대구지방법원 2026타경1173. 경상북도 영천시 화남면 금호리 1056-11 일대에 소재한 기타·토지 경매물건입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(베이커리 카페, 상호 페이즈나인)입니다. 철근콘크리트구조 2층 건물과 토지가 관련 목록에 포함된 일괄매각 물건으로, 일반적인 주거용 부동산과는 분석의 초점이 다릅니다.

등기 권리의 중심에는 현풍농업협동조합의 근저당권이 있습니다. 2023년 설정된 채권최고액 20억 4,000만원의 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류와 강제경매 중 이미 말소·취하된 내역도 확인됩니다.

따라서 등기부상 인수권리 부담은 낮습니다. 다만 권리상 인수액이 없다는 사실과 물건 자체의 투자 적합성은 별개입니다. 특히 임대관계가 미상이고, 토지의 일부 도로 현황과 지번 변경, 매각에서 제외되는 컨테이너가 있어 현장 확인 없이 입찰가를 정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.01.19 설정된 현풍농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원으로, 신건 최저매각가 1,894,368,400원보다 큽니다. 매각으로 이 근저당권도 소멸하는 것으로 분석됩니다.

이후 설정된 장유경의 가압류 120,000,000원, 탁민정의 가압류 3,822,500원, 영천시 압류 및 현재 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

박성수의 가압류 11,030,000원은 2024.11.29 말소등기가 이루어졌고, 이규도의 가압류 13,100,000원은 2026.03.24 말소됐습니다. 이규도 관련 2025타경758 강제경매개시결정 역시 2026.03.25 말소됐으므로 현재 인수할 권리로 볼 수 없습니다.

임차인 및 점유 확인은 별도 과제입니다. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자, 보증금 등을 현장에서 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 존재한다면 대항력과 우선변제 여부를 별도로 판단해야 하며, 확인 전에는 임차인 관련 위험까지 완전히 배제해서는 안 됩니다.

② 가격·실질취득 분석 — 시세 비교 전 입찰가 판단 보류

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,894,368,400원으로 동일합니다.

등기상 매수인 인수액을 0원으로 가정하면, 현재 회차에서의 실질취득 기준금액은 낙찰가와 같은 1,894,368,400원입니다. 다만 이는 취득 관련 부대비용 등을 제외한 권리분석상 추정치입니다.

이 물건의 가격 적정성을 판단할 동일 용도·권역의 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 최저가가 감정가 그대로라는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아져 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 이것은 매각으로 소멸하는 등기권리 기준의 추정입니다. 실제 임차인이나 당해세 등 별도 우선권이 확인되면 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,894,368,400원 가정)

신건 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액은 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 2,040,000,000원 중 1,873,024,716원이 배당돼 근저당권 자체의 미배당액은 166,975,284원입니다.

후순위 채권자들의 청구금액은 배당받지 못하는 것으로 산정됩니다. 전체 채권액은 2,172,451,451원, 채권자 총 배당액은 1,873,024,716원이며, 전체 미배당액은 299,426,735원입니다.

④ 입지·물건 현황·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 경상북도 영천시 화남면 금호리, 세곡지 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 중소규모 공장과 축사, 농경지가 형성되어 있습니다. 일반적인 주거 밀집지역과는 다른 입지 특성을 보입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성에 따른 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 현재 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설인 베이커리 카페(상호 페이즈나인)입니다. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 급배수·위생·전기·천정형 냉난방·화재탐지설비 등이 구비된 것으로 평가됐습니다.
• 토지 현황. 토지면적 2,251.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용으로 기재되어 있습니다. 계획관리지역이며 평지·부정형 지형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 89,500원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)에 해당합니다. 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종 사육제한) 표기가 있으며, 본건 2번 토지에는 준보전산지 표기도 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 목록3·4 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 대 및 일부 도로입니다. 토지 경계와 실제 이용면적, 도로에 해당하는 부분을 반드시 확인해야 합니다.
• 지번 및 소재지 확인. 매각물건명세서에는 금호리 1056-11·1056-14 및 삼창리 2-6·2-7 지상 소재로 기재된 부분이 있으나, 행정관할구역 변경으로 실제 소재지는 금호리 1056-11·1056-14·1249·1250으로 표시되어 있습니다.
• 매각 제외 물건. 목록2 토지 위에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하지만 매각 대상에서 제외됩니다. 컨테이너의 소유관계와 실제 점유·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 및 임대관계. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 현황은 별도로 조사해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 및 가격 검증. 감정가 1,894,368,400원을 기준으로 곧바로 입찰가를 정하지 마세요. 같은 용도와 유사한 입지의 토지·근린생활시설 거래사례를 확보하고, 건물의 실제 활용도와 토지의 이용 가능 면적을 반영해야 합니다.
• 임대차·점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자와 영업 여부를 확인하고, 임대차계약서·사업자등록·확정일자·보증금 등을 조사해야 합니다. 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력과 배당요구 여부를 별도로 검토하세요.
• 토지 경계 및 지번 확인. 금호리 1056-11·1056-14·1249·1250과 관련된 목록의 지번 및 소재지 변경 내용을 지적도·토지대장·등기부와 대조하세요. 목록별 매각 범위가 정확히 어디까지인지 확인하는 것이 중요합니다.
• 일부 도로 현황. 공부상 대와 실제 대·일부 도로 현황이 다릅니다. 도로로 사용되는 면적, 차량 출입 가능 범위, 토지의 실질적인 이용면적을 확인하세요.
• 컨테이너 제외 확인. 목록2 지상 이동가능 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 소유권과 점유관계, 철거 또는 이전 문제를 사전에 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 준보전산지 표기를 확인하고, 각 토지의 실제 건축·영업·개발 가능 범위를 검토하세요.
• 건물 이용 및 설비. 제2종근린생활시설(베이커리 카페)로 평가된 건물의 건축물대장상 용도와 현황을 대조하고, 내부 설비 및 건물 상태를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 현풍농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2023-23호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 이번 매각 대상의 관계를 원본 등기자료로 확인하세요.
• 배당 및 세금 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 부담 가능성을 좌우할 세금·점유 관계를 추가 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공부를 함께 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 위험 0원”

대구지방법원 2026타경1173은 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023.01.19 현풍농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 등기권리 기준으로 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 신건 가격은 1,894,368,400원입니다. 근저당권의 채권최고액이 2,040,000,000원이어서 신건 기준으로도 전체 채권자 미배당액이 299,426,735원 발생합니다. 이 미배당액은 매수인이 대신 부담할 금액은 아니지만, 매각대금과 배당구조를 이해하는 데 중요한 지표입니다.

진짜 승부처는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 베이커리 카페로 이용되는 제2종근린생활시설과 토지가 일괄매각되고, 일부 토지는 현황상 도로이며, 준보전산지·가축사육제한구역·지번 변경·매각 제외 컨테이너 등의 변수가 존재합니다. 임대관계도 미상입니다.

무엇보다 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 실제 활용 가능성은 아직 검증해야 할 물건입니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다 토지의 실제 이용 범위, 임대차, 건물 상태, 규제와 주변 거래사례를 확인한 후 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 권리관계는 비교적 명확, 가격 메리트는 미검증, 현장 실사는 필수.