부산지방법원 2025타경101975. 부산광역시 서구 동대신동2가 75-127에 소재한 다세대주택 3층 301호입니다. 소유자는 김태령 씨이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 8,200만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 시간순으로 살펴보면 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐습니다. 그러나 그 이후 설정된 김진호 씨의 임차권등기 2억 3,000만원이 핵심입니다. 임차인의 점유와 전입은 경매개시결정 이전에 이루어졌고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 판단되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

특히 이 물건은 일반적인 유찰 할인 전략이 통하지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 지급되는 배당액도 줄어들고, 반대로 매수인 인수액은 증가합니다. 결국 최저가 1억 8,200만원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 현재 임차권은 인수

이 사건의 권리분석 기준시점은 2025.09.23. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 근저당권과 전세권은 이미 등기부상 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 반면 2024.10.14. 등기