152,668,928원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김가희 보증금 부족액은 226,331,072원이며 일반 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 김가희 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이승우의 보증금과 우선변제 여부는 미상이라 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염동초등학교 서측 인근으로 아파트, 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역의 부정형 평지로 남서측 양천로에 접하며 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대내역은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2022.02.11. 준공된 20세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 거래 표본이 확인되지 않고 이미 4회 유찰돼 재매각 시 가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 시점, 말소에 필요한 서류와 절차를 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 이승우 임대차 조사. 보증금, 계약일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부와 김가희 임차권과의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 김가희 관련 인수 0원*만 반영한 155,648,000원을 확정 총액으로 보지 말고, 이승우의 미상 보증금 가능성을 별도 한도로 반영해야 합니다.
- 면적이 같은 거래 확보. 확인된 400,000,000원 거래는 36.08㎡로 대상 20.79㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사 층의 거래나 매물로 응찰가를 다시 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리와 관련 의무의 존속 여부를 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고, 점유가 계속된다면 인도·명도 절차를 응찰비용에 반영해야 합니다.
맺으며 — “주된 2.26억은 풀리지만, 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순한 4회 유찰 할인율이 아닙니다. 김가희의 보증금 379,000,000원은 현재 최저가 배당만으로 226,331,072원이 남지만, 특별매각조건이 이행되면 해당 잔액과 임차권등기는 실질적으로 해소됩니다. 이 부분만 보면 실질취득 최소치는 155,648,000원*입니다.
그러나 이승우는 기준권리보다 앞선 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상입니다. 확약은 이승우에게 확대 적용되지 않으므로, 추가 인수 가능성을 0원으로 단정할 수 없습니다. 최근 거래 400,000,000원도 대상보다 큰 36.08㎡ 한 건뿐이어서 가격 메리트를 확정하는 근거로는 부족합니다. 주된 인수는 조건부 해소, 잔여 임차위험은 미상, 가격 비교도 제한적. 서류 확인 전에는 낮은 최저가보다 미상임차인의 실체가 우선입니다.
