서울남부지방법원 2025타경11218. 독산3동 주민센터 북측 인근 어반팰리스 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 권영만은 2020.10.14. 거래가액 344,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 경매의 말소기준권리는 2022.01.27. 안산세무서장의 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류·세금 압류·강제경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 순위만 보고 임차권등기가 말소된다고 끝내면 안 됩니다. 임차인 한지현의 점유개시는 2020.10.08., 주민등록과 확정일자는 2020.10.12.로, 말소기준인 2022.01.27. 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 후순위여도 임차인은 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 상태입니다. 통상 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차인의 선행 대항력

2020.03.24. 하나은행 근저당권 4건은 2020.09.18. 이미 말소됐으므로 현재 경매에서 인수할 권리가 아닙니다. 이후 권영만이 소유권을 취득했고, 한지현은 2020.10.08. 점유를 시작해 2020.10.12. 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2022.01.27. 국세 압류보다 빠르므로 임차인은 대항력 있음으로 판단됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 최저매각가 246,400,000원에서 집행비용 4,249,600원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 242,150,400원입니다. 보증금 344,000,000원 중 101,849,600원이 미배당되므로, 특별매각조건이 없다면 매수인이 이 잔액을 인수할 수 있습니다.

* 특별매각조건이 본 매각에 그대로 적용되고, 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건의 효력 범위는 한지현 임차보증금 잔액에 한정되며, 본건에서 확인된 실제 임차인은 한지현 1명입니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 일반 계산상 인수액은 커진다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 미배당 보증금은 늘어납니다. 현재 회차의 일반 계산상 총부담은 최저가 246,400,000원에 미배당 보증금 101,849,600원을 더한 구조입니다. 3회 유찰 시에는 매각가 197,120,000원·미배당 150,439,680원, 4회 유찰 시에는 매각가 157,696,000원·미배당 189,311,744원으로 인수 계산액이 증가합니다.

그러나 본건은 특별매각조건이 적용되므로 각 회차의 미배당 보증금 반환청구권이 포기되는 구조입니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득액은 246,400,000원*이며, 일반 계산상 인수액만 보고 실질취득액을 348,249,600원으로 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)

국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당순서 및 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건이 적용되는 경우 미배당 임차보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되는 조건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 오피스텔·근린생활시설·도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 입지. 독산3동 주민센터 북측 인근으로, 주위에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층이며, 사용승인일은 2020.02.28.입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·소화전·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 20m, 북측과 서측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력과 환금성 평가는 보류합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각조건에 포함됐는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 방식. 매각 후 말소에 필요한 서류·절차와 이행 시점을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 배당요구 금액에 따라 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현황조사 및 현장 방문으로 대조하고 인도 대상과 절차를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 오피스텔의 면적·층·준공연도별 거래를 별도로 확인하세요.
• 기계식 주차. 이용 가능 차량 규격과 유지관리 상태, 주차설비 운영 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비와 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 입찰일 기준으로 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 특별조건이 승부를 바꾼다”

이 물건의 표면만 보면 보증금 344,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험도가 높습니다. 현재 최저가 기준으로도 일반 계산상 미배당액 101,849,600원이 남기 때문입니다. 낙찰가가 더 내려가면 이 미배당액은 150,439,680원, 189,311,744원으로 오히려 증가합니다.

하지만 본건에는 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 적용하면 매수인의 인수액은 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 246,400,000원*입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 숫자 자체가 아니라 특별매각조건의 최종 적용 여부입니다.

다만 실거래 비교자료가 없어 246,400,000원이 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 특별조건 적용 시 정리 가능, 가격은 별도 검증 필요입니다.