서울남부지방법원 2025타경11038. 서울 강서구 등촌동 더자하 6층 602호 오피스텔입니다. 소유자 이은숲이 2021년 5월 거래가 334,000,000원에 취득했으며, 같은 해 전입한 김형진의 보증금 334,000,000원에 대한 주택임차권등기가 존재합니다. 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 빠르므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 확인되는 사건입니다.
통상 이런 물건은 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금을 매수인이 떠안게 되어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 주택도시공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 정하고 있습니다. 따라서 명목상 미배당액과 실제 매수인 인수액을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제6층 제602호 도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로 81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2021.02.18 |
| 소유자 | 이은숲 (2021.05.21 소유권이전 · 거래가 334,000,000원) |
| 감정가 | 344,000,000원 |
| 최저매각가 | 275,200,000원 (3회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 334,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.17 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
이 사건의 말소기준권리는 2025.07.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 김형진의 주택임차권등기가 존재하며, 전입과 확정일자도 앞섭니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차인의 보증금 인수 문제까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.34억의 실제 인수 여부
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 건물전부 주거 (임차권등기) |
334,000,000원 | 전입 2021.05.21 확정 2021.05.07 |
대항력 有
우선변제 有
선순위 임차권
특별매각조건부 인수 해소 |
| 실제 임차인 | 김형진 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.05.07 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.05.21 |
| 확정일자 | 2021.05.07 |
| 임차권등기 | 2023.05.31 · 을구 1번 · 건물전부 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.05.31 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증금 | 334,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 270,547,200원 |
| 명목 미배당 보증금 | 63,452,800원 |
| 실질 인수 | 특별매각조건 이행 시 0원 |
이 조건은 본 사건에서 명시된 주택도시공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 관한 것입니다. 등기상 임차권자 김형진과 신청채권자 주택도시보증공사의 권리 승계관계 및 포기 효력의 범위를 매각 원본과 관련 서류로 대조해야 합니다. 또한 이 특별매각조건이 다른 독립적인 임차인의 권리까지 일괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 실질취득액
감정가는 344,000,000원, 현재 최저매각가는 275,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 3회 유찰되었다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 더자하는 16세대 규모이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 가격 메리트 판단은 동일 건물·동일 면적대의 최근 거래와 최신 거래가격을 추가 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,652,800원 |
| 1. 임차인 김형진 · 보증금 우선변제 | 334,000,000원 | 270,547,200원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 334,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 별개의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당액은 집행비용·조세 및 최종 채권신고에 따라 달라질 수 있습니다.
| 가정 매각대금 | 275,200,000원 |
|---|---|
| 집행비용 | 4,652,800원 |
| 임차보증금 배당 | 270,547,200원 |
| 명목 미배당 보증금 | 63,452,800원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (특별매각조건 이행 시) |
| 소유자 잔여 | 0원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 분리
| 회차 | 최저매각가 | 명목 미배당 | 조건 이행 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (80%) | 275,200,000원 | 63,452,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (64%) | 220,160,000원 | 117,722,240원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (51%) | 176,128,000원 | 161,137,792원 | 0원 |
각 회차의 명목 미배당액은 회차별 집행비용 추정이 반영된 값입니다. 향후 회차에도 동일한 특별매각조건이 유지되고 유효하게 이행된다는 전제하에 실질 인수액을 표시했습니다. 향후 매각조건의 변경 여부는 해당 회차의 공고와 명세서로 확인해야 합니다.
일반적인 대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안는 보증금이 증가하여 실질취득액이 보증금 부근에서 고정됩니다. 반면 본건은 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다.
따라서 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득액 감소로 이어질 수 있습니다. 다만 이는 동일한 특별매각조건이 유지되고 정상적으로 이행된다는 전제이며, 실제 시세를 확인하지 않은 상태에서 향후 회차의 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 대일고등학교 남측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.02.18 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차시설과 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 존재합니다.
- 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 더자하는 16세대 규모의 건물입니다. 동일 면적대의 실제 거래가격과 거래 빈도를 별도로 확인해야 하며, 단순한 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재되어 있는지 확인하세요.
- 권리 승계관계 확인. 등기상 임차권자는 김형진이며 경매신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 보증채권 대위·승계 관계와 특별매각조건의 효력 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소. 특별매각조건상 임차권등기의 말소 이행 절차와 관련 서류를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 4-1번 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태, 말소 여부 및 관련 의무의 처리관계를 별도로 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 면적대 오피스텔의 최근 실거래가, 최신 거래가격, 현재 매물가격을 대조한 후 응찰가를 결정하세요.
- 유찰 이력. 현재 3회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가뿐 아니라 특별매각조건 유지 여부도 함께 확인하세요.
- 점유 및 명도. 등기상 임차권이 말소된다는 사실과 실제 점유 해소는 별개의 문제입니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 관리비·시설. 체납 관리비, 기계식주차시설 이용 가능 여부 및 관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최종 매각조건을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수형처럼 보이지만, 특별매각조건이 핵심이다”
이 사건은 선순위 임차보증금 334,000,000원이 있는 오피스텔입니다. 현재 최저가에서 배당표상 미배당 보증금 63,452,800원이 발생하므로, 특별매각조건을 고려하지 않으면 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득 기준은 275,200,000원입니다(부대비용 제외).
그렇다고 3회 유찰된 현재 가격이 곧바로 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 동일 면적의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 가격 경쟁력은 아직 판단하기 어렵습니다. 특히 소규모 오피스텔이라는 환금성 요소와 특별매각조건의 실제 이행 여부를 함께 점검해야 합니다.
결론적으로, 권리는 특별매각조건의 유효한 이행을 전제로 인수 해소가 가능하지만 가격은 실거래 검증 전까지 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다. 등기상 임차권자와 보증기관 사이의 권리 승계관계, 잔액 청구 포기 및 말소 이행을 확인하는 것이 입찰 판단의 우선 과제입니다.
