서울남부지방법원 2025타경11192. 서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움 102동 3층 302호, 전용 29.97㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 낮아진 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 김경중은 2022.04.03 임대차계약, 2022.04.04 확정일자, 2022.04.29 전입·점유를 갖췄고, 말소기준인 2024.07.10 압류보다 앞섭니다. 보증금도 329,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득은 보증금 329,000,000원 안팎에서 크게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 김경중 임차보증금의 매수인 인수액은 실질적으로 0원*이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별조건으로 실질 0원*

등기부상 2022.04.07 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.04.29 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.07.10 서대전세무서장 압류입니다. 김경중의 전입·점유와 확정일자는 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 대전신용보증재단·스마트저축은행·신용보증기금 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.

② 특별매각조건 — 가격 계산의 기준을 바꾼다

현재 최저매각가 175,104,000원을 전액 낙찰대금으로 가정하면 집행비용 3,251,456원을 제외한 171,852,544원이 김경중 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액은 157,147,456원입니다.

* 실질 인수 0원은 김경중 임차보증금에 관한 특별매각조건을 반영한 금액입니다. 이 포기는 김경중 1명에게만 적용됩니다. 별도의 다른 임차인이 확인될 경우 그 임차인의 인수 위험까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

에스케이파크리움 101동·102동 전용 29.91㎡~29.99㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 369,500,000원이고, 최신 거래는 2024.04의 375,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 실질취득 175,104,000원은 최근 12개월 평균의 47.4%입니다.

거래 범위는 339,000,000원~400,000,000원입니다. 실질취득 175,104,000원은 감정가 342,000,000원뿐 아니라 거래 최저 339,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래가 2024.01~2024.04에 집중돼 있고 매각기일은 2026.08.04이므로, 입찰 시점의 매도호가와 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,104,000원 가정)

김경중 보증금의 미배당액은 157,147,456원입니다. 룰상으로는 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 302호입니다.
• 입지. 지하철 5호선 까치산역 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
• 토지. 6필지 일단의 평지 세장형 토지이며, 남측으로 외곽공도와 접합니다. 공시지가는 3,596,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 환금성. 2022.03.29 준공된 29세대 소규모 다세대입니다. 전용 29.91㎡~29.99㎡ 거래 12건이 확인되지만 거래 시점은 2024.01~2024.04에 집중돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각조건에 그대로 포함되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 말소 주체·필요 서류·말소 시점과 매수인의 별도 협조 의무가 있는지 확인해야 합니다.
• 조건 적용 범위. 포기 조건은 김경중 임차보증금에만 적용됩니다. 현황조사와 전입세대 확인을 통해 별도 점유자가 없는지 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2023.12.04 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 시점 보정. 비교 거래는 2024.01~2024.04 자료입니다. 2026.08.04 입찰 판단에는 최신 실거래와 매도호가를 추가해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 29세대 규모, 단지 경매 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 설정해야 합니다.
• 점유·명도와 관리비. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 일정, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·특별매각조건과 실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “조건이 성립하면 저가, 빠지면 인수형”

이 물건의 본래 권리구조는 단순하지 않습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 실제 임차인 1명이 있고, 보증금 329,000,000원이 최저매각가 175,104,000원보다 큽니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수형입니다.

다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 위험을 뒤집습니다. 김경중의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확정적으로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 175,104,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 369,500,000원의 47.4%로 가격 차이가 큽니다. 결론은 권리가 깨끗한 물건이 아니라, 특별조건이 권리위험을 제거하는 조건부 저가 물건입니다. 특별매각조건과 민간임대주택등기의 처리까지 원문으로 확인되는 경우에만 가격 메리트가 살아납니다.