핵심지표
🏠 임차인 조사 등재 2명 | ⚠️ 말소기준권리 전 전입 2명 | ❓ 보증금·확정일자 미상 | 📅 신건 0회 유찰 | 💰 현 회차 채권 미배당 0원*
대구지방법원 2026타경159. 대구광역시 서구 평리동 1312-16에 소재한 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지가 결합된 형태로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 단독주택과 창고입니다. 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 주택과 시멘블록조 슬래브지붕 단층 창고로 조사되어 있습니다. 토지 면적은 136.6㎡입니다.
권리관계의 기준은 2025년 3월 18일 설정된 주식회사 양지프라임대부의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 동일 채권자의 근저당권 3건과 가압류 2건은 매각으로 소멸할 권리입니다. 등기부상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 말소기준권리보다 훨씬 앞선 전입일을 가진 점유자 2명이 확인된다는 점이 중요합니다.
현재 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 임차인 조사에는 두 명의 선순위 전입자가 등재되어 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 명세서의 기재만으로 임차인 관련 위험을 단정적으로 배제하기보다 원본 서류와 실제 임대차관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 1312-16 도로명주소: 대구광역시 서구 국채보상로50길 70-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지(사건 분류) · 감정평가상 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 136.6㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 및 시멘블록조 슬래브지붕 단층 창고 |
| 소유자 | 류재희 (2025.02.21. 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 343,620,835원 / 343,620,835원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 양지프라임대부 / 45,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 주식회사 양지프라임대부 · 2025.03.18. · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정평가 주요 사항 | 위반건축물 사항 없음 · 명세서상 법정지상권 해당사항 없음 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 점유자를 확인해야 한다
말소기준권리는 2025년 3월 18일 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이며, 근저당권자는 주식회사 양지프라임대부입니다.
같은 채권자는 이후에도 2025년 4월 23일 16,500,000원, 2025년 5월 9일 15,000,000원, 2025년 6월 27일 30,000,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다. 따라서 동일 채권자의 근저당권 4건의 채권최고액 합계는 106,500,000원입니다. 신청채권자의 청구금액 45,000,000원과 등기상 근저당권 4건의 채권최고액 합계는 구분해서 봐야 합니다.
이후 갑구에는 2025년 12월 16일 웰컴저축은행의 가압류 164,630,290원, 2026년 6월 23일 서울보증보험의 가압류 17,157,650원이 등재됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 및 점유관계 — 선순위 전입자 2명
두 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 최종적으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않는 상태에서는 매수인 인수금액도 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤권숙 | 2014.11.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한재호 | 2010.05.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사 출처: 현황조사 및 매각물건명세서. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계로 분류된 점유자가 아닙니다.
매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 해당사항 없다고 기재되어 있지만, 점유자 조사에는 선순위 전입자가 2명 등재되어 있습니다. 두 기록을 함께 대조해야 하며, 임대차계약서·보증금·실제 점유·배당요구 및 명세서 원본을 확인하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
② 시세 및 가격 분석 — 신건 감정가, 실거래 검증은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 343,620,835원입니다. 유찰은 아직 발생하지 않은 신건이며, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격, 거래 추세를 확인할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 343,620,835원이 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지를 수치로 단정할 수 없습니다.
| 가격 항목 | 금액 / 비율 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 343,620,835원 | 감정 기준가격 |
| 최저매각가 | 343,620,835원 | 신건 |
| 감정가 대비 최저가 | 100% | 0회 유찰 |
| 최근 실거래 비교 | 확인 불가 | 시세 우위 판단 보류 |
| 실질취득금액 | 산정 불가 | 선순위 임차인 인수액 미상 |
실거래 비교와 임차인 인수액 확인이 끝나기 전에는 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,620,835원 가정)
현재 감정가와 동일한 금액으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정치와 등기상 채권을 배분한 결과 채권자 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 이 배당표는 조사된 임차인의 보증금 및 최우선변제금액을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 매수인 부담을 확정하는 자료는 아닙니다.
