서울남부지방법원 2025타경11182. 방화동 동원아트빌 2층 201호, 전용 29.97㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 290,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저가는 148,480,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건입니다.

등기부상 기존 근저당권 2건은 2021.07.29 이미 말소됐습니다. 이후 신호균이 2021.07.30 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖추고, 2023.08.23 보증금 295,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.07.25이므로, 일반적인 권리 순서만 보면 신호균의 임차권은 매수인이 인수하는 선순위 권리입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 배당표에 산출된 신호균의 미배당액 149,398,720원은 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 이 조건은 신호균 임차권에 관한 것이며, 별도로 조사된 장재은의 점유관계까지 해소하는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

② 임차인·점유자 분석

신호균은 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.07.30이고, 보증금은 295,000,000원입니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 기준으로는 경매개시결정보다 앞선 선순위 대항력 임차인이지만, 특별매각조건이 적용되므로 이 임차인의 미배당 잔액은 실질적으로 매수인이 부담하지 않는 구조입니다.

반면 장재은은 2024.05.21 전입한 것으로 조사됐지만 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일은 경매개시결정일보다 빠르지만 보증금과 임대차관계가 불명확하므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 특별매각조건 밖의 별도 점유자이므로 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전까지 인수 위험이 남습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중

동원아트빌의 전체 실거래 12건 평균은 267,583,333원이지만, 2021년과 2023년의 269,000,000원~295,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래 3건을 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 220,333,333원이고 최신 거래는 2026.07의 235,000,000원입니다. 현재 최저가 148,480,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%로, 신호균 특별매각조건만 반영하면 가격상 여유가 있습니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군보다 22.2% 하락한 추세입니다. 전체 평균 대비 55.5%라는 수치만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

배당표상 신호균의 부족분은 149,398,720원이며 일반 법리에서는 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 신호균의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 장재은의 미상 보증금은 위 배당표에 반영되지 않았습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 신호균의 미배당 인수액이 증가해 총부담이 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 따라서 단순히 4회·5회 유찰가만 보고 더 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 특별조건으로 신호균 인수가 해소되지만, 장재은의 미상 보증금 위험은 회차와 관계없이 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송화초등학교 서측 인근이며 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교와 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 신방화역과 노선버스 정류장이 있습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비를 갖췄습니다.
• 토지. 2필 일단의 대체로 장방형 평지이며 주거용 부지로 이용 중이고 서측 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 220,333,333원이지만 과거 거래군 대비 최근 가격 추세가 22.2% 하락했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용 대상 임차인, 임차권등기 말소 절차와 이행 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
• 장재은 임대차 조사. 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 실제 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 명도 대상 구분. 신호균의 임차권 말소와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제일 수 있으므로 현재 점유자를 현장 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.17 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소 여부와 관련 의무를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 267,583,333원보다 최근 12개월 평균 220,333,333원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조가 건축물현황도와 외부 관찰을 토대로 조사됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 강서세무서 압류와 체납 관리비, 당해세 및 배당 순위 변동 가능성을 원본 자료로 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수 해소”와 “권리 안전”은 같은 말이 아니다

신호균의 보증금 295,000,000원은 일반적인 선순위 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 핵심 위험입니다. 이 사건에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 그 주된 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.

그러나 장재은의 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 이 미상 점유자는 특별매각조건 밖에 있으므로 별도의 인수·명도 위험으로 남습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.4%지만 시장 자체도 22.2% 하락 추세이고, 미상 보증금이 더해지면 가격 여유가 줄어들 수 있습니다. 결론은 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 미해결입니다. 장재은의 임대차관계가 확인되기 전까지는 낮은 최저가만으로 안전한 할인 물건이라 판단하기 어렵습니다.

* 특별매각조건에 기재된 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 신호균 임차권에 적용되고 실제 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 배당표상 규칙상 미배당액은 149,398,720원입니다.