그러나 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 내역이 없다는 이유만으로 공실이나 점유자 부재를 단정하면 안 됩니다. 가격은 최저가 2억4,300만원으로, 최근 비교지표 2억5,000만원의 97.2%입니다. 다만 전체 실거래 평균 2억2,750만원보다는 6.8% 높고, 최신 상세 거래일도 2024년 2월입니다. 소규모 11세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면 권리보다 점유·환금성 검증이 중요한 물건입니다.
부산지방법원 2025타경4474. 부산광역시 강서구 동선동 201-8, 동선새바지길 282에 소재한 다세대주택 1동 3층 301호입니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 2017년 3월 16일 준공된 11세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 거래비교 대상 면적은 59.18㎡입니다.
소유자는 이인숙 씨로, 2021년 7월 12일 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이후 국민은행의 추가 근저당권과 오케이파이낸셜대부 근저당권, 카드사·보험사 가압류가 순차적으로 등재됐습니다. 채권자 국민은행의 임의경매 신청으로 진행되는 사건입니다.
핵심은 등기부상 권리의 선후관계입니다. 2021년 7월 12일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 의창수산업협동조합 근저당권과 김동윤 씨의 전세권은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 동선동 201-8 1동 3층 301호 도로명주소: 부산광역시 강서구 동선새바지길 282 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 거래비교 면적 59.18㎡ · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 건물 구조 / 준공 | 철근콘크리트구조 · 2017.03.16 준공 |
| 세대 규모 | 11세대 |
| 소유자 | 이인숙 (단독소유 · 2021.07.12 취득 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 56,840,080원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.12 · 을구 5번 근저당권 · 국민은행 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 등기 발급일 | 2026.10.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 5번 국민은행 근저당권(2021.07.12)입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 이보다 먼저 등기된 의창수산업협동조합의 720,000,000원 및 72,000,000원 근저당권은 2021년 7월 12일 말소됐습니다.
2019년 5월 7일 설정됐던 김동윤 씨의 전세권(전세금 60,000,000원)도 2021년 2월 16일 해지·말소됐습니다. 따라서 과거 전세권이 현재 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
말소기준권리 이후에는 국민은행의 49,200,000원 근저당권, 오케이파이낸셜대부의 26,000,000원 근저당권, 케이비국민카드의 7,774,811원 가압류, 한화생명보험의 47,994,964원 가압류가 있습니다. 이들은 모두 경매 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 지표보다 낮지만 표본의 신뢰도를 따져야 한다
거래비교 대상은 동선동 201-8의 동일 면적 59.18㎡입니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 2021년 6월 205,000,000원, 2024년 2월 250,000,000원입니다. 거래 건수가 적고 최신 상세 거래가 2024년 2월이라는 점을 먼저 고려해야 합니다.
| 거래월 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 59.18㎡ | 2층 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 59.18㎡ | 3층 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.18㎡ | 2건 | 227,500,000원 |
실거래 전체 평균은 227,500,000원이고, 최고 거래가는 250,000,000원, 최저 거래가는 205,000,000원입니다. 최저매각가 243,000,000원은 전체 평균의 106.8%로, 전체 평균과 비교하면 오히려 높은 가격입니다.
반면 최근 12개월 평균 비교지표는 250,000,000원(1건)으로 표시되며, 최신 상세 거래인 2024년 2월 거래금액도 250,000,000원입니다. 이 기준에서 최저매각가는 97.2%로 약 7,000,000원 낮은 수준입니다.
2021년 6월 2억500만원에서 2024년 2월 2억5,000만원으로 거래가격이 상승해 최근·과거 비교 추세는 +22.0%입니다. 다만 거래가 2건뿐이고 최신 거래 시점도 오래됐으므로, 이를 현재 시장의 지속적인 상승 추세로 확대 해석하는 것은 위험합니다.
