서울남부지방법원 2025타경11135. 서울 양천구 신월동 씨티하우스 4층 401호, 전용 29.37㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 262,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 134,144,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 실거래 210,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 임차권자 나숙자의 전입·점유가 2020.03.17, 확정일자가 2020.03.10이고, 말소기준권리는 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서며, 등기부상 주택임차권 223,000,000원이 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 나숙자 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 134,144,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 나숙자에게 131,465,984원이 배당되고 91,534,016원이 미변제되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어나는 구조이므로, “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 계산이 그대로 적용되지 않습니다. 이 유형의 시세 비교 기준은 낙찰가가 아니라 보증금 223,000,000원 수준의 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 29.37㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 사용승인 | 2019.12.23 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 · 2020.02.18 매매 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 134,144,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에서 눈여겨볼 부분은 과거 경기남부수산업협동조합 근저당이 아닙니다. 해당 근저당은 2020.03.17 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류 238,600,000원입니다. 그런데 나숙자의 전입·점유는 2020.03.17이고 주택임차권등기는 2023.07.26으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기부 분석상 이 주택임차권은 매수인이 인수하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나숙자 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.17 | 2020.03.10 | 223,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 김민서 | 미상 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
나숙자는 전입 2020.03.17과 확정일자 2020.03.10을 갖추고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 김민서는 2025.02.24 전입으로 말소기준 2023.12.27보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 금액 관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 223,000,000원과 비교
씨티하우스는 16세대, 사용승인일 2019.12.23의 다세대주택입니다. 대상 면적 29.37㎡와 일치하는 최근 거래는 2026.05 한 건이며, 대상 물건과 같은 4층·29.37㎡가 210,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.37㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.37㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 134,144,000원은 최근 시세의 63.9%이지만, 그 63.9%를 가격 메리트로 받아들이면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 223,000,000원이 낙찰가를 초과하기 때문에, 권리분석상 실질취득 기준은 약 223,000,000원으로 고정해서 봐야 합니다. 즉 실질취득 223,000,000원이 최신·최근 12개월 실거래 210,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,678,016원 |
| 1. 임차인 나숙자 보증금 | 223,000,000원 | 131,465,984원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 238,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 나숙자 보증금 중 91,534,016원이 미변제되어 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 2,678,016원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 시세 판단용 실질취득 기준은 대항력 임차인의 보증금 223,000,000원으로 봅니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 낙찰가는 내려가지만 인수는 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 91,534,016원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 107,315,200원 | 117,987,213원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 85,852,160원 | 139,093,179원 |
표가 이 사건의 성격을 가장 잘 보여줍니다. 최저매각가가 134,144,000원에서 107,315,200원, 다시 85,852,160원으로 낮아져도 매수인 인수액은 91,534,016원에서 117,987,213원, 139,093,179원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 29.37㎡입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 16미터 상당의 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·자루형 토지이며 토지면적은 379.0㎡, 공시지가는 2,717,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 씨티하우스는 16세대이며 최근 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회로 집계돼 가격뿐 아니라 재매각 가능성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 134,144,000원을 210,000,000원 실거래와 직접 비교하지 말고, 실질취득 약 223,000,000원으로 비교해야 합니다.
- 나숙자 미배당액 확인. 현재 예상 인수액은 91,534,016원이며 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.
- 배당표 원본 확인. 실제 배당 순위·집행비용·세금 등에 따라 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 김민서 점유 확인. 전입은 2025.02.24로 말소기준보다 늦지만 보증금·확정일자와 실제 점유 상태는 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2020.03.30 민간임대주택 등록 관련 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유관계와 인도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 262,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 134,144,000원까지 내려왔지만, 그 최저가가 실질적인 취득가격이 아닙니다. 말소기준 2023.12.27보다 앞선 나숙자의 대항력 있는 보증금 223,000,000원이 존재하고, 현재 회차에서는 그중 91,534,016원이 배당되지 않아 매수인 인수로 남습니다.
따라서 가격 판단은 실질취득 약 223,000,000원과 시세를 비교해야 합니다. 대상과 같은 전용 29.37㎡·4층의 최신 거래는 2026.05 210,000,000원입니다. 실질취득이 최신 실거래보다 높은 상태에서 3회 유찰과 인수형 권리가 겹치므로, 최저가만 보고 접근할 가격 메리트형 물건은 아닙니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “미배당 임차보증금을 포함해 실제로 얼마를 부담하는가”가 승부처입니다.
