서울남부지방법원 2025타경11159. 금천구 가산동 벨리지움 6층 602호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 294,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 150,528,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 정인호의 임차보증금 309,000,000원이 경매개시결정 이전에 성립했고, 현재 회차 일반 배당계산으로는 147,620,608원만 배당돼 161,379,392원이 미배당되기 때문입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 매수인의 총 부담은 낙찰가 150,528,000원과 인수액 161,379,392원을 합친 구조가 됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 정인호 관련 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1268-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 1층/지상 11층 중 6층 |
| 소유자 | 김완중 (2022.08.16. 매매, 거래가액 309,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 150,528,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인일 | 2021.06.09. |
① 권리 흐름 — 임차권은 기준권리보다 앞선다
국민은행 근저당권 3건은 2022.08.03. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.07.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정인호의 임차권등기는 2024.05.27. 접수돼 기준권리보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다.
또한 등기부에는 2022.09.14. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대차관계와 매각조건을 등기부·매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 하며, 특히 특별매각조건의 적용 범위와 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정인호 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.11. | 309,000,000원 확정일자 2022.07.14. | 배당요구 있음 2024.05.27. | 대항력 우선변제 실질 인수 0원* |
| 민세홍 점유 부분 미상 | 2024.12.31. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 배당요구 있음 2025.10.24. | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
③ 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 된다
| 현재 최저매각가 | 150,528,000원 |
|---|---|
| 정인호 우선변제 예상 | 147,620,608원 |
| 정인호 룰상 미배당 | 161,379,392원 |
| 특별매각조건 반영 | 정인호 관련 실질 인수 0원* |
| 정인호 반영 실질취득 | 150,528,000원* |
| 별도 위험 | 민세홍 보증금·확정일자·점유 부분 미상 |
정인호만 놓고 보면 특별매각조건 반영 후 실질취득액은 최저매각가와 같은 150,528,000원입니다. 그러나 이는 민세홍 관련 인수액이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 민세홍의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 최종 총부담액은 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,392원 |
| 1. 임차인 정인호 보증금 | 309,000,000원 | 147,620,608원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 우선변제 계산에서는 정인호 보증금 중 161,379,392원이 미배당됩니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소는 배당표와 별도로 매수인 인수 판단에 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 대출 조건을 판단하면 안 됩니다.
- 주위환경. 가산동주민센터 북서측 인근으로, 오피스텔·단독주택·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 가산디지털단지역은 도보 약 15분 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남부순환로 측 폭 약 8미터 및 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 내부 확인. 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용 보증금, 임차권등기 말소 시점과 제출서류를 원문으로 확인하세요.
- 민세홍 보증금 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 매각물건명세서와 제출 문건에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 정인호 임차권등기 말소와 민세홍의 현실 점유 해소는 별개의 문제일 수 있으므로 점유 현황을 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 등기부 및 매각조건 원문에서 확인하세요.
- 감정가 할인율 경계. 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 오피스텔 실거래·임대수익·관리비를 별도로 검토하세요.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 이뤄지지 않아 현황도와 실제 구조·마감이 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건과 문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수 해소”와 “완전한 안전”은 다르다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 정인호의 보증금 부족분 161,379,392원은 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 떠안을 금액이지만, 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 실질 0원*으로 판단됩니다. 둘째, 민세홍은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자로서 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
따라서 이 물건을 “인수 0원의 안전한 반값 오피스텔”로 단순화하면 안 됩니다. 정인호 관련 주된 위험은 해소됐지만, 확약 밖 민세홍의 보증금과 점유관계가 밝혀지기 전까지 최종 취득비용은 확정되지 않습니다. 특별매각조건은 긍정적이지만, 미상 임차인이 결론을 보류하게 만드는 사건입니다.
* 특별매각조건 반영 전 정인호의 현재 회차 룰상 인수액은 161,379,392원입니다. 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되는 경우에 한해 정인호 관련 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
