대구지방법원 2026타경3642. 대구광역시 서구 상리동에 소재한 기타 건물 및 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 사무소·회의실·숙소·샤워실·화장실 및 중2층 대표이사실 등으로 이용되고 있으며, 토지는 자연녹지지역에 위치합니다. 소유자는 주식회사청하이고, 중소기업은행이 6,077,844,501원을 청구하여 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 물건의 말소기준권리는 2025년 6월 23일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,200,000,000원이며, 이후 설정된 하나은행 근저당권과 에이치씨홈센타레미콘 관련 근저당권, 가압류·압류·가처분 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금 인수 가능성과 건물의 경계 침범 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 매각물건명세서의 인수권리 표시와 배당상 인수 추정이 서로 어긋나므로, 입찰 전에 그 차이를 반드시 해소해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 선순위 점유가 문제

기존 국민은행 근저당권 7,200,000,000원은 등기상 이미 말소되었고, 2025년 4월 28일 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원도 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 말소기준은 2025년 6월 23일 중소기업은행 근저당권입니다.

그 이후의 하나은행 근저당권 240,000,000원, 에이치씨홈센타레미콘 관련 근저당권 100,000,000원과 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단·국의 압류 및 신용보증기금의 근저당권가처분은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 130,000,000원

임차인으로 확인되는 사람은 김균하·최동영 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2025년 6월 23일 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금 합계는 130,000,000원입니다.

우선변제권은 확정일자 등 관련 사실관계가 확인되지 않아 확정할 수 없습니다. 예상배당은 두 임차인에게 배당금이 지급되지 않고 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 가정입니다. 배당요구 여부만으로 보증금 전액의 소멸이나 승계를 단정할 수 없습니다.

김균하의 점유 부분은 상리동 295·296·298-5 및 4,722.00㎡로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 매각 대상 토지·건물과 점유 범위가 정확히 어느 부분에서 겹치는지 확인이 필요합니다. 최동영의 330.00㎡ 점유 역시 실제 위치와 사용 형태를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 시세가 아니라 실질취득금액부터 확인

신건 최저매각가는 7,492,795,000원으로 감정가와 같습니다. 여기에 배당분석상 임차보증금 인수 추정액 130,000,000원을 더하면 7,622,795,000원이 됩니다.

현재는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저매각가 또는 실질취득금액이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 크게 증가합니다. 반면 임차인 보증금 인수 추정액은 각 회차에서 130,000,000원으로 유지됩니다.

시나리오상 1회 유찰 시 중소기업은행 예상배당액은 5,931,893,640원으로 신청채권액 6,077,844,501원에 미달하며, 2회 유찰 시 예상배당액은 4,745,034,912원입니다. 이는 채권자 배당상황에 관한 계산이지, 해당 회차의 낙찰 가능성이나 시장가치를 입증하지는 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,492,795,000원 가정)

중소기업은행 배당액은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액 7,200,000,000원을 기준으로 계산된 금액입니다. 실제 배당에서는 확정 피담보채권액과 배당순위 등을 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 추정액은 매각대금의 배당 항목이 아닙니다.