| 순위 | 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 1.6% 추정) | - | 5,610,692원 |
| 2 | 을구 3번 근저당 · 양지프라임대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3 | 을구 4번 근저당 · 양지프라임대부 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 4 | 을구 5번 근저당 · 양지프라임대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5 | 을구 6번 근저당 · 양지프라임대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6 | 갑구 3번 가압류 · 웰컴저축은행 | 164,630,290원 | 164,630,290원 |
| 7 | 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 | 17,157,650원 | 17,157,650원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 49,722,203원 |
채권자 총 청구액 288,287,940원 · 예상배당 288,287,940원 · 채권자 미배당 0원 · 예상 소유자 잔여 49,722,203원.
배당 시나리오의 매수인 인수액 0원도 미확인 임대차관계가 해소된다는 전제 없이 확정적인 수치로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·물건 특성 및 환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 소재 남평리네거리 북동측 인근입니다. 주변은 주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 136.6㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역입니다. 평지·정방형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가 기준은 1,139,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 정비구역(주택재개발정비구역)과 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 정비사업의 구체적인 진행단계나 사업성은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 시멘블록조 슬래브지붕 단층 창고로 평가됐습니다. 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부와 현황. 건물 등기사항전부증명서에는 기와지붕으로 등재되어 있으나 현황은 슬래브지붕입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되므로 실제 건물의 위치·구조·범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 명세서상 법정지상권 해당사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 감정평가상 이용상태는 단독주택과 창고이나 사건 분류는 연립/다세대 + 토지입니다. 이용상태와 분류를 고려한 유사 물건의 실거래 비교가 필요하며, 현재 자료만으로 환금성이나 시세 대비 가격 우위를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 2명 확인. 윤권숙(2014.11.28), 한재호(2010.05.24)의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으나 점유자 조사에는 말소기준권리 이전 전입자가 2명 등재되어 있습니다. 두 기록의 관계를 확인하고 인수권리 판단을 확정해야 합니다.
- 실질취득금액 산정. 선순위 임차인 인수액이 확인되기 전에는 낙찰가만을 기준으로 입찰 상한을 설정하지 마세요. 인수금액이 발생하면 실질취득금액이 달라집니다.
- 건물 및 제시외 건물 확인. 등기상 기와지붕과 현황 슬래브지붕의 차이를 확인하고, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 범위와 구조를 현장에서 대조해야 합니다.
- 정비구역 및 토지이용계획. 주택재개발정비구역과 제1종지구단위계획구역에 포함된 만큼 관련 계획과 토지이용 제한, 사업 진행상황을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않았으므로 인근 단독주택·토지의 거래사례와 감정평가의 적정성을 별도로 검토해야 합니다.
- 예상배당 재검토. 현재 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 임차인 권리와 실제 채권액을 확인한 뒤 배당 가능액과 소유자 잔여액을 다시 계산해야 합니다.
- 현장 및 원본 서류 확인. 실제 점유자, 건물 상태, 토지 경계, 건축물대장, 등기부, 매각물건명세서와 현황조사서를 상호 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 권리 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다
대구지방법원 2026타경159는 등기상 권리의 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 2025년 3월 18일 양지프라임대부 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 근저당권 3건과 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 예상배당표에서도 채권자 총액 288,287,940원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.
그러나 이 사건을 단순히 인수권리 없는 깨끗한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 말소기준권리 이전에 전입한 윤권숙과 한재호가 조사되어 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 점유자 조사 내용을 함께 확인해야 합니다.
여기에 신건 감정가 343,620,835원에 대한 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 감정평가상 단독주택·창고라는 이용상태, 제시외 건물 포함, 지붕 표시 차이, 정비구역 포함 여부도 추가 확인 대상입니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전입자 2명의 임대차관계가 명확해지고 실제 매수인 인수금액을 산정할 수 있어야 비로소 적정 입찰가와 실질취득금액을 판단할 수 있습니다. 현재 최저가만으로 가격 경쟁력을 주장하기는 어렵습니다.
이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 점유자의 권리관계와 실제 인수금액입니다. 두 가지가 확인되지 않은 상태에서는 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다.