결론적으로 최저가 2억4,300만원은 최근 비교지표 2억5,000만원보다는 낮지만, 전체 평균 2억2,750만원보다 높습니다. 가격이 확실히 저렴하다고 평가할 수 있는 상황은 아닙니다. 특히 소규모 다세대주택이므로 실제 매매 가능한 가격과 거래 수요를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,202,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 5번 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 7번 | 49,200,000원 | 49,200,000원 |
| 3. 오케이파이낸셜대부 근저당 · 을구 10번 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 7,774,811원 | 7,774,811원 |
| 5. 한화생명보험 가압류 | 47,994,964원 | 47,994,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,828,225원 |
신건 243,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 약 4,202,000원과 채권자 배당액 196,969,775원이 충당되고, 소유자 잔여금은 41,828,225원으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 243,000,000원 | 196,969,775원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 194,400,000원 | 190,878,400원 | 6,091,375원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 44,427,055원 | 0원 |
회차별 매각가와 채권 미배당액은 산정 시나리오 기준입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 등기상 분석과 채권자의 실제 배당액은 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 동선동 소재 동선방조제 남측 인근입니다. 주변은 농어촌마을로 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다. 대규모 공동주택 밀집지역과는 다른 주거환경입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 감정평가상 대중교통 사정은 다소 불편한 편으로 평가됐습니다. 차량 이용 여부가 실거주 및 임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 차량 접근은 가능하나 실제 진입 여건과 주차환경은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브 지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 인조석 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창호 등으로 평가됐습니다. 급수·배수·위생·공동현관·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지는 부정형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 용도지역은 제1종일반주거지역이며 공시지가는 700,700원/㎡입니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역 및 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 감정평가서상 2021.02.15~2026.02.14 기간으로 기재돼 있으므로 현재 지정 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 거래는 2건이며 최신 상세 거래는 2024년 2월입니다. 대규모 아파트와 비교해 거래 표본과 매수 수요가 제한될 수 있으므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 현장 방문과 탐문으로 확인하세요. 임차인이 확인되면 전입일자·확정일자·보증금·배당요구 여부를 다시 분석해야 합니다.
- 임대차 서류. 임차인 내역에 확인된 사람이 없더라도 실제 임대차가 없다고 단정하면 안 됩니다. 주민등록 전입세대, 확정일자, 현황조사서 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 등기부 재확인. 말소기준은 2021.07.12 국민은행 근저당권입니다. 2026.10.31 발급 등기사항전부증명서 이후 추가 등기나 권리변동이 없는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 2억4,300만원은 전체 실거래 평균 2억2,750만원의 106.8%입니다. 최근 비교지표 2억5,000만원과 최신 거래 2024.02를 참고하되, 오래된 거래와 적은 표본을 감안해 실제 매수 가능한 가격을 보수적으로 산정하세요.
- 소규모 주택의 환금성. 11세대 규모이고 주변이 농어촌마을입니다. 매수 수요, 임대 수요, 실제 거래 가능성 및 매도 기간을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역 외에 개발행위허가제한지역 및 역사문화환경보존지역이 포함돼 있습니다. 토지이용계획확인서와 관련 제한의 현재 적용 여부를 확인하세요.
- 현장 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐지만, 내부 파손·누수·결로·설비 상태·공용부분 관리상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 및 체납. 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담을 확인하세요. 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 함께 확인하세요. 특히 임대관계 미상이라는 부분은 입찰 전에 해소해야 할 핵심 사항입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
부산 2025타경4474는 등기상 권리 흐름이 비교적 명확한 다세대주택입니다. 2021년 7월 12일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권도 이미 말소됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리분석만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 11세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본도 2건뿐입니다. 최근 비교지표상 최저가가 2억5,000만원보다 낮기는 하지만, 전체 평균 2억2,750만원보다는 높습니다. 최신 상세 거래가 2024년 2월이라는 점도 현재 가격을 판단할 때 반드시 고려해야 합니다.
입지 역시 농어촌마을의 주거환경과 다소 불편한 대중교통 여건을 감안해야 합니다. 향후 매도와 임대에 시간이 걸릴 가능성을 염두에 두고 응찰가를 산정하는 편이 합리적입니다.
최종 판단은 권리상 비교적 양호, 가격은 신중, 점유·환금성은 추가 검증입니다. 등기상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 임대관계 확인과 현재 시세 검증 없이 신건에 응찰할 만한 확실한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 점유 상태와 보수적인 매입가격에 있습니다.
