서울남부지방법원 2025타경11177. 구로구 개봉동 포유빌 3층 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 이은환은 2021.07.27 매매를 원인으로 2021.08.23 소유권을 이전받았고 거래가액은 299,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2025.07.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 그 이후 강서구 압류와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021년 경인북부수산업협동조합 근저당은 이미 2021.08.23 말소돼 현재 인수 대상 근저당이 아닙니다.

핵심은 임차관계입니다. 김진영은 2021.08.23 전입·점유, 보증금 299,000,000원, 확정일자 2023.01.06, 임차권등기 2023.09.12로 말소기준보다 앞섭니다. 통상 구조라면 현재 최저가에서 보증금 미배당액이 매수인에게 이어지는 유형이지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 김진영 관련 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 그러나 이 조건은 박수진에게까지 자동 확장되는 것이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 김진영은 특별조건, 박수진은 별도 확인

실제 확인되는 임차관계는 2명입니다. 김진영은 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 배당 계산만 놓고 보면 현재 회차에서 135,504,640원을 배당받고 163,495,360원이 남지만, 특별매각조건에 의해 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 김진영 관련 실질 인수는 0원*입니다.

반면 박수진은 2024.06.14 전입했고 배당요구는 2025.08.20 했으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 특별매각조건은 김진영 임차권과 반환청구권 처리에 관한 것이므로, 박수진의 별도 인수위험은 남습니다.

② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 크게 하락

포유빌은 20세대, 사용승인일 2021.04.16입니다. 거래자료 12건의 전체 평균은 283,833,333원이지만, 대부분 2021년 299,000,000원 안팎의 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 205,000,000원, 최신 거래는 2026.07 197,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 구간 대비 -31.6%로 하락했습니다.

현재 최저가 138,240,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원의 67.4%이고, 최신 거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 수치만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 됩니다. 김진영 관련 인수는 특별조건으로 해소되지만, 박수진의 보증금이 미상이라 최종 실질취득액이 확정되지 않기 때문입니다. 게다가 최근 거래 추세 자체가 과거 대비 31.6% 하락했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)

배당 계산상 김진영의 보증금 부족분은 163,495,360원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 금액을 매수인이 실제로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. *김진영 관련 실질 인수 0원. 박수진 관련 보증금·인수액은 별도 미상입니다.

④ 회차가 더 내려가도 김진영 인수는 특별조건으로 0원*

일반적인 대항력 임차보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 김진영 부분은 특별매각조건이 있어 그 일반 원칙을 그대로 적용하지 않습니다. 회차별 미배당액은 계산상 숫자일 뿐, 김진영 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 대신 회차가 더 내려가더라도 박수진의 미상 보증금 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대입니다. 2021.04.16 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 302호입니다.
• 입지. 경인중학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 개봉역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측과 남서측으로 각각 폭 약 6~7m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 126.0㎡, 평지·가로장방·세로각지(가), 공시지가 3,499,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대로, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래가격은 과거 구간 대비 31.6% 낮아진 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김진영 보증금 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체·범위를 원문으로 재확인해야 합니다.
• 박수진 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
• 점유 범위 확인. 박수진의 점유 부분이 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 283,833,333원보다 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 구간 대비 31.6% 낮습니다. 과거 299,000,000원대 매매가를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·특별매각조건 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”

이 물건은 감정가 270,000,000원에서 3회 유찰돼 138,240,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 205,000,000원이나 최신 거래 197,000,000원보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 김진영의 299,000,000원 보증금은 원래라면 큰 인수위험이지만, 특별매각조건으로 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 예정돼 있어 그 부분은 실질 0원*으로 봅니다.

문제는 별도 점유자 박수진입니다. 말소기준보다 앞선 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 이 사건을 단순히 “2.7억짜리를 1.38억에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 최근 시세가 과거 대비 31.6% 하락한 점과, 박수진에게서 추가 인수가 생길 가능성을 함께 봐야 합니다. 결론은 김진영 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 3회 유찰 다세대입니다.