서울남부지방법원 2025타경11135. 서울 양천구 신월동 씨티하우스 4층 401호, 전용 29.37㎡ 다세대주택입니다. 감정가 262,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,315,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭 할인처럼 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차권이 먼저입니다. 임차인 나숙자는 2020.03.17 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.03.10이며, 보증금은 223,000,000원입니다. 임차권등기도 2023.07.26 접수돼 있으며, 말소기준으로 잡힌 2023.12.27 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 나숙자의 임차보증금은 배당으로 전액 회수되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 107,315,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,302,410원을 제외한 105,012,590원이 임차인에게 배당되고, 나머지 117,987,410원은 매수인 부담으로 남습니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 합친 금액은 225,302,410원으로, 최근 12개월 동일 면적 실거래 210,000,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11135 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 104-19 씨티하우스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 29.37㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 107,315,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2019.12.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.12.27 접수된 주택도시보증공사 가압류 238,600,000원입니다. 이후의 국 압류와 2025.07.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 나숙자의 주택임차권은 2023.07.26 등기돼 말소기준보다 앞서고, 전입·점유 역시 2020.03.17로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나숙자 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.17 / 2020.03.10 | 223,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 김민서 | 미상 | 2025.02.24 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 107,315,000원이 아니라 225,302,410원을 비교
씨티하우스는 16세대이며, 비교 가능한 전용 29.37㎡ 실거래는 2026.05, 4층, 210,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.37㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.37㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
최저가 자체는 최근 실거래의 51.1%이지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 107,315,000원에 임차보증금 미배당분 117,987,410원이 더해져 실질취득 225,302,410원이 됩니다. 즉 실제 판단 기준은 210,000,000원의 최근 실거래와 225,302,410원의 실질취득 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,410원 |
| 1. 임차인 나숙자 보증금 | 223,000,000원 | 105,012,590원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 238,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 223,000,000원 중 105,012,590원이 배당되고 117,987,410원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층, 사용승인 2019.12.23이며 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 16미터 상당 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가 2,717,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 씨티하우스 16세대, 비교 가능한 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 함께 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 107,315,000원에 임차보증금 미배당 117,987,410원이 더해집니다.
- 나숙자 임차권 확인. 전입 2020.03.17, 확정일자 2020.03.10, 임차권등기 2023.07.26, 보증금 223,000,000원의 선순위 권리입니다.
- 김민서 점유관계 확인. 전입은 2025.02.24로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 5회 유찰 시 85,852,000원, 6회 유찰 시 68,681,600원으로 내려가도 예상 인수액은 각각 139,093,336원, 155,954,669원으로 증가합니다.
- 실거래 원본 확인. 동일 면적 최근 거래 표본은 2026.05의 210,000,000원 1건이므로 개별 상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 세금 항목을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “41% 최저가”가 핵심이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 262,000,000원에서 최저가 107,315,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 권리관계를 붙여 보면 의미가 달라집니다. 나숙자의 보증금 223,000,000원이 선순위 대항력을 갖고 있어, 현재 회차 배당 후에도 117,987,410원이 남고 매수인이 이를 인수합니다. 그래서 실제 부담은 225,302,410원입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래는 210,000,000원입니다. 즉 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없는 대항력 인수형입니다. 이후 회차에서 최저가가 더 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 판단의 기준은 언제나 낙찰가 + 인수액의 실질취득 부담이어야 합니다.
