서울남부지방법원 2025타경11227. 양천구 신월동 씨티하우스 6층 601호, 전용 29.95㎡의 도시형생활 다세대주택입니다. 감정가는 267,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저가는 136,704,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 2026년 5월 동일 건물 유사 면적 거래가 210,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

을구에는 채지영 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 계약일은 2022.03.25, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.20이고 보증금은 396,000,000원입니다. 말소기준인 2025.02.03 압류보다 앞선 권리이므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 회차 배당표상 미배당액은 262,009,856원입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 채지영 임차권에 한해 룰상 미배당액과 달리 매수인이 실제 부담할 인수액은 0원*으로 봅니다. 이 조건은 김동석에게 자동으로 확대되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2020.01.21 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권 2,400,000,000원은 2020.05.04 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.02.03 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2024.04.29 채지영 임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 함께 이행되는 조건이 붙었습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 2명

보증기관을 별도 임차인으로 중복 집계하지 않고, 실제 임차인·점유 확인 대상은 채지영과 김동석 2명입니다. 채지영의 인수 문제는 특별매각조건으로 해소되지만, 김동석은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 65.1%는 ‘조건부 할인’

씨티하우스는 16세대 규모이고 분석 대상 면적은 전용 29.95㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2026년 5월 전용 29.37㎡·4층의 210,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 136,704,000원은 이 거래가의 65.1%입니다.

다만 실거래 표본이 한 건뿐이고 김동석의 보증금이 확인되지 않았습니다. 채지영 특별매각조건만 반영하면 조건부 실질취득액은 최저가와 같은 136,704,000원이지만, 여기에 김동석 관련 승계액이 더해질 수 있습니다. 따라서 65.1%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,704,000원 가정)

배당표상 채지영의 미배당액은 262,009,856원이지만 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 김동석 관련 보증금은 이 배당표에 반영할 금액이 확인되지 않았습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 채지영 보증금의 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 채지영 임차권에 한해 해소합니다. 다만 김동석 위험은 각 회차 모두 별도로 남습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 감정요항표에는 월정초등학교 북서측 인근으로 기재돼 있으며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·CCTV·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 평지의 자루형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 임차권등기 말소 절차와 이행 시점을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 김동석 임대차 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 부분을 확인하기 전에는 인수총액을 확정하지 마세요.
• 현장 점유 대조. 채지영 임차권등기와 김동석 전입이 함께 나타나는 이유, 현재 실제 거주자와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 매각 후 말소 여부와 매수인에게 이어질 수 있는 의무를 법원 서류와 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 최근 거래가 210,000,000원은 전용 29.37㎡·4층 한 건뿐입니다. 대상 호수의 층·상태·점유 위험을 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 변경 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 인수는 미확정”

채지영의 보증금 396,000,000원은 최저가보다 훨씬 크고 말소기준보다 앞선 선순위 임차권입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 262,009,856원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 채지영 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 김동석입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 최근 거래가 210,000,000원 대비 최저가 비율은 65.1%지만, 이 미상 위험을 제외한 조건부 수치일 뿐입니다. 채지영 위험은 해소됐지만, 총 취득비용은 아직 확정되지 않은 물건. 김동석의 임대차관계를 확인한 뒤에야 가격 판단이 완성됩니다.

* 특별매각조건에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 판단입니다. 해당 조건은 채지영 임차권에 적용하며, 김동석의 미상 임대차관계에는 적용된 것으로 보지 않았습니다.