대구지방법원 2026타경100749. 대구광역시 동구 방촌동 798-24에 소재한 기타 및 토지 물건입니다. 감정평가상 목록 1은 상업용 어린이집 건부지로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물입니다. 토지 면적은 400㎡이고, 용도지역은 준주거지역입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 어린이집이라는 특수한 이용 형태를 가지고 있어, 건물의 실제 사용 상태와 시설 운영 여부, 점유 및 임대차관계가 입찰 판단에 중요합니다.

권리의 기준점은 을구 11번 청운신용협동조합 근저당권입니다. 2020년 4월 13일 설정된 채권최고액 1,044,000,000원이며, 이후 2026년 6월 근저당권이 주식회사 퍼스트투자대부로 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 564,000,000원의 질권도 설정됐습니다. 이 채권자 변경과 질권 설정은 배당금의 실제 수령관계를 확인해야 할 부분입니다.

신건 매각가 1,328,983,800원을 기준으로 하면 말소기준 근저당은 배당 추정상 전액 회수되고, 후순위 홈센타 근저당은 일부만 배당됩니다. 신용보증기금·서울보증보험·우암테크 등의 가압류는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 미배당 채권이 크다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다. 다만 임대관계와 세금 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준점

등기부상 최초 소유권보존 당시에는 박숙자와 황상진이 각 2분의 1 지분을 보유했습니다. 2013년 3월 27일 박숙자 지분이 황상진에게 이전되면서 황상진 단독소유가 됐습니다. 2011년부터 2017년 사이 설정됐던 대구은행·개인 채권자 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

2024년 11월 12일 설정된 주식회사 홈센타의 근저당권은 채권최고액 300,000,000원입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 예상배당에서는 269,293,962원만 배당되고 나머지는 미배당되는 것으로 계산됩니다.

2025년 10월과 11월의 신용보증기금 가압류, 2026년 6월 서울보증보험 가압류, 7월 우암테크 가압류 및 9월 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국세 압류와 관련한 체납액, 당해세 등 조세 우선권은 별도 확인이 필요합니다.

② 가격·용도 분석 — 어린이집 건부지, 시세 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,328,983,800원으로 신건입니다. 아직 유찰되지 않았으며 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

이 물건은 일반 아파트나 다세대주택이 아닌 어린이집으로 이용 중인 상업용 건부지입니다. 따라서 주거용 부동산의 평당 가격이나 아파트 실거래 평균을 적용해 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 토지 400㎡와 3층 건물의 실제 상태, 어린이집 시설 활용 가능성, 인근 유사 상업용 부동산 거래가격을 함께 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,328,983,800원 가정)

예상 채권자 배당 합계 1,313,293,962원 · 집행비용 추정 15,689,838원 · 총 매각대금 1,328,983,800원. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

전체 채권 청구액은 2,895,299,960원이고, 예상 채권자 배당액은 1,313,293,962원입니다. 따라서 총 미배당액은 1,582,005,998원으로 추정됩니다. 이 금액은 후순위 채권자 등이 회수하지 못하는 채권액이며, 매수인이 인수하는 금액과는 구별해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 후순위뿐 아니라 기준 근저당 배당도 달라진다

