대구지방법원 2026타경100891. 대구 수성구 지산동 모닝파크 5층 602호, 대상면적 42.9㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 6,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적으로는 감정가와 실거래 평균이 비슷해 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 매수인에게 인수될 수 있는 1억 7,000만원의 임차권입니다.

등기부상 종전 근저당권 두 건은 이미 해지·말소된 상태입니다. 현재 말소기준권리로 산정된 것은 2026년 4월 17일의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차권등기가 그보다 앞선 2025년 11월 12일에 이루어졌다는 점입니다. 매각물건명세서도 해당 임차권등기를 매수인이 대항할 수 있는 인수권리로 명시하고 있습니다.

또 하나의 중요한 변수는 임차권자 이상엽과 강제경매 신청채권자 이상엽이 동일인이라는 점입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로, 실제 임대차와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다. 이 의심만으로 임차권을 무효라고 단정할 수는 없습니다. 원본 서류로 권리의 실체를 확인하기 전에는 보증금 인수 위험을 그대로 반영하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선다

권리관계의 핵심은 선후관계입니다. 2015년 동촌새마을금고 근저당권은 2016년 1월 18일 해지로 말소되었고, 2016년 설정된 산격한마음신용협동조합 근저당권도 2021년 6월 28일 해지로 말소되었습니다. 두 근저당권은 현재 매수인이 인수하는 권리가 아닙니다.

이후 2025년 11월 12일 이상엽 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이는 2026년 4월 17일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 따라서 임차권은 경매로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 7,000만원, 잔액 인수 위험

임대차계약일은 2021년 6월 7일이고, 주민등록 및 점유개시일은 2021년 6월 28일입니다. 확정일자 역시 2021년 6월 28일로 확인됩니다. 임차권등기일은 2025년 11월 12일이며, 배당요구도 같은 날 이루어졌습니다.

전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리인 2026년 4월 17일보다 앞서고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차권으로 취급해야 합니다. 확정일자와 배당요구 내역을 함께 고려하면 우선변제권 행사 가능성도 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다

모닝파크의 비교거래는 2건이며, 확인되는 거래금액은 1억 5,000만원과 1억 7,300만원입니다. 평균은 161,500,000원입니다. 다만 거래목록에 나타난 날짜는 2024년 6월과 7월로, 2026년 11월 매각기일을 기준으로 상당한 시간 차이가 있습니다. 따라서 현재 시세를 확정하는 자료라기보다 참고 가능한 과거 거래로 보는 것이 적절합니다.

최저가 160,000,000원은 비교거래 평균의 99.1%입니다. 숫자만 보면 평균보다 약간 낮지만, 최신 거래인 2024년 7월의 150,000,000원과 비교하면 최저가 자체가 약 106.7%입니다. 더구나 비교거래 면적은 46.13㎡이고 본건 대상면적은 42.9㎡이므로 면적 차이도 고려해야 합니다.

무엇보다 본건은 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원이 있습니다. 임차보증금 기준으로 실질취득을 약 1억 7,000만원으로 보면, 비교거래 평균 대비 약 105.3%, 최신 거래 대비 약 113.3%입니다. 집행비용을 반영한 조건부 실질취득액 173,040,000원으로 계산하면 각각 약 107.1%, 115.4%까지 올라갑니다.

④ 예상배당 및 실질취득 — 보증금 충당 여부가 관건

매각가 160,000,000원을 가정한 예상배당은 다음과 같습니다. 집행비용을 차감한 뒤 신청채권자 이상엽에게 배당하는 구조로 계산되어 있습니다.

이 배당표에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 156,960,000원입니다. 임차보증금 170,000,000원에 이 금액이 전액 충당된다고 가정하면 다음과 같이 계산됩니다.

위 계산은 신청채권자 배당액이 임차보증금에 실제로 충당된다는 가정입니다. 신청채권 청구액 177,805,456원과 임차보증금 170,000,000원의 원인관계가 명확히 확인되지 않았으므로, 두 금액이 동일한 채권인지 별개의 채권인지 확인해야 합니다. 배당금이 임차보증금에 충당되지 않거나 다른 우선 배당요소가 확인되면 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.

따라서 보증금 170,000,000원은 단순히 최저가와 비교할 숫자가 아닙니다. 낙찰가가 낮아지면 배당재원이 줄어들고 미배당 보증금이 커질 수 있으므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 소재 지산중학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통시설과 간선도로 접근성은 감정평가상 대체로 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 및 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(12층 이하)이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 토지면적은 696.7㎡이고 공시지가는 1,744,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 동유형 물건의 통상적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
• 환금성. 모닝파크는 12세대 규모의 소규모 건물입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 5.3회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 환금성과 매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실체 확인. 170,000,000원의 실제 지급내역, 임대차계약서, 전입신고, 점유 사실, 확정일자 및 임차권등기 원본을 확인하세요.
• 동일인 채권관계 확인. 신청채권자 이상엽과 임차권자 이상엽의 동일인 여부를 확인하고, 신청채권 177,805,456원과 임차보증금 170,000,000원이 동일한 원인에서 발생한 채권인지 대조해야 합니다.
• 배당충당액 확인. 신청채권자에게 배당되는 156,960,000원이 임차보증금에 실제로 충당되는지 확인하세요. 이 충당이 확인되지 않으면 13,040,000원이라는 조건부 잔액 계산을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
• 실질취득액으로 응찰가 결정. 최저가 1억 6,000만원만 기준으로 삼지 마세요. 보증금 미배당 잔액과 집행비용을 반영하면 실질취득액은 약 1억 7,000만원 이상이 될 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 비교거래가 2024년 6~7월의 2건뿐입니다. 입찰 전 대상면적과 비교면적, 실제 최근 거래 및 현재 매도호가를 다시 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 점유자, 실제 사용상태, 시설 및 수선 필요 여부를 별도로 확인하세요.
• 배당·인수 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 함께 확인하고 당해세 및 최우선변제 등 최종 배당에 영향을 주는 항목도 검토해야 합니다.

맺으며 — “1억 6,000만원에 낙찰받는 물건”이 아니다

대구지방법원 2026타경100891의 핵심은 감정가나 최저가가 아닙니다. 2025년 11월 12일 등기된 임차권 보증금 170,000,000원이 2026년 4월 17일 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에 매수인 인수 가능성이 명시되어 있다는 점입니다.

신건 최저가 160,000,000원만 보면 실거래 평균과 비슷한 수준입니다. 그러나 보증금 미배당 잔액을 반영하면 실질취득은 약 1억 7,000만원 이상으로 올라갈 수 있습니다. 집행비용 차감 후 배당가능액이 임차보증금에 전액 충당된다는 조건부 계산에서도 실질취득액은 173,040,000원입니다. 과거 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 가격 부담이 상당합니다.

여기에 신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 특이점, 실제 임대차 및 보증금 지급 여부에 관한 의문, 내부 미확인 상태, 소규모 건물의 환금성 문제까지 있습니다. 이 사건은 단순히 유찰을 기다려 낮은 가격에 받는다고 해결되는 물건이 아닙니다. 임차권의 실체와 배당충당 관계부터 확정해야 하는 물건입니다.

최저가는 1억 6,000만원이지만, 판단 기준은 실질취득액입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 확인 후에도 보수적인 가격 산정이 필요한 사례입니다.