부산지방법원 2025타경101666. 부산 사상구 감전동 514-5에 소재한 공업용 토지와 건물, 기계기구 등을 포함하는 경매 사건입니다. 토지면적은 3,519.8㎡이고, 에이동·비동·시동 등 건물이 있습니다. 소유자는 주식회사가이아환경이며, 최초 등기상 주식회사거림산업에서 상호가 변경된 이력이 있습니다. 강제경매는 주식회사청해환경이 신청하였고, 청구금액은 1,106,440,066원입니다.
등기상 근저당권은 여러 차례 설정·말소되었으나, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2015.07.14. 부산은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)입니다. 후순위 부산은행 근저당권과 가압류, 가등기, 경매개시결정이 복잡하게 얽혀 있습니다. 이들 중 상당수는 매각으로 소멸할 것으로 분류되지만, 일부 근저당권의 대위변제에 따른 이전 및 조세 관련 압류도 존재합니다.
더 중요한 사실이 있습니다. 2024년 6월 사고로 건물과 기계기구 일부가 파손·철거되었고, 전체 가동이 중지되었습니다. 감정평가에서도 잔존 기계기구의 재활용과 재가동에 상당한 투자가 필요하다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 토지·건물 취득이 아니라 복구 가능성과 사업 활용성을 함께 평가해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101666 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 감전동 514-5 도로명주소: 부산광역시 사상구 낙동대로815번길 28-31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장시설 및 사무실 건물 |
| 토지면적 | 3,519.8㎡ · 지목 공장용지 · 공업용 |
| 건물 | 에이동·비동·시동 등 · 일반철골구조 중심 |
| 소유자 | 주식회사가이아환경 (단독소유) |
| 감정가 | 136억 7,460만 9,080원 (13,674,609,080원) |
| 최저매각가 | 136억 7,460만 9,000원 (13,674,609,000원) |
| 경매 진행 | 신건 · 0회 유찰 |
| 신청채권자 | 주식회사청해환경 |
| 청구금액 | 1,106,440,066원 |
| 매각기일 | 2026.11.12. |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 감정평가된 기계기구 포함 · 소재불명으로 평가에서 제외된 기계기구는 매각 제외 |
| 공장 가동상태 | 2024년 6월 사고 이후 전체 가동 중단 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 부산은행 근저당
현재 권리분석에서 가장 중요한 기준은 을구 9번 부산은행 근저당권입니다. 2015.07.14. 설정되었고 채권최고액은 240,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정된 외환은행·기업은행 근저당권과 2012년 부산은행 근저당권은 이미 말소된 이력이 있어, 현존하는 선순위 부담으로 합산하지 않습니다.
을구 11·12·13·14·16번 근저당권 및 갑구의 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 소멸 예정이라는 점과 실제 배당받는 금액은 별개의 문제입니다. 특히 일부 근저당권에는 대위변제에 따른 권리 이전이 있어 배당권자를 정확히 구분해야 합니다.
② 근저당권 이전·압류·점유 위험
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 9 · 근저당 | 부산은행 | 240,000,000원 | 말소기준권리 |
| 을구 11 · 근저당 | 부산은행 | 5,000,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 12 · 근저당 | 부산은행 · 일부 배해자 | 1,617,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 13 · 근저당 | 부산은행 · 일부 배해자 | 550,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 14 · 근저당 | 부산은행 · 일부 배해자 | 220,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 16 · 근저당 | 부산은행 · 일부 배해자 | 730,000,000원 | 매각 소멸 |
| 갑구 4 · 가등기 | 청해환경 | — | 성격 확인 |
| 갑구 7 · 가압류 | 청해환경 | 1,144,613,924원 | 매각 소멸 |
| 갑구 10 · 가압류 | 천우엔지니어링 | 260,204,435원 | 매각 소멸 |
| 갑구 12 · 가압류 | 최윤복 등 | 13,794,000원 | 매각 소멸 |
임차인·점유관계
신고·확인된 임차인은 없습니다. 예상배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
특히 공장시설은 일부 건물이나 부지가 제3자에게 임대되었거나 사업자가 점유하는 경우가 있을 수 있습니다. 점유자의 보증금·사업자등록·점유개시일·확정일자 등이 확인되지 않은 상태에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 낙찰 전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 확인하고 현장 점유관계를 조사해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가와 복구비를 함께 봐야 한다
현재 최저매각가는 13,674,609,000원으로 감정가 13,674,609,080원과 거의 같은 신건 가격입니다. 그러나 이 공장용 토지·건물에 관해 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아, 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.
