서울남부지방법원 2025타경11068. 강서구 화곡동 삼성하이츠빌 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 209,687,500원이고 4회 유찰돼 최저가는 85,888,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 40.96%에 불과하지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
임차인 자료에는 이한결과 이누리, 서로 다른 2명이 확인됩니다. 이한결은 보증금 198,000,000원으로 확정일자와 배당요구를 갖췄고, 현재 매각가 가정에서 83,942,016원을 배당받은 뒤 114,057,984원이 남습니다. 다만 특별매각조건은 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하므로, 이한결 관련 잔액은 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
문제는 별도 임차인 이누리입니다. 2021.09.14 전입했고 보증금은 200,000,000원이며, 말소기준인 2023.06.12 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있습니다. 우선변제 배당액은 없고 특별매각조건의 포기·말소 대상에도 포함되지 않으므로, 이 보증금 전액을 매수인이 부담할 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 821-19 삼성하이츠빌 제5층 제501호 도로명: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방·거실 겸 주방·욕실) · 지상 5층 중 5층 |
| 비교 대상 면적 | 50.99㎡ · 실거래 비교 면적 54.12㎡ |
| 사용승인일 | 2008.07.29 |
| 소유자 | 김정득 (2021.05.14 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,687,500원 / 85,888,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 국민은행 근저당 25,200,000원과 24,000,000원은 각각 2021.03.19과 2016.08.22 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준권리는 2023.06.12 강서구 압류이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한결 건물 전부 · 임차권등기 | 2021.04.30 2021.03.24 | 198,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 有 | 실질 0원* 미배당 114,057,984원 포기·임차권 말소 조건 |
| 이누리 | 2021.09.14 확정일자 미상 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 200,000,000원 특별매각조건 적용 밖 |
* 특별매각조건이 그대로 이행돼 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 이한결 명의 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 이 조건은 이누리의 별도 임대차보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 285,888,000원으로 비교
비교 가능한 전용 54.12㎡ 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 200,000,000원과 2025.11 230,000,000원으로, 평균은 215,000,000원입니다. 2021.11 거래 220,000,000원을 포함한 전체 평균은 216,666,666원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 54.12㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 54.12㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 54.12㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.12㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
최저가 85,888,000원만 최근 평균과 비교하면 39.9%로 보이지만, 이는 인수보증금을 제외한 착시입니다. 실제 비교 기준은 최저가 85,888,000원 + 이누리 보증금 200,000,000원 = 실질취득 285,888,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 70,888,000원 높고, 최신 거래 230,000,000원보다도 55,888,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,945,984원 | 매각대금에서 우선 공제 |
| 1. 임차인 이한결 보증금 | 198,000,000원 | 83,942,016원 | 미배당 114,057,984원은 실질 0원* |
| 인수. 임차인 이누리 보증금 | 200,000,000원 | 0원 | 전액 매수인 인수 위험 |
| 2. 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 | 신청채권액 전액 미배당 |
| 잔여. 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 특별매각조건을 반영하지 않은 기계적 인수액은 314,057,984원이지만, 이한결 관련 미배당액 114,057,984원을 실질 0원*으로 조정하면 확약 밖 인수액은 200,000,000원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 6회 유찰이어도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 최저가 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 85,888,000원 | 200,000,000원 | 285,888,000원 | 133.0% |
| 5회 유찰 시 | 68,710,400원 | 200,000,000원 | 268,710,400원 | 125.0% |
| 6회 유찰 시 | 54,968,320원 | 200,000,000원 | 254,968,320원 | 118.6% |
이 사건은 한 명의 보증금 미배당액만 낙찰가와 반대로 움직이는 단순한 “총액 고정형”이 아닙니다. 특별매각조건이 적용되는 이한결 외에 별도 대항력 임차인 이누리의 보증금 200,000,000원이 전액 남아 있어, 실질취득액은 각 회차의 최저가에 200,000,000원을 더한 값입니다. 최저가가 더 내려가면 총액도 내려가지만, 제공된 6회 유찰 시나리오에서도 254,968,320원으로 최신 거래 230,000,000원을 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방·거실 겸 주방·욕실 구조의 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 중 5층입니다.
- 주위환경. 종달새어린이공원 남서측 인근으로 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 설비. 전기·도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 3,657,000원, 토지면적은 206.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 샷시조 판넬지붕 단층 다용도실 약 13.9㎡가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 비교 단지는 총 6세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이누리 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급 자료, 전출 여부와 반환 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 적용 범위 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 대상이 이한결 관련 권리에 한정되는지 매각물건명세서 원문과 법원에 재확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 입찰가 판단. 현재 회차 기준 85,888,000원이 아니라 285,888,000원을 최근 평균 215,000,000원 및 최신 거래 230,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 제시외 다용도실 확인. 약 13.9㎡ 제시외 건물의 현황과 이용관계, 매각 포함 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류가 존재하므로 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 실제 임차인이 2명으로 확인되므로 점유관계와 명도 상대방을 각각 구분해 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수보증금이 더 크다”
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 85,888,000원까지 내려왔지만, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 특별매각조건 덕분에 이한결의 미배당액 114,057,984원은 실질 인수 0원*으로 정리될 수 있으나, 별도 대항력 임차인 이누리의 보증금 200,000,000원은 그대로 남습니다.
따라서 현재 실질취득액은 285,888,000원으로 최근 12개월 평균 215,000,000원의 133.0%, 최신 거래 230,000,000원의 124.3%입니다. 시장 추세도 -2.3% 하락이고, 6세대 다세대에 평균 유찰 4.0회라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 확약 밖 임차 위험도 큽니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 결론은 보수적으로 D등급입니다.
