서울남부지방법원 2025타경10853. 서울 강서구 화곡동 비전하우스 4층 402호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박영희는 2022년 5월 20일 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가도 동일한 260,000,000원이며, 2회 유찰돼 최저매각가는 166,400,000원까지 내려왔습니다.

권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다. 김윤지는 2022년 3월 20일 임대차계약을 체결하고, 2022년 3월 21일 확정일자를 받은 뒤 2022년 4월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 현재 말소기준권리인 2025년 7월 9일 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2021년 수협은행의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당권이 있었지만, 2022년 3월 30일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권이 말소기준이 되는 것이 아니라, 2025년 7월 9일 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언된 구조입니다.

김윤지의 전입일 2022년 4월 25일과 확정일자 2022년 3월 21일은 이 말소기준보다 빠릅니다. 2023년 8월 1일에는 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했으므로, 특별조건이 없다면 배당 부족분은 매수인이 부담하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관 대위·승계로 분류된 중복 임차 항목은 없으며, 실제 임차인은 김윤지 1명입니다. 현재 회차의 배당표상 김윤지는 매각대금에서 집행비용을 제외한 163,270,400원을 배당받고, 보증금 중 96,729,600원이 남습니다.

* 특별매각조건의 원문, 적용 대상 채권, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소의 실제 이행을 입찰 전 법원 기록으로 확인하는 것을 전제로 합니다. 해당 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 미배당 인수액은 96,729,600원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 64%, 시세 할인은 미확정

감정가는 260,000,000원, 현재 최저가는 166,400,000원으로 감정가의 64%입니다. 등기부에 기재된 2022년 5월 20일 거래가액도 260,000,000원이지만, 이는 현재 시점의 최신 실거래 시세가 아니라 소유권 취득 당시의 거래가액입니다.

최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 36% 하락만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 오피스텔은 같은 건물이라도 전용면적·방향·임대수익·내부 상태에 따라 거래가격 차이가 날 수 있으므로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)

배당표상 임차보증금 미배당액은 96,729,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 룰상 인수

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 96,729,600원 → 129,543,680원 → 155,794,944원으로 증가해 전체 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 끊어주는 예외이므로, 유찰률보다 조건의 존속과 이행 여부가 더 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 2021년 2월 26일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 4층 402호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
• 주변 환경. 화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 화곡역은 도보 약 10여분 거리에 있습니다.
• 도로. 남서측 약 5미터, 동측 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·용도지역. 장방형 평지의 오피스텔 건물부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 5,003,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 주체·대상 채권·적용 범위와 임차권등기 말소 절차를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 조건 유지 여부 확인. 재매각이나 기일 변경 과정에서도 동일한 특별매각조건이 유지되는지 매각물건명세서 최신본을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 말소서류 제출 주체와 제출 시기, 별도의 동의서·확약서가 필요한지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 2-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 등기부와 매각조건 원본을 대조해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 일정, 잔존 물품 여부를 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 끊어준다”

이 물건의 등기만 보면 김윤지의 보증금 260,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 회차에서 96,729,600원이 미배당되는 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나므로, 일반 사건이라면 감정가의 64%라는 할인은 실질적인 가격 메리트가 되기 어렵습니다.

그러나 이번 사건에는 신청채권자 측이 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 최저가 166,400,000원으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 권리의 안전성은 특별조건 원본과 이행 확인에 달려 있고, 가격의 매력은 별도의 최근 시세 확인에 달려 있습니다.