⑥ 물건 자체의 핵심 위험 — 건물 경계와 기계기구

이 물건은 토지와 건물의 물리적 이용상태가 가치 판단에 큰 영향을 미치는 유형입니다. 건물이 다른 토지에 걸쳐 있는지, 기계기구가 실제 존재하는지, 사무소로 이용 중인 부분과 임차인 점유 부분이 어떻게 구분되는지를 확인하기 전에는 감정가에 대한 신뢰도를 충분히 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 상리동 소재 서대구I.C. 남서측 인근입니다. 와룡산 동측 골짜기 쪽에 위치하며, 주변은 자동차 정비공장·창고·식당·농경지·전원주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 간선도로와의 거리는 가까운 편이나, 높이 4.3m 제한이 있는 굴다리를 지나야 하고 폭 약 2.5m의 좁은 도로를 이용해야 합니다. 차량의 왕복 교차가 어려워 교통상황이 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
• 토지 이용. 자연녹지지역·도시지역·고도지구에 해당합니다. 지목은 잡종지이며 토지 형상은 부정형, 지형은 완경사, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 건물. 경량철골구조의 단층 건물로 일부가 복층으로 이용됩니다. 사무소·회의실·숙소·샤워실·화장실·대표이사실 등이 있으며 급배수 및 위생설비가 구비되어 있습니다.
• 임대상태. 감정평가 당시 기호① 토지의 서측 고지 부분이 차량보관소 부지로 임대 중인 것으로 조사되었습니다. 기호① 토지의 동측 저지 부분과 기호② 토지는 당시 공실로 조사되었습니다. 현황상 임대 부분과 확인된 임차인들의 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
• 주변 개발사업. 동측 인근에서는 도시계획시설(도로)사업인 중로 1류 122호선 사업이 진행 중이며, 서측 인근에서는 와룡산 산림휴양단지 조성사업이 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 해당 사업의 진행 사실만으로 본건의 가치 상승을 단정할 수는 없습니다.
• 환금성. 사무소 이용 건물과 자연녹지지역 토지가 결합된 물건으로, 일반 주거용 부동산과 수요층이 다를 수 있습니다. 협소한 진입도로와 건물 경계 불확실성은 향후 매각 및 활용 가능성을 판단할 때 중요한 검토 요소입니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인 인수 여부 최종 확인. 명세서의 인수권리 해당사항없음 표시와 임차인 2명의 대항력 및 보증금 인수 추정 사이의 차이를 해소해야 합니다. 배당요구·전입·실제 점유·확정일자 및 임대차계약 내용을 원본으로 확인하세요.
• 실질취득금액 기준 검토. 신건 기준 7,492,795,000원에 인수 추정액 130,000,000원을 더한 7,622,795,000원을 우선 검토 기준으로 삼고, 실제 인수 여부에 따른 시나리오를 구분하세요.
• 지적측량과 건물 경계. 건물 남측 약 10%가 타인 토지에 걸쳐 있다는 추정의 사실 여부, 월경 면적과 사용권원을 확인해야 합니다. 측량 결과에 따른 비용·활용 제한 가능성까지 검토하세요.
• 매각 대상 범위. 상리동 295와 건물 등기상 298-1, 공동담보 토지 및 임차인 점유 필지를 대조하고 실제 매각 대상의 소유권과 인도 범위를 확인하세요.
• 소재불명 기계기구. 기계기구 목록과 감정평가액 반영 여부를 확인하고, 실제 소재와 인도 가능성을 조사하세요.
• 도로 진입 확인. 높이 4.3m 제한 굴다리와 폭 약 2.5m 도로를 통해 예정한 차량과 장비가 실제 출입할 수 있는지 확인하세요.
• 압류 관련 조세·공과금. 국민건강보험공단 압류 및 국의 압류가 기재되어 있으므로 실제 우선 배당 대상 채권과 당해세 등을 확인하세요. 예상배당 결과가 확정된 배당 결과는 아닙니다.
• 근저당권가처분 확인. 신용보증기금의 을구 7-1번 근저당권가처분은 후순위 소멸 권리로 분류되지만, 가처분의 피보전권리와 관련 절차를 원본에서 확인하세요.
• 시세와 활용가치 검증. 실질취득금액을 인근 유사 용도 토지·건물의 거래사례와 비교하고, 현황 이용상태와 향후 활용 가능성에 맞춰 별도로 평가하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·지적도·임대차계약서와 현장 상태를 직접 확인하고, 필요한 경우 법률·측량 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “말소되는 권리가 많아도 안전한 경매는 아니다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2025년 6월 23일 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권·압류·가압류·가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

하지만 실제 매수 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성으로 계산되어 있고, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 표시되어 있어 확인이 필요합니다. 여기에 건물 일부의 타인 토지 침범 추정, 소재불명 기계기구, 제한적인 진입도로까지 겹쳐 있습니다.

신건에서 예상되는 실질취득금액은 7,622,795,000원이지만, 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장가치보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 설령 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 권리와 경계 문제는 그대로 남을 수 있습니다.

결론은 ‘입찰 판단 보류, 선행 실사 필수’입니다. 임차보증금 인수 여부를 확정하고, 지적측량과 기계기구 현황을 확인한 뒤, 실질취득금액과 독립적인 시장가치를 비교해야 합니다. 이 물건의 성패는 단순한 낙찰가 할인보다 실제로 취득할 수 있는 권리와 물건의 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.