의정부지방법원 2025타경62635. 경기도 파주시 탄현면 성동리 666-2 비동에 소재한 숙박시설 및 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건물이며, 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 2층부터 5층까지 객실 28개, 6층 직원숙소, 7층 물탱크실·기계실로 구성되어 있고 지층에도 주차장·기계실·세탁실이 있습니다.

이 사건의 권리관계 중심에는 북파주농업협동조합이 있습니다. 2015년 설정된 채권최고액 36억 100만원의 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 조합의 후순위 근저당권과 가압류도 확인됩니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 채권이 전액 배당되는 것으로 계산되어 인수액이 없습니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2. 지분경매.”라고 기재되어 있습니다. 공유자 3명이 등기되어 있는 물건에서 지분경매가 포함된 만큼, 건물과 토지의 매각 범위 및 실제 취득 지분을 정확하게 특정해야 합니다. 일반적인 숙박시설 전체를 단독 취득하는 물건으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015년 6월 26일 설정된 북파주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,601,000,000원이고 채무자는 윤성훈입니다. 공동담보에는 파주시 탄현면 성동리 666-2 토지와 공유자 지분이 기재되어 있습니다.

이후 2021년 6월 24일 같은 조합 명의의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 추가 설정되었습니다. 2025년 3월 5일에는 윤성훈 지분에 대한 가압류 52,125,068원이 등기되었고, 2025년 3월 17일 임의경매가 개시되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 이 사건 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임대관계와 점유는 아직 확인이 필요합니다. 감정평가서에는 숙박시설로 이용 중이라고 기재되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 임차인의 보증금·전입일·확정일자·점유관계가 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권이 없다고 단정할 수 없습니다. 배당표상 인수 0원이라는 계산만으로 실제 임차인 관련 위험까지 완전히 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격·시장성 — 45.11억의 적정성은 별도 검증

이 물건은 일반 아파트가 아닌 객실 28개를 갖춘 숙박시설과 토지입니다. 따라서 주거용 부동산의 동일 평형 실거래 평균을 적용하는 방식으로 가격을 평가하기 어렵습니다.

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,510,903,920원입니다. 비교 가능한 숙박시설 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가가 높거나 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

숙박시설의 가격을 판단하려면 객실별 임대 및 영업 현황, 실제 매출, 운영비, 공실, 시설 상태, 토지 지분과 건물의 소유관계를 함께 살펴야 합니다. 현재 확인되는 객실 수 28개와 이용 현황만으로 수익률이나 투자수익을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 4,510,903,920원 가정)

현재 감정가에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 4,751만원을 제외하고, 근저당권과 가압류의 산정 채권액 합계 4,121,125,068원이 전액 배당되는 계산입니다. 그 뒤 소유자에게 돌아가는 잔여금은 342,269,813원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 관계

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저매각가가 내려가는 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 매각대금은 줄어들고, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커집니다. 현재 회차에는 소유자 잔여금 342,269,813원이 계산되지만 1회 유찰부터는 소유자 잔여금이 없습니다.

⑤ 입지·건물·토지이용 및 환금성 메모

• 입지. 파주시 탄현면 성동리 소재 성동사거리 남서측 인근입니다. 주위는 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재한 국도변 상가지대로 평가되며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층입니다. 외벽은 화강석·석재 마감이며, 내벽은 벽지·타일 및 내부 인테리어 마감입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 숙박시설 이용. 2~5층에 객실 28개가 있고 6층은 직원숙소, 7층은 물탱크실·기계실입니다. 지층에는 주차장·기계실·세탁실이 있습니다. 현재 숙박시설로 이용 중이라는 감정평가 내용을 실제 점유·영업 현황과 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역·개발진흥지구·상업용지·제2종지구단위계획구역에 해당합니다. 숙박시설 관련 도시계획관로 재확인이 필요하다는 기재가 있습니다.
• 도로. 폭 30m~35m의 대로2류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역(전방지역 25km), 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 실제 행위제한과 숙박시설 이용 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 그 현황과 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주택이 아닌 숙박시설과 토지이며 목록2 지분경매가 포함되어 있습니다. 공유관계와 숙박시설의 이용·임대 현황이 확인되지 않으면 매각 후 활용과 재매각에 제약이 생길 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 지분 특정. 목록2 지분경매의 정확한 대상 토지·지분권자·지분비율을 확인하세요. 등기상 공유자 3명이라는 사실만으로 낙찰 후 소유권 범위를 판단하면 안 됩니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 기재된 일괄매각과 제시외 건물 포함의 범위를 확인하고, 건물·토지·제시외 건물의 등기 및 현황을 대조하세요.
• 공유관계. 낙찰 대상이 지분이라면 다른 공유자와의 사용·관리·처분 관계를 확인하세요. 공유물분할이나 점유·관리 협의 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.
• 임대차·점유. 임대관계가 미상이므로 객실별 임차인, 보증금, 전입·확정일자, 점유 현황을 확인하세요. 대항력 및 우선변제 여부는 개별 임차인의 사실관계에 따라 판단해야 합니다.
• 채권 잔액. 근저당권의 채권최고액과 신청채권자의 청구액이 다릅니다. 실제 대출잔액, 피담보채무, 후순위 담보권과의 관계를 채권계산서로 확인하세요.
• 숙박시설 현황. 객실 28개와 직원숙소 등 감정평가상 이용 현황을 실제 현장과 비교하세요. 점유자, 시설 상태, 영업 및 임대관계가 확인되어야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·상업용지·제2종지구단위계획구역, 군사시설 관련 제한과 도시계획관로를 관계기관에 재확인하세요.
• 배당·인수액. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액을 반영해 배당표를 다시 계산하세요. 현재 시뮬레이션의 인수 0원은 최종 확정액이 아닙니다.
• 명도·시설 인수. 숙박시설의 실제 점유자와 직원숙소 이용관계, 시설·비품의 소유관계를 확인하고 인도 가능성을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지·건축물 관련 공부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 취득하는 지분이다

의정부지방법원 2025타경62635는 등기 권리의 순위만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2015년 북파주농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순히 권리관계가 깨끗한 숙박시설이라고 평가해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에 목록2 지분경매가 명시되어 있고, 현재 공유자도 3명입니다. 임대관계는 미상이며, 감정가 45억 1,090만원을 뒷받침할 숙박시설 비교거래도 확인되지 않습니다.

특히 전체 부동산을 취득하는 것인지, 특정 지분을 취득하는 것인지는 입찰 전에 반드시 확정해야 할 사항입니다. 지분경매는 낙찰가가 낮아져도 공유관계와 사용·관리 문제까지 자동으로 해결되지 않습니다. 배당표의 인수 0원 역시 임차인과 당해세 등 추가 확인사항을 반영한 최종 결론은 아닙니다.

권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 지분·임대·환금성은 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 45억 1,090만원을 지불하고 정확히 어떤 권리와 활용 가능성을 확보하는지에 있습니다. 매각대상 지분과 숙박시설의 실질적인 이용 가능성을 확인하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.