대구지방법원 2026타경100207. 대구광역시 남구 대명동 1642-36 소재 부동산으로, 토지와 건물 및 기계·기구가 함께 문제되는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 캐노피와 사무실·숙소 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 면적 725.0㎡의 대지이며, 근린상업지역에 속합니다.
소유자는 백필상입니다. 2014.08.20 소유권이전등기가 이루어졌고, 2025.03.24 대구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 4,536,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 여러 금융기관의 가압류가 이어졌으며, 대구축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 3,872,929,770원입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부는 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 말소기준권리 이전의 전입자, 실제 점유·임대차 관계, 일괄매각 기계의 소유권을 함께 확인해야 낙찰 후 실질 부담을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 1642-36 도로명주소: 대구광역시 남구 두류공원로 35 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실·숙소·캐노피 등 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
| 토지 | 대 725.0㎡ · 상업용 · 근린상업지역 |
| 건물 이용상태 |
(가) 캐노피 (나) 1층 사무실 등 · 2층 숙소 · 3층 숙소 |
| 건물 구조 |
(가) 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕 단층 (나) 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 백필상 (2014.08.20 소유권이전) |
| 감정가 | 5,248,204,100원 |
| 최저매각가 | 5,248,204,100원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 대구축산업협동조합 |
| 청구금액 | 3,872,929,770원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.24 대구축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,536,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2025.03.24 설정된 대구축산업협동조합의 근저당권입니다. 그 이후 등기된 청운신용협동조합·신용보증기금·대구축산업협동조합·대구신용보증재단·중소기업은행·금호농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 위험
현황조사 및 매각물건명세서에 백수열이 확인됩니다. 전입일은 2016.11.08로, 말소기준일인 2025.03.24보다 빠릅니다. 그러나 보증금, 확정일자 및 실제 점유·임대차 관계가 명확하지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백수열 | 2016.11.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 관련 확인 대상은 백수열 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 별도 인원은 없습니다.
보증금과 실제 점유 여부가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다. 예상배당 계산에서는 인수액이 0원으로 처리되어 있으나, 이는 실질적인 인수 위험이 해소되었다는 의미가 아닙니다.
특히 대항력 있는 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 그 차액이 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수 부담이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 백수열의 임대차계약, 보증금, 점유 상태, 배당요구 및 우선변제 요건을 확인하기 전에는 최저가가 곧 실제 취득원가라고 판단할 수 없습니다.
③ 일괄매각과 기계·기구 소유권 — 별도의 중대 변수
다만 기계·기구 목록 중 1번과 2번의 소유자가 S-OIL이며, 소유권 분쟁에 관한 책임은 채무자가 감수하겠다는 의견서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
채무자의 책임 감수 의견서가 곧 제3자의 소유권 주장을 소멸시키거나 매수인의 위험을 제거한다는 의미는 아닙니다.
이 문제는 단순한 배당순위와 다른 성격입니다. 매각대금이 정상적으로 배당되고 등기상 담보권이 말소되더라도, 매각 대상 기계의 실제 소유권과 인도 가능성에 관한 분쟁은 별도 쟁점이 될 수 있습니다.
- 기계 목록 대조. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2025-4592호와 매각 대상 기계·기구를 정확히 대조해야 합니다.
- S-OIL 소유 주장. 기계·기구 1번과 2번의 소유권 근거 및 실제 사용·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 의견서의 효력. 채무자의 책임 감수 의견서가 매수인에게 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·기계의 포함 범위와 매각 후 인도 가능한 범위를 구분해야 합니다.
