부산지방법원 2026타경100166. 부산 북구 화명동 아덴펜트하우스 16층 1603호, 전용면적 27.607㎡의 오피스텔입니다. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가서상 현재 이용상태는 주거용입니다. 소유자는 주식회사뉴진컴퍼니이며, 2022년 12월 5일 매매로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 복잡한 근저당이나 다수의 임차인이 아니라, 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다.

임차인 김대훈 씨는 2023년 9월 15일 임대차계약 및 확정일자를 받고, 2023년 9월 27일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리로 표시된 2024년 4월 11일 가압류보다 앞선 권리입니다. 이후 임차권등기와 배당요구까지 진행됐지만, 배당금만으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 존재하고, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있다는 점입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지므로, 유찰을 기다린다고 해서 실질취득가격이 그만큼 내려가는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 핵심이다

이 사건에서 말소기준권리로 표시된 것은 2024년 4월 11일 접수된 갑구 4번 가압류입니다. 채권자는 광안신용협동조합이며 청구금액은 130,000,000원입니다. 매각으로 가압류와 이후의 경매개시결정 등은 소멸하는 구조입니다.

하지만 임차인의 권리는 다릅니다. 임대차계약일 및 확정일자는 2023년 9월 15일, 전입신고와 점유개시일은 2023년 9월 27일입니다. 따라서 말소기준권리인 가압류보다 앞서 임대차관계가 형성됐습니다. 등기부상 임차권등기 접수일은 2025년 10월 22일이지만, 그 이전부터 형성된 대항력과 우선변제권을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확인되는 임차인은 김대훈 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고는 아니므로 보증금 140,000,000원을 실제 임차인의 보증금으로 분석합니다.

임차인의 확정일자는 2023년 9월 15일이며, 배당요구도 완료했습니다. 따라서 배당절차에서 우선변제를 받을 수 있지만, 배당받지 못한 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득금액으로 판단

아덴펜트하우스는 2021년 6월 7일 준공된 66세대 규모의 건물입니다. 비교 대상은 전용면적 27.607㎡와 유사한 27.61㎡ 및 28.17㎡ 거래입니다. 전체 거래 12건의 평균은 131,230,833원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 3건의 평균인 133,333,333원을 우선적으로 봐야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026년 4월 137,000,000원, 7월 95,000,000원, 9월 168,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 133,333,333원이며, 최신 거래는 2026년 9월 168,000,000원입니다. 최근 12개월과 그 이전의 평균 추세는 +2.1%로, 데이터상 하락 추세는 아닙니다.

여기서 중요한 것은 감정가 128,000,000원만 비교해서는 안 된다는 점입니다. 현재 매각가에서 임차인에게 돌아가는 배당금은 125,408,000원이며, 보증금 부족분 14,592,000원을 매수인이 인수합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 임차인에게 125,408,000원이 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 14,592,000원이 미배당됩니다. 가압류 채권과 경매 신청채권은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 별도 채권자 합계는 270,000,000원(가압류 130,000,000원 + 신청채권 140,000,000원)이며, 배당 시뮬레이션상 지급액은 0원입니다. 다만 김대훈의 신청채권 140,000,000원과 임차보증금 140,000,000원이 동일한 채권인지 여부는 반드시 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총취득비용은 유지된다

이 사건의 가장 중요한 특징입니다. 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 하락하면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고, 매수인이 인수할 금액은 증가합니다. 결국 매수인의 총취득금액은 보증금과 집행비용 추정치 수준에서 거의 고정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산 북구 화명동 명진초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 화명역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021년 6월 7일 준공된 66세대 규모의 철근콘크리트 건물입니다. 23층 건물 중 16층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화·주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용입니다. 주거용 이용과 공부상 용도 차이를 고려해 실제 임대·매매 수요를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다. 토지면적은 917㎡, 공시지가는 3,813,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측으로 화명고가교가 통과하는 광대로가 소재하며, 토지는 광대로 한 면에 접합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 3건이며 95,000,000원에서 168,000,000원까지 편차가 큽니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있어 경매 환금성에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 진정성 확인. 임차인 김대훈과 강제경매 신청채권자 김대훈이 동일인으로 기재되어 있습니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유, 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
• 인수금액 재검증. 현재 회차 기준 예상 미배당 보증금은 14,592,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득가격으로 응찰 판단. 낙찰가 128,000,000원에 인수액 14,592,000원을 더한 142,592,000원이 현재의 비교 기준입니다. 최근 12개월 평균 133,333,333원보다 높다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
• 유찰 전략 재검토. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 약 1.42억으로 유지됩니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 착각해서는 안 됩니다.
• 명도 협의. 대항력 있는 임차권이 명시되어 있으므로 단순한 소유자 명도 물건처럼 접근하면 안 됩니다. 임차인의 보증금 정산 및 인도 조건을 사전에 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 업무시설(오피스텔)이지만 현재 주거용입니다. 실제 이용상태, 임대 가능성, 주거용 관련 세금 및 금융 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 확인. 관리사무소를 통해 체납관리비를 확인하고, 현장 방문으로 실제 점유자와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수액은 사라지지 않는다”

부산 2026타경100166은 일반적인 저가 낙찰형 오피스텔이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차인 김대훈 씨의 보증금 140,000,000원입니다. 현재 매각가 128,000,000원에서는 14,592,000원이 미배당되어 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 이에 따라 실질취득금액은 142,592,000원으로 계산됩니다.

최근 12개월 평균 거래가 133,333,333원과 비교하면 실질취득가격이 약 6.9% 높습니다. 최신 거래 168,000,000원만 보면 여유가 있어 보일 수 있지만, 2026년 7월 95,000,000원 거래도 존재하고 거래층과 면적에 따른 가격 차이도 큽니다. 전체적인 가격 판단에서 가장 중요한 것은 최근 평균과 실제 인수비용입니다.

특히 1회 유찰 시 인수액이 39,833,600원, 2회 유찰 시 59,954,560원으로 증가합니다. 최저가가 내려가도 실질취득금액은 약 1.42억에서 크게 벗어나지 않습니다. 유찰을 기다리는 것만으로 해결되는 문제가 아닙니다.

여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일인으로 기재된 부분까지 있어 임대차의 진정성과 채권관계를 확인해야 합니다. 권리 인수위험과 가격 메리트 모두 추가 검증이 필요한 물건입니다. 대항력 임차인의 권리관계를 명확히 확인하고, 실제 취득비용을 기준으로 판단하기 전에는 섣부른 입찰을 권하기 어렵습니다.

최종 의견: 권리 확인 전 입찰 보류 · 실질취득금액 기준으로 재평가. 최저가 1.28억이라는 숫자보다 매수인이 실제 부담하게 될 금액과 임차권의 진정성이 이 사건의 승부처입니다.