신건과 1회 유찰 시나리오에서는 말소기준인 2020년 근저당권의 배당액이 1,044,000,000원으로 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시나리오에서는 기준 근저당권 배당액도 839,644,136원으로 줄어 전액 회수되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성·토지이용 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 방촌동 소재 해안동 행정복지센터 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 대구지하철 1호선 방촌역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 면적은 400.0㎡입니다. 평지·세로장방형·세로각지(가)로 평가됐으며, 용도지역은 준주거지역입니다.
• 공시지가. 개별공시지가는 888,300원/㎡입니다. 이는 토지 가격을 검토할 때 참고할 수 있는 지표이며, 건물과 전체 부동산의 실제 시장가격을 의미하지는 않습니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 3층 건물로 1~3층 모두 보육실·교무실·홀·조리실 등 어린이집 관련 공간으로 이용되고 있습니다. 위생·급배수·소화전·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 시설 상태와 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지이용 제한. 준주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제4구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 추가 확인 사항. 하천구역 관련 사항은 건설과 문의가 필요하다는 기재가 있습니다. 실제 토지 경계와 하천구역 저촉 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 어린이집이라는 특정 용도와 13억원대의 매입 규모를 고려해야 합니다. 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있으므로 유사한 상업용 건물·토지의 거래가격과 활용 가능성을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 매각물건명세서 비고에 '제시외 건물 포함'과 '제시외 물건 제외'라는 표현이 함께 기재돼 있습니다. 어떤 건물과 제시외 물건이 매각 대상에 포함되는지 목록·감정평가도면·현황을 대조해야 합니다. 이 부분을 확인하지 않고 입찰하면 예상하지 못한 소유권 및 점유 문제가 생길 수 있습니다.
• 임대차·점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 기재가 없다는 이유만으로 임차인이나 대항력 문제가 없다고 단정하면 안 됩니다. 현재 어린이집 운영자, 실제 점유자, 임대차계약서, 사업자 및 전입 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 어린이집 활용 가능성. 기존 어린이집 시설의 실제 상태와 인허가·시설기준, 향후 동일 용도로 활용할 수 있는지 확인하세요. 기존 시설이 있다는 사실만으로 운영권이나 인허가가 자동 승계되는 것은 아닙니다.
• 근저당권 양도 및 질권 확인. 2026년 6월 12일 청운신용협동조합 근저당권이 주식회사 퍼스트투자대부로 이전됐고, 영덕북부수산업협동조합에 564,000,000원의 질권이 설정됐습니다. 최신 등기부와 채권양도·질권 관련 자료를 대조해 실제 배당권자를 확인하세요.
• 실제 채권액 확인. 신청채권액 885,054,924원과 근저당 채권최고액 1,044,000,000원은 다릅니다. 예상배당표의 근저당 배당액은 채권최고액을 적용한 추정이므로 실제 원리금과 배당요구액을 확인해야 합니다.
• 조세 및 체납 확인. 2026년 9월 국세 압류가 등재돼 있습니다. 체납세액, 당해세, 우선징수되는 세금이 있는지 확인하고 배당표에 미반영된 세금 관련 위험을 점검해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 비행안전제4구역, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역의 적용 내용을 확인하세요. 하천구역 관련 사항도 관할 건설과에 문의할 필요가 있습니다.
• 현장 실사. 어린이집 건물의 실제 사용 여부, 시설물 상태, 출입구와 도로 접면, 주차 여건, 인접 토지와 경계 등을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 1,328,983,800원은 신건 최저가입니다. 유사 상업용 부동산의 실거래와 토지·건물의 개별 가치를 확인하기 전에는 감정가를 곧바로 적정 매입가격으로 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 최신 권리변동 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인해야 할 위험은 다르다”

대구 2026타경100749는 말소기준권리가 분명한 물건입니다. 2020년 청운신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 설정된 홈센타 근저당과 여러 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 신건 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이것만으로 입찰 안전성을 확정할 수는 없습니다. 채권 미배당액은 15억 8,200만원을 넘고, 근저당권 이전과 5억 6,400만원의 질권 설정이 확인됩니다. 여기에 임대관계 미상, 어린이집이라는 특수 용도, 제시외 건물 포함·제외 표현, 토지이용 제한까지 함께 살펴야 합니다.

특히 이 물건의 핵심은 단순히 말소되는 권리가 많다는 점이 아닙니다. 실제 매각 대상이 무엇인지, 누가 점유하고 있는지, 어린이집으로 계속 활용할 수 있는지, 감정가가 시장가격에 부합하는지가 입찰 여부를 결정합니다.

권리의 말소구조는 확인, 임대차와 매각 범위는 추가 검증, 가격은 별도 평가. 이 세 가지를 모두 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.