- 가격 영향. 분쟁 대상 기계가 감정가에서 차지하는 가치가 확인되어야 실질적인 가격 판단이 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,248,204,100원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다는 가정에서 작성된 배당 추정입니다. 집행비용과 근저당권 배당 후 후순위 가압류권자에게 배당되며, 일부 채권에는 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 54,882,041원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 4,536,000,000원 | 4,536,000,000원 |
| 2. 가압류 · 청운신용협동조합 | 20,594,535원 | 20,594,535원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 4. 가압류 · 대구축산업협동조합 | 101,793,175원 | 101,793,175원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 480,258,762원 | 248,934,349원 |
| 7. 가압류 · 금호농업협동조합 | 20,871,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 채권액 | 5,445,518,152원 |
|---|---|
| 채권자 배당 합계 | 5,193,322,059원 |
| 집행비용 | 54,882,041원 |
| 미배당 합계 | 252,196,093원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 계산상 0원 · 실제 인수액 미상 |
위 배당표는 제시된 채권액과 집행비용을 기초로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 백수열의 보증금 관련 권리관계는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당금 및 매수인의 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 위험이 먼저
현재 회차와 유찰 후 회차의 매각가 및 배당 부족액은 다음과 같습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당은 줄고 미배당은 증가하는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 5,248,204,100원 | 5,193,322,059원 | 252,196,093원 |
| 1회 유찰 (80%) | 4,198,563,280원 | 4,154,177,647원 | 1,291,340,505원 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,358,850,624원 | 3,322,862,118원 | 2,122,656,034원 |
특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형이라면 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 유찰 후 가격만 보고 투자 매력이 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
현재 신건에서 신청채권자의 청구금액은 3,872,929,770원이며, 시나리오상 신청채권자 배당액은 4,637,793,175원으로 표시됩니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 청구액 충족으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 예상배당액 3,322,862,118원으로 청구액에 미달합니다.
이는 채권자 측의 회수 가능성을 설명하는 자료입니다. 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수 채무가 되는 것은 아니며, 백수열의 선순위 점유에 따른 보증금 인수 여부는 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 대구지하철 1호선 안지랑역 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 안지랑역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 725.0㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 도로접면은 광대세각으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역이며 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,514,000원/㎡입니다. 공시지가는 거래 가능한 시세나 낙찰 적정가와 동일한 개념이 아닙니다.
- 건물 이용. 캐노피와 사무실 및 숙소로 이용되고 있습니다. 캐노피는 일반철골구조, 사무실·숙소 건물은 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 사무실·숙소 건물에는 위생설비와 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 선순위 전입자 백수열의 임대차 및 점유 관계를 확인해야 합니다.
거래 가능한 시장가격과 실질취득비용의 관계가 확정되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 백수열의 점유 상태. 실제 점유자와 점유 공간, 사용 목적 및 전입 이후 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차계약과 보증금. 계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액. 계산상 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 말고, 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- S-OIL 기계·기구. 목록 1번과 2번의 소유권, 사용권, 반환 문제 및 제3자 권리 주장을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·기계·기구의 감정평가내역과 매각 대상 목록을 대조해야 합니다.
- 토지·건물 등기. 건물 등기뿐 아니라 공동담보로 기재된 토지의 등기 및 관련 권리도 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가에 인수 보증금, 명도비용, 설비 관련 분쟁비용 및 기타 취득비용을 반영해 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 토지의 시장가격, 건물의 잔존가치, 기계·기구의 실제 가치와 활용 가능성을 각각 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 사무실·숙소의 실제 이용 상태, 기계 설치 현황, 접근성과 현장 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계·기구 목록 및 관련 의견서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 인수되는 위험은 다르다”
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 2025.03.24 대구축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 채권자가 많다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 모두 떠안는 것은 아닙니다.
그러나 2016.11.08 전입한 백수열의 보증금·점유·우선변제 관계가 확인되지 않았습니다. 대항력을 갖춘 임대차가 존재한다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 또한 일괄매각 기계·기구 중 S-OIL 소유로 기재된 1·2번은 별도 소유권 분쟁의 가능성이 있습니다.
현재 최저매각가 5,248,204,100원은 확인할 수 있지만, 실제 매수인 인수액과 시장가격을 함께 확정할 수 없으므로 저렴한 매물이라는 결론을 낼 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 위험과 기계 소유권 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 ‘후순위 등기권리 정리는 가능, 실질취득비용과 소유권 위험은 확인 전 보류’입니다. 백수열의 임대차 관계와 S-OIL 기계·기구 소유권 문제를 해소하고, 토지·건물·설비별 가치를 검증한 이후 입찰 가능 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
