서울남부지방법원 2025타경11208. 서울 강서구 화곡동 래안빌 4층 402호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자 권영만은 2020년 9월 29일 이 물건을 거래가 289,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 특별매각조건의 결합입니다.

임차인 전하나는 2020년 9월 29일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 9월 15일입니다. 말소기준으로 제시된 안산세무서 압류는 2022년 4월 4일이므로 임차인의 전입과 확정일자가 모두 앞섭니다. 따라서 보증금 279,000,000원은 원칙적으로 낙찰대금에서 배당받지 못한 부분을 매수인에게 청구할 수 있는 대항력 인수형 구조입니다.

현재 최저가 200,320,000원을 기준으로 집행비용 3,604,480원을 공제하면 임차인 예상배당은 196,715,520원, 룰상 미배당액은 82,284,480원입니다. 특별매각조건이 없었다면 매수인의 총 부담은 낙찰가와 미배당 인수를 합쳐 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각돼, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인

등기부상 2020년 2월 19일 설정된 강서농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당은 2020년 9월 29일 일부포기를 원인으로 본건에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 갑구 3번, 2022년 4월 4일 안산세무서장 압류입니다.

이후의 주택도시보증공사 가압류 540,000,000원, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 자체가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환의무가 사라지는 것은 별개입니다. 특별매각조건이 없다면 임차인 전하나의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 실질 인수 0원 판단은 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 그대로 적용·이행되는 것을 전제로 합니다. 원자료상 현재 회차의 룰상 미배당액은 82,284,480원입니다.

③ 유찰별 미배당 — 특별조건이 없으면 인수액이 커진다

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가해, 겉으로 보이는 최저가 인하가 실제 취득비용 절감으로 연결되지 않습니다. 반대로 이 사건은 특별매각조건을 적용하면 각 회차의 실질취득액이 해당 매각가와 같아집니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 200,320,000원입니다.

④ 시세 비교 — 80.1%지만 직접 비교에는 한계

래안빌에서 확인된 최근 12개월 실거래는 2026년 5월의 250,000,000원 1건입니다. 다만 거래 면적은 45.32㎡이고, 본건의 비교 대상 면적은 38.36㎡로 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이므로 실질취득액이 최근 거래가의 80.1%라는 수치만으로 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 200,320,000원 가정)

임차인 전하나의 룰상 미배당액은 82,284,480원이나 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권은 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물입니다.
• 주위환경. 한광고등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 2필지 일단의 세장형 토지로, 서측과 동측의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 225.0㎡, 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 15세대이고 비교 실거래가 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
• 인수액 이중 계산 금지. 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 적용되지 않을 때의 룰상 인수액 82,284,480원을 실질취득액에 동시에 더하지 마세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 면적이 같은 실거래 확보. 확인된 거래는 45.32㎡로 본건 38.36㎡와 다릅니다. 같은 면적·유사 층의 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 명도와 점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사·전입세대 열람 등으로 다시 확인하세요.
• 세금 배당순위 확인. 말소기준이 세무서 압류이므로 체납세의 법정기일과 실제 배당순위를 원본에서 점검하세요.
• 환금성 확인. 15세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 높아, 매도 기간과 금융기관 담보평가를 확인하세요.
• 관리비·공용부분. 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 체납액을 확인하세요.

맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보수적으로

이 물건은 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 최저가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액은 82,284,480원이며, 특별매각조건이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다.

다만 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시돼 있어, 그 조건을 전제로 한 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 200,320,000원입니다. 수치상 최근 거래 250,000,000원의 80.1%지만, 거래 면적이 다르고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%의 경매 통계를 감안하면, 권리는 특별조건 원문 확인 후 접근 가능, 가격과 환금성은 보수적 검증이 필요한 C등급 물건입니다.