서울남부지방법원 2025타경11223. 금천구 독산동 명도힐스티지 11층 1102호 아파트입니다. 소유자 이숙희는 2019년 9월 2일 매매를 원인으로 거래가액 283,000,000원에 취득했고, 2022년 10월 26일 이승찬의 120,000,000원 가압류가 말소기준권리가 됩니다. 문제는 그보다 앞선 2019년 8월 19일부터 점유·전입한 신다연입니다. 보증금은 최초 283,000,000원에서 2021년 7월 31일 8,000,000원 증액돼 총 291,000,000원이고, 2023년 11월 17일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
따라서 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미변제 인수부담이 커지는 구조이므로, 본건의 실질취득 기준은 약 291,000,000원으로 봐야 합니다. 최저가만 놓고 ‘싸다’고 평가할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제11층 제1102호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로 337 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용중 · 지하1층/지상15층 건물 내 제11층 제1102호 |
| 소유자 | 이숙희 (2019.09.02. 매매 · 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 138,752,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.10.26. 갑구 3번 이승찬 가압류 120,000,000원입니다. 이후 황한순 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2019.07.04. 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신다연 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.19. 임차권등기 2023.11.17. | 291,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 승계 아님 |
| 구태모 점유 부분 미상 | 2025.06.02. | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관이 임차인 보증금을 대위·승계한 중복 신고로 잡힌 사람은 없습니다. 따라서 임차인은 실제 2명으로 보며, 신다연 보증금 291,000,000원은 다른 임차인 보증금과 중복 합산된 금액이 아닙니다. 구태모는 전입일 자체가 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자 등은 확인 대상입니다.
② 가격 구조 — 1.39억이 아니라 2.91억을 봐야 한다
감정가는 271,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 138,752,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 표면 가격만 보면 감정가 대비 132,248,000원 낮아졌습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크므로, 이 사건은 최저가 하락을 그대로 할인으로 볼 수 없는 구조입니다.
따라서 3회 유찰을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “반값 매수 기회”라고 평가할 수 없습니다. 실거래 시세를 단정하지 않고 감정가와 실질취득 구조만 비교해도, 현재 핵심 부담액은 감정가를 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,752,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,742,528원 |
| 인수 · 임차인 신다연 보증금 | 291,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 이승찬 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 황한순 | 89,966,570원 | 16,009,472원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 492,966,570원, 배당액은 136,009,472원, 미배당은 356,957,098원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 독산3동 주민센터 북측에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재해 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물의 제11층 제1102호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 도로. 동측 포장도로인 독산로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 138,752,000원만 보고 감정가 대비 51.2%라고 평가하지 말고, 실질취득 약 291,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 신다연 임차권 확인. 보증금 291,000,000원, 주민등록·점유 2019.08.19., 임차권등기 2023.11.17.의 원문과 매각물건명세서 인수 문구를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 구태모 점유 확인. 2025.06.02. 전입으로 말소기준 이후이지만 점유 부분·보증금·확정일자 등은 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 매각가 138,752,000원 가정에서는 주택도시보증공사 배당이 0원이고 황한순 채권에도 미배당이 발생합니다.
- 추가 유찰의 의미. 4회 유찰 시 매각가 111,001,600원, 5회 유찰 시 88,801,280원으로 내려가지만, 채권 미배당은 각각 384,318,992원·406,163,713원으로 증가합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”가 아니라 “2.91억 인수형”
이 사건의 가장 큰 착시는 3회 유찰·최저가 138,752,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 271,000,000원의 절반 수준이지만, 신다연은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 291,000,000원입니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 291,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
그 금액은 감정가보다 20,000,000원 높은 107.4% 수준입니다. 여기에 실제 임차인 2명 중 구태모의 점유·보증금 세부 확인도 남아 있습니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 정리되지만, 선순위 임차보증금 인수라는 핵심 부담은 별개입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득 부담은 낮지 않습니다.
