부산지방법원 2026타경100214. 부산 사상구 주례동 냉정역 인근 팍스타운 16층 1604호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 203,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 등기부를 살펴보면 일반적인 근저당 중심의 경매와는 다른 구조가 드러납니다. 임차인 엄세보가 근저당권 설정보다 먼저 전입·점유를 시작했고, 임차보증금은 220,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022.09.21. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 330,000,000원이며, 후순위 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인은 2021.02.19. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.01.20. 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 근저당권보다 먼저 성립한 대항력과 우선변제권이 핵심입니다.

더 중요한 사실은 이번 강제경매 신청채권자와 임차권등기권리자가 모두 엄세보라는 점입니다. 동일인의 권리 행사 관계를 확인해야 하며, 임차보증금과 신청채권액을 각각 독립적인 채무로 단순 합산하는 해석에도 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 시작된 임차권

임차인 현황 — 인수위험의 핵심

엄세보는 실제 임차인으로 집계되는 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.01.15., 보증금은 220,000,000원, 전입 및 점유개시일은 2021.02.19.입니다. 2023.12.06. 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

팍스타운의 비교 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 223,041,666원입니다. 최근 12개월 거래 6건의 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 2026.06.의 252,000,000원입니다. 최근 거래의 과거 대비 변동률은 +2.9%로 나타납니다.

비교 거래의 면적은 모두 70.27㎡로, 본건 대상면적 76.2662㎡와 차이가 있습니다. 따라서 평균값은 참고 시세이며 면적·층·향·상태 차이를 반영한 개별 가격으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용 3,642,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 199,358,000원을 배당하는 추정입니다. 부산은행과 경매신청채권 항목의 예상배당은 0원입니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 두 채권이 실질적으로 중복되는지 확인해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 떨어져도 총액은 비슷하다

이 사건의 가장 중요한 특징입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액도 줄어들고 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 주례동 소재 부산도시철도 2호선 냉정역 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 냉정역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2018.10.30. 준공된 팍스타운으로, 철근콘크리트조 17층 건물의 16층 1604호입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 50m 폭의 광대로와 서측 약 8m 폭의 소로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 자료는 3,151,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 29세대 규모의 오피스텔이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.3회입니다. 거래 표본이 많지 않고 가격 편차도 있어 매도 시점과 실제 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
• 거래가격 편차. 비교 실거래 최저 198,000,000원, 최고 252,000,000원으로 차이가 큽니다. 특히 비교 거래 면적과 본건 대상면적이 다르므로 개별 가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 엄세보의 보증금 220,000,000원, 전입일, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수조건. 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 최종 매각조건을 반드시 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 응찰. 신건 203,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 인수금 포함 실질취득은 223,642,000원입니다. 이 금액을 기준으로 취득세와 부대비용을 추가해야 합니다.
• 유찰 착시 주의. 1회 및 2회 유찰 시나리오에서 낙찰가는 감소하지만 인수금이 증가합니다. 최저가 할인만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 두 권리자의 이름이 엄세보로 동일합니다. 신청채권의 발생원인, 집행권원, 임대차 진정성 및 채권 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 종전 경매 이력. 2023.10.18. 부산은행 임의경매개시결정이 있었으나 2026.03.04. 해당 등기가 말소되었습니다. 취소기각결정과 말소 경위를 원본으로 확인하세요.
• 세금 압류. 2025.09.01. 사상구 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만 실제 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 및 기존 점유개시 사실은 확인되나, 현재 실제 점유 상태와 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비. 체납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 기타 미납 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도, 보증금은 낮아지지 않는다”

부산 팍스타운 1604호는 최저매각가만 보면 시세보다 저렴해 보이는 경매물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 226,250,000원인데 신건 최저가는 203,000,000원이기 때문입니다. 그러나 이 차이를 그대로 매수인의 이익으로 계산하면 중요한 권리위험을 놓칩니다.

임차인 엄세보는 부산은행 근저당 설정보다 먼저 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 220,000,000원입니다. 배당으로 전액을 반환받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 신건에서는 20,642,000원이 예상 인수금이고, 이에 따른 실질취득은 223,642,000원입니다.

최근 12개월 평균과의 차이는 겨우 2,608,000원입니다. 전체 12건 평균 223,041,666원보다는 실질취득금액이 오히려 높습니다. 게다가 29세대 규모의 오피스텔이라는 점, 경매 평균 유찰 6.3회, 임차인과 신청채권자의 동일성 확인 필요성까지 고려하면 현재 조건을 충분한 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하기 어렵습니다.

결론은 명확합니다. 이 경매의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 임차보증금 220,000,000원을 포함한 실질취득비용과 실제 배당·인수조건입니다. 낙찰가보다 보증금이 중요한 사건이며, 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 문제가 해결되지 않습니다.