부산지방법원 2025타경3952. 부산 사하구 다대동 소재 숙박시설 및 근린생활시설과 관련 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 지하 1층·지상 7층 규모로, 감정 당시 로망스모텔이라는 상호의 숙박시설로 이용되고 있었습니다. 소유자는 이창걸이며, 부산은행이 채권최고액 1,100,000,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다.

등기에는 부산은행과 이묘연의 후순위 근저당권, 부산신용보증재단·농협은행의 가압류 등이 남아 있습니다. 이 권리들은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 가등기가 존재합니다. 해당 등기는 소유권이전청구권 가등기 관련 내용으로 표시되어 있으면서 담보가등기 여부도 확인 대상으로 제시되어 있습니다. 따라서 실제 권리의 성격, 후속 소유권이전과의 관계, 현존 여부 및 매각에 따른 효력을 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 최대 변수

말소기준권리는 을구 23번 부산은행 근저당권입니다. 설정일은 2020.05.15이며 채권최고액은 1,100,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 부산은행 추가 근저당권, 이묘연 근저당권, 부산신용보증재단과 농협은행의 가압류, 부산은행 경매개시결정 및 사하구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인·점유관계 — 대항력 가능성 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 숙박시설로 이용되는 건물이므로 객실·근린생활시설 부분의 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 유무를 추가 확인해야 합니다.

② 가격 검토 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,198,946,270원입니다. 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰가격의 출발점입니다. 다만 주변 숙박시설·근린생활시설의 검증된 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

숙박시설은 단순한 건물가격뿐 아니라 객실 가동률, 영업수입, 운영비용, 시설 노후도 및 용도별 임대수익이 가격에 영향을 줍니다. 특히 본건은 지하 근린생활시설이 감정 당시 공실이었고, 숙박시설 임대관계도 미상입니다. 별도의 수익성 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 예상배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 채권 확정액, 집행비용, 조세, 임차인 권리 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰에 따른 최저가 인하가 시장가격 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,198,946,270원 가정)

현재 신건가격을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 24,389,463원을 제외하고 채권자들에게 1,494,972,188원이 배당되며, 소유자에게 679,584,619원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 부산은행의 경매신청 청구금액은 1,186,942,246원인 반면, 예상배당은 근저당권별 채권최고액을 기준으로 계산되어 있습니다. 이는 확정 채권액에 따른 실제 배당과 구별해야 합니다.

본 배당표는 채권최고액·청구금액을 이용한 계산상 추정치입니다. 당해세·우선변제권 있는 임차인·실제 배당순위와 확정채권액은 반영되지 않을 수 있습니다. 갑구 1번 가등기의 권리효력과 매수인 인수 가능성도 별도로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 다대동 다대중학교 동측 인근입니다. 주변은 주택·근린생활시설·업무시설·숙박시설 등이 혼재한 해안가 인근 주거·상업 혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 다대포항역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1998.02.21 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 승강기, 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 심야전기 및 유류보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 지하 근린생활시설은 공실, 1층은 숙박시설 안내실 및 주차장, 2~6층은 층별 6실의 숙박 객실, 7층은 5실의 객실로 이용되고 있습니다. 실제 영업수입과 운영상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적 168.0㎡, 공시지가 1,382,000원/㎡입니다. 지형은 저지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(80m·110m), 상대보호구역 및 비행안전구역이 확인됩니다. 향후 증축·용도변경 가능성은 관련 규제 확인이 필요합니다.
• 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 제시외 부분의 현황과 적법성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 달리 영업성과·시설상태·자금조달 조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 확인된 거래가격 및 수익자료만으로는 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 1번 가등기의 현재 효력, 담보가등기 해당 여부, 본등기 이행 여부 및 매수인 인수 가능성을 확인해야 합니다. 관련 소송·등기 이력과 매각물건명세서의 인수조건도 대조하세요.
• 매각범위 확인. 다대동 888-1과 894의 토지·건물 관계, 공동담보 내역, 각 필지의 등기 및 제시외 건물의 일괄매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 모텔 운영주체, 근린생활시설 임차인, 보증금, 점유·사업자등록 및 확정일자 여부를 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 대항력 및 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 영업·시설 실사. 숙박시설의 객실 가동상태, 실제 매출·비용, 설비 노후도, 소방·위생 관련 사항과 운영 인허가 및 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 인근 유사 숙박시설·근린생활시설의 최근 거래와 실제 임대수익·영업수익을 비교한 뒤 낙찰가 상한 및 실질취득비용을 계산하세요.
• 배당 검증. 부산은행의 실제 채권액, 공동담보 배당관계, 사하구 압류 관련 조세, 집행비용 및 우선배당 채권을 확인해야 합니다. 예상배당액과 실제 배당액이 같다고 전제하지 마세요.
• 명도·인도 확인. 숙박시설 운영자와 건물 점유자의 권원, 시설·비품 소유관계 및 인도 가능성을 확인하고 명도에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 권리증빙을 확인하고 선순위 가등기 문제에 관해 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “채권 전액배당 ≠ 권리 안전”

부산 다대동의 이번 숙박·근린시설 경매는 현재 신건 최저매각가 2,198,946,270원을 기준으로 채권자 전액배당과 소유자 잔여금 발생이 예상됩니다. 후순위 근저당권 및 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 1998년 선순위 가등기의 효력이 확정되지 않았다는 사실이 이 물건의 권리분석 결론을 좌우합니다. 여기에 숙박시설의 임대관계 미상, 일괄매각·제시외 건물 확인, 비교 가능한 실거래 및 영업수익 검증 필요성까지 겹쳐 있습니다.

따라서 현재 판단은 “후순위 권리는 정리될 전망이지만, 선순위 권리와 실질취득비용 검증 전까지 입찰 보류”입니다. 가격이 낮아지는 것보다 먼저 확인해야 할 사항은 가등기의 법적 처리 결과와 실제 점유·임대차 현황입니다. 권리 확인이 선행되지 않은 할인은 투자 메리트로 볼 수 없습니다.