부산지방법원 2025타경101941. 부산광역시 사상구 주례동 896-1에 소재한 연립·다세대 및 토지 관련 경매입니다. 감정가는 36,713,850원, 최저매각가는 36,713,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 채권자 주식회사케이알앤씨가 청구금액 58,502,279원을 근거로 강제경매를 신청했고, 등기부에는 김말순 지분에 대한 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다.
문제는 가격보다 권리의 순서입니다. 2025.09.15 경매개시결정보다 앞선 2016.08.18에 소유권이전등기청구권 가등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 게다가 2010년·2023년·2024년에 전입한 사람이 확인되지만 보증금과 확정일자, 실제 임차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원만 보고 낙찰자가 추가 위험 없이 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 896-1 도로명: 부산광역시 사상구 백양대로445번길 92 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 관련 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 전체 토지면적 284.0㎡ · 제2종일반주거지역 매각대상 토지지분과 건물 범위는 별도 확인 필요 |
| 이용상태 | 주택 및 창고(건축물대장상 근린생활시설) · 감정평가 당시 장기간 공실 상태로 조사 |
| 소유관계 | 김말순 외 공유자 · 김말순 지분 108분의 9에 대한 강제경매개시결정 기재 |
| 감정가 | 36,713,850원 |
| 최저매각가 | 36,713,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 주식회사케이알앤씨 |
| 청구금액 | 58,502,279원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 제외 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 살아남는다
이 사건은 등기부상 근저당권이나 압류가 여러 건 중첩된 전형적인 금융기관 임의경매가 아닙니다. 근저당권 설정은 확인되지 않으며, 주식회사케이알앤씨가 신청한 강제경매입니다. 말소기준이 되는 경매개시결정 기입등기는 매각 후 말소 대상이지만, 그보다 앞선 갑구 2번 가등기는 명시적으로 인수권리로 남아 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입 3명, 대항력 미확정
현황조사와 매각물건명세서에는 조수옥·정문수·김진섭의 전입 내역이 확인됩니다. 모두 말소기준권리일인 2025.09.15보다 먼저 전입했지만, 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계가 명확하지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조수옥 | 2023.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수 가능성 |
| 정문수 | 2024.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수 가능성 |
| 김진섭 | 2010.12.09 | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수 가능성 |
실제 임차인 여부가 확인되지 않은 전입자 3명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 하며, 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력이나 보증금 승계를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 낮은 최저가가 곧 시세 차익은 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 사실상 같은 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 36,713,850원 | 평가기준 금액 |
| 최저매각가 | 36,713,000원 | 신건 · 유찰 0회 |
| 1회 유찰 시 | 29,370,400원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 23,496,320원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 실질취득금액 | 산정 불가 | 가등기 인수·보증금 미상 |
유찰이 진행되면 명목상 최저매각가는 낮아질 수 있습니다. 그러나 선순위 가등기 인수와 미상 임차인 위험은 최저가 하락만으로 해소되지 않습니다. 공유지분 취득 가능성까지 고려하면 감정가와 최저가의 차이만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,060,834원 |
| 1. 경매신청채권자 · 주식회사케이알앤씨 | 58,502,279원 | 35,652,166원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | 58,502,279원 | 22,850,113원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,060,834원을 제외한 35,652,166원이 신청채권자에게 배당되고, 청구금액 중 22,850,113원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 36,713,000원 | 35,652,166원 | 22,850,113원 |
| 1회 유찰 시 | 29,370,400원 | 28,441,733원 | 30,060,546원 |
| 2회 유찰 시 | 23,496,320원 | 22,673,386원 | 35,828,893원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주감초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 도시철도 2호선 주례역이 위치합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 블록조 스레이트지붕 단층 건물, 블록조 슬래브 및 스레이트지붕 2층 건물, 목조 기와지붕 단층 건물 등이 포함된 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주택과 건축물대장상 근린생활시설인 창고가 있으며 감정평가 당시 장기간 공실 상태로 조사됐습니다. 전입자 3명의 실제 점유관계는 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 면적 284.0㎡, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 676,800원/㎡입니다. 전체 토지의 표시 면적과 실제 경매로 취득하는 지분은 구별해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 공유지분 취득 가능성과 선순위 가등기 인수, 점유관계 미확정으로 인해 일반적인 단독 소유 부동산보다 처분·활용이 복잡해질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 2016.08.18 갑구 2번 가등기의 매매예약 내용, 권리자, 담보가등기 여부 및 본등기 청구 가능성을 확인하세요.
- 인수 조건 재확인. 매각물건명세서에는 갑구 2번 가등기 인수가 명시되어 있습니다. 권리 해소 가능성과 관련 서류를 확인하기 전 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
- 공유지분 범위 확인. 김말순 지분 108분의 9에 대한 강제경매개시결정과 일괄매각 조건을 대조해 토지·건물별 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 조수옥 점유관계 확인. 2023.04.19 전입의 실제 임차 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 정문수 점유관계 확인. 2024.09.23 전입의 실제 임차 여부와 보증금·점유관계를 확인하세요.
- 김진섭 점유관계 확인. 2010.12.09 전입이 확인되므로 실제 점유 및 임대차관계, 대항력 성립 여부를 특히 주의해 확인하세요.
- 공실 여부 현장 확인. 감정평가 당시 장기간 공실로 조사된 내용과 주민등록상 전입 내역의 차이를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에서 제외되는 건물의 위치·소유관계와 낙찰 후 토지·건물 사용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 공유자 관계 확인. 등기상 공유자와 지분 변경 이력을 확인하고, 공유지분 취득에 따른 사용·처분상 제약을 검토하세요.
- 입찰가 상한 검토. 유사 물건의 실제 거래가격과 해당 지분의 시장성을 확인하기 전에는 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 확인하고 필요하면 전문가의 개별 권리검토를 받으세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 해소 전 입찰 보류
| 등기상 권리 | 위험 · 갑구 2번 가등기 매수인 인수 |
|---|---|
| 임차인·점유 | 미확정 · 전입자 3명, 보증금·확정일자 미상 |
| 소유관계 | 주의 · 김말순 공유지분 강제경매개시결정 |
| 가격 경쟁력 | 판단 보류 · 실거래 비교 불가 |
| 배당 구조 | 신건 기준 신청채권자 미배당 22,850,113원 |
| 매수인 실질취득 | 산정 불가 · 가등기·임차인 위험 미확정 |
| 입찰 의견 | 권리관계 해소 및 매각범위 확인 전 보류 |
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 인수권리”
부산 주례동 896-1 경매는 최저매각가가 36,713,000원이라는 이유만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 말소기준권리보다 앞선 2016년 가등기가 매수인에게 인수되고, 전입자 3명의 실제 임차관계와 보증금도 확인되지 않았습니다. 경매개시결정이 김말순 공유지분을 대상으로 한다는 점과 일괄매각 조건 역시 반드시 함께 살펴야 합니다.
신건에서 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아져도 이러한 권리관계가 자동으로 해결되지는 않습니다. 배당표의 인수액 0원은 가등기 인수와 미상 임차인 위험을 해소했다는 의미가 아닙니다. 권리의 실질적 효과와 실제 취득 범위를 확정할 때까지 입찰 보류. 이 사건에서는 낙찰가보다 무엇을 취득하고 어떤 권리를 떠안는지가 먼저입니다.
