서울남부지방법원 2025타경11223. 서울 금천구 독산동 명도힐스티지 제11층 제1102호 아파트입니다. 소유자 이숙희가 2019년 10월 2일 거래가액 283,000,000원에 소유권을 취득한 물건으로, 현재는 주택도시보증공사의 강제경매가 진행 중입니다.

표면적인 숫자는 상당히 낮아 보입니다. 감정가 271,000,000원에서 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 111,002,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차권과 보증금 인수입니다. 신다연은 2019년 8월 19일 전입했고, 말소기준인 이승찬의 가압류는 2022년 10월 26일 접수되었습니다. 임차인의 대항력이 먼저 성립한 구조로, 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 신다연의 미변제 보증금이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 이승찬의 가압류입니다. 이후 황한순의 가압류, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각에 따라 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 통조림가공수산업협동조합의 근저당권 역시 2019년 7월 4일 이미 말소되었습니다.

반면 신다연은 말소기준보다 앞선 2019년 8월 19일 전입과 점유를 시작했습니다. 2023년 11월 17일에는 보증금 291,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 보증금 반환채무가 소멸한다는 것은 별개의 문제입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심은 신다연

구태모는 2025년 6월 2일 전입하여 말소기준권리보다 늦습니다. 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되어 있지만, 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않았습니다. 최종 명도 및 배당관계는 별도로 점검해야 합니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 신다연·구태모와 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구액 283,000,000원을 신다연의 보증금에 다시 더해 매수인 인수액을 산출하는 것도 적절하지 않습니다. 채권 승계 및 변제관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 낮아진 최저가와 실제 취득비용은 다르다

현재 최저매각가는 111,002,000원으로 감정가 271,000,000원의 40.96%입니다. 하지만 신다연의 보증금은 291,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 낙찰자가 실제 부담하는 금액은 낙찰대금에 배당받지 못한 임차보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.

동일 건물 또는 인근 비교 실거래가격을 확인하지 못했으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 특히 보증금 인수 위험이 있는 이 사건은 낙찰가보다 실제 취득비용을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,002,000원 가정)

다음은 현재 산출된 예상배당입니다. 신다연에게 배당하지 않고 가압류채권자 이승찬에게 잔여 매각대금을 배당하는 추정 구조입니다. 임차인의 선순위 확정일자에 따른 실제 배당 여부가 확정된 배당표는 아닙니다.

* 신다연 배당액 0원은 현재 예상배당표의 계산 전제이며 법률상 우선변제권 부존재를 확정한 값이 아닙니다. 임차권등기에 기재된 확정일자와 실제 배당순위를 재확인해야 합니다. 일반채권 미배당 합계에는 별도 인수보증금을 중복 합산하지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 회차별 자금 시나리오 — 유찰이 해결해 주지 않는 문제

현재 추정배당에서 신다연에게 배당하지 않는다는 전제를 유지하면, 최저매각가가 더 내려가더라도 인수보증금 291,000,000원은 그대로 남습니다. 아래 표는 해당 전제에서 산출한 회차별 부담을 보여 줍니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 독산3동 주민센터 북측에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층/지상15층 건물입니다. 대상 물건은 11층 1102호로, 위생·급배수시설과 난방시설 및 승강기설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.
• 도로 및 토지. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 동측 포장도로인 독산로와 접합니다. 공동주택·근린생활시설·업무시설의 건물 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(문성생활권) 등에 해당합니다. 교육환경보호구역과 과밀억제권역 등 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 공부상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재하지만, 실제 거래가격과 현재 시장수요를 확인하지 못했습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 신다연의 전입일 2019.08.19.와 말소기준일 2022.10.26.을 대조하고, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 내용을 확인하세요.
• 우선변제권 확인. 최초 보증금 283,000,000원과 증액분 8,000,000원에 관한 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 실제 배당순위를 구분해 확인하세요.
• 실질취득비용 산정. 현재 예상배당상 인수액 291,000,000원을 확인하되, 실제 임차인 배당액이 달라지면 인수잔액도 다시 계산해야 합니다. 낙찰가와 인수잔액을 합산해 판단하세요.
• 구태모 점유관계. 말소기준 이후 전입한 구태모의 보증금, 점유 부분, 실제 임대차관계 및 명도 여부를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 청구관계. 강제경매 신청채권액 283,000,000원의 발생 원인과 신다연 임차보증금의 변제·승계관계를 확인하고 채권 중복 계산을 피하세요.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태와 임대의무기간, 관련 행정상 의무 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
• 실거래 시세 확인. 현재 최저가가 아닌 인수잔액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 최근 거래가격과 비교하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 확인하고 인도명령 및 명도 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 배당 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 선순위 보증금은 사라지지 않는다”

명도힐스티지 1102호는 감정가 271,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 111,002,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 신다연의 보증금은 291,000,000원입니다.

현재 예상배당처럼 임차인에게 배당되는 금액이 없다면 매수인 인수액은 291,000,000원이고, 최저가에 낙찰될 때 낙찰대금까지 합한 부담은 402,002,000원입니다. 다만 최초 보증금과 증액분에 관한 확정일자가 말소기준보다 앞서므로, 임차인의 실제 우선변제 범위와 배당액은 반드시 재확인해야 합니다.

실제 배당을 통해 인수잔액이 줄어드는 경우에도 낙찰가를 더한 실질취득비용을 기준으로 시장가격과 비교해야 합니다. 후순위 점유자인 구태모의 임대차관계와 민간임대주택 등록 문제도 추가 확인 사항입니다.

이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 배당순위와 인수보증금입니다. 네 차례 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어려우며, 실제 배당 후 인수할 금액을 확인하기 전에는 입찰 부담을 확정할 수 없습니다.