서울남부지방법원 2025타경11038. 서울 강서구 등촌동 ‘더자하’ 6층 602호, 전용 26.775㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이은숲은 2021.05.07 매매를 원인으로 거래가액 334,000,000원에 취득했고, 같은 날 김형진의 임대차계약과 확정일자가 잡혀 있습니다. 김형진은 2021.05.21 전입·점유를 시작했고, 2023.05.31 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.07.17 강제경매개시결정보다 앞서며 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
숫자만 보면 감정가 344,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 220,160,000원은 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 인수액은 117,722,240원이고, 3회 유찰 시 161,137,792원, 4회 유찰 시 195,870,234원으로 증가합니다. 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 334,000,000원 부근에서 크게 줄지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 26.775㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.02.18 · TheZAHA 16세대 |
| 소유자 | 이은숲 (2021.05.07 매매 · 거래가액 334,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 220,160,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 실제 임차인은 김형진 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.05.07, 주민등록일과 점유개시일은 2021.05.21이며, 임차보증금은 334,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금 전액이 배당되지 않는 한 대항력에 따라 남은 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 334,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 구조 — 2회 유찰의 할인율이 사라지는 이유
감정가 344,000,000원에서 현재 최저가는 220,160,000원으로 내려와 감정가의 64%입니다. 하지만 실질취득을 대항력 보증금 약 334,000,000원으로 보면 감정가의 약 97.1% 수준입니다. 즉 화면상 할인율 36%를 실질적인 취득 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 220,160,000원 | 117,722,240원 | 감정가 64%지만 보증금 미배당 인수 발생 |
| 3회 유찰 시 | 176,128,000원 | 161,137,792원 | 낙찰가는 하락하고 인수액은 증가 |
| 4회 유찰 시 | 140,902,400원 | 195,870,234원 | 추가 유찰도 실질취득 부담을 크게 낮추지 못함 |
특히 소유권이전 당시 거래가액도 334,000,000원, 임차보증금도 334,000,000원입니다. 현재 경매의 최저가 자체보다 선순위 임차보증금의 잔존액을 먼저 계산해야 이 사건의 경제적 실질이 보입니다. 현재 시세를 별도로 단정하기보다, 최소한 “2.20억에 살 수 있는 오피스텔”로 평가해서는 안 된다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,240원 |
| 1. 임차인 김형진 보증금 | 334,000,000원 | 216,277,760원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 334,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 중 집행비용 3,882,240원을 제외한 금액이 임차인 보증금에 배당됩니다. 임차보증금 미배당액 117,722,240원은 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 334,000,000원은 이 배당 가정에서는 배당액 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 전용 26.775㎡, 14층 건물 내 6층이며 사용승인일은 2021.02.18입니다.
- 입지. 서울 강서구 등촌동 대일고등학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차시설과 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30m 내외 포장도로에 접하고 있으며 토지 특성상 광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 오피스텔이고 관련 경매 통계 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 입찰가격 산정 시 권리 인수와 함께 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 220,160,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 117,722,240원을 함께 봐야 합니다.
- 대항력 임차권 원본 확인. 김형진의 임대차계약일 2021.05.07, 전입·점유 2021.05.21, 임차권등기 2023.05.31 및 보증금 334,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 임차인 배당액이 달라지므로, 최종 입찰가별 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 3회 유찰 시 인수 161,137,792원, 4회 유찰 시 195,870,234원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득부담 하락을 뜻하지 않습니다.
- 주택도시보증공사 청구 확인. 신청채권자 청구금액은 334,000,000원이고 현재 배당 가정상 배당액은 0원입니다. 집행기록과 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2021.12.07 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 현장 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 집행기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.20억 낙찰”이 아니라 “3.34억 권리구조”
이 사건의 가장 큰 함정은 유찰 횟수도, 감정가 대비 할인율도 아닙니다. 보증금 334,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실입니다. 현재 최저가는 220,160,000원이지만 예상배당 뒤 117,722,240원을 매수인이 인수하며, 추가 유찰 시 낙찰가는 더 내려가도 인수액은 161,137,792원, 195,870,234원으로 늘어납니다. 결국 권리분석상 실질취득 부담은 보증금 약 334,000,000원 부근에서 고정됩니다.
따라서 이 물건을 “감정가 3.44억짜리를 2.20억에 사는 경매”로 보면 판단이 틀어집니다. 실질적으로는 선순위 임차보증금을 중심으로 약 3.34억의 부담을 지는 구조입니다. 2회 유찰이라는 숫자에 가격 가점을 줄 이유가 없고, 오히려 인수관계와 소규모 오피스텔의 환금성을 함께 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 낮지만 실질부담은 낮지 않은 물건. 이 사건의 결론입니다.