가격 판단에 특히 주의해야 하는 이유는 감정평가가 단순한 정상 공장 매매를 전제로 하지 않기 때문입니다. 감정평가서에는 사고로 파손·철거된 현황과 잔존 기계기구의 재가동에 필요한 투자가 반영되어 있습니다. 하지만 실제 매수인은 취득 이후 별도의 보수·설비 교체·안전점검·사업 재개 비용을 부담할 수 있습니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 13,674,609,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 10,939,687,200원 | 54,162,097원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 8,751,749,760원 | 2,220,220,163원 | 0원 |
회차별 금액은 주어진 매각가·배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 유찰 여부와 다음 최저매각가는 법원 공고 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,674,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 139,146,090원 |
| 1. 을구 9 · 부산은행 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 11 · 부산은행 근저당 | 5,000,000,000원 | 5,000,000,000원 |
| 3. 을구 12 · 부산은행 근저당 | 1,617,000,000원 | 1,617,000,000원 |
| 4. 을구 13 · 부산은행 근저당 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 5. 을구 14 · 부산은행 근저당 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 6. 을구 16 · 부산은행 근저당 | 730,000,000원 | 730,000,000원 |
| 7. 갑구 7 · 청해환경 가압류 | 1,144,613,924원 | 1,144,613,924원 |
| 8. 갑구 10 · 천우엔지니어링 가압류 | 260,204,435원 | 260,204,435원 |
| 9. 갑구 11 · 청해환경 강제경매개시 | 미상 | 0원 |
| 10. 갑구 12 · 최윤복 등 가압류 | 13,794,000원 | 13,794,000원 |
| 11. 갑구 13 · 부산은행 경매개시 | 1,106,440,066원 | 1,106,440,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,653,410,485원 |
제시된 예상배당 계산을 그대로 표시한 것입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 등을 기준으로 추정하였으며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 갑구 11번은 기존 가압류의 본압류 이행으로 별도 채권액이 확인되지 않아 0원 처리되었습니다. 갑구 13번은 별도 임의경매개시결정에 해당하므로 실제 신청채권·중복채권 여부 및 배당순위 확인이 필요합니다. 당해세·우선변제 등은 미반영되었습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 감전동 부산위생처리장 남동측 인근입니다. 주변은 공장·고철수집상·근린생활시설 등으로 형성된 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 3,519.8㎡, 공장용지, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,377,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·공공시설구역에 해당하며, 수질오염방지시설 관련 지정 및 비행안전제6구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 시설 설치와 향후 활용계획에 따른 인허가 검토가 필요합니다.
- 에이동. 일반철골구조 건물로 동측 일부 외벽이 철거되어 철골이 노출되어 있습니다. 기계기구가 설치된 공장 부분은 남아 있으나 정상 가동을 위해 상당한 보수가 필요합니다.
- 비동. 일반철골구조 건물로 1·2층 바닥 및 외벽이 철거되어 철골이 노출된 상태입니다.
- 시동. 일반철골구조 건물로 1층은 경비실, 2·3층은 사무실로 이용되고 있습니다.
- 기계기구. 감정평가된 기계기구는 일괄매각 대상이지만, 소재불명으로 평가에서 제외된 기계기구는 매각 대상에 포함되지 않습니다. 목록별 실제 현존 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 매각물건명세서에는 목록 2·3·4의 현황과 공부상 구조에 차이가 있고, 현황은 일반철골구조라고 기재되어 있습니다. 감정평가의 공부와의 차이 기재와 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 매수 가능한 수요자가 공업용 시설 활용 목적에 따라 제한될 수 있습니다. 가동 중단 상태와 상당한 복구비 부담을 고려하면 재매각 가능성 및 처분기간에 대한 보수적 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 갑구 4번 청해환경 가등기의 담보가등기 여부, 실제 권리관계와 매각 시 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 조세압류·당해세 확인. 압류 대상, 세목, 법정기일 및 우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 제시된 예상배당액은 조세 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 일부 이전 확인. 배해자가 대위변제로 이전받은 권리의 범위와 부산은행의 잔여채권을 구분하고, 기존 근저당과 중복 합산되지 않도록 확인해야 합니다.
- 중복 경매사건 확인. 본 사건인 2025타경101666 외에 부산은행이 신청한 2026타경929 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 사건별 진행상태와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임차관계 조사. 임대관계가 미상이므로 공장과 사무실의 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 건물 안전점검. 외벽·바닥 철거 부분, 노출된 철골, 구조적 안정성, 사고 이후 보수 이력과 추가 철거 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각 대상 기계기구 목록과 현존 설비를 대조하고, 사고 피해, 작동 가능 여부, 수리·교체 비용을 전문업체를 통해 평가해야 합니다.
- 재가동·인허가 검토. 폐수수탁처리업시설 관련 지정과 공업지역 규제를 고려하여 기존 용도의 재가동 가능성 및 다른 사업으로의 전환 가능성을 검토해야 합니다.
- 총투자비 산정. 입찰가에 취득 관련 비용, 인도·명도비, 시설 복구비, 기계기구 교체비 및 인허가 비용을 추가해 실질 투자비를 계산해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·기계기구목록·토지이용계획을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 최저매각가 13,674,609,000원의 공업용 토지·공장시설 경매입니다. 말소기준권리는 2015년 부산은행 근저당권이며, 확인된 후순위 권리들은 대체로 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 그 사실만으로 입찰 위험이 작다고 판단해서는 안 됩니다. 2024년 사고 이후 전체 가동이 중단되었고, 건물 일부와 기계기구가 파손·철거되었습니다. 실제 복구비와 재가동 가능성에 따라 물건의 경제적 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 가등기·조세압류·근저당권 일부 이전·점유관계에 관한 확인사항도 남아 있습니다.
실거래 비교를 통한 가격 검증도 충분하지 않으므로, 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도 현장 복구에 필요한 비용과 예상 활용가치를 먼저 따져야 합니다.
결론은 권리 조건부 확인, 가격 판단 보류, 현장·설비 실사 필수입니다. 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유로 접근하기보다는 공장 복구와 사업 재개에 필요한 총투자비를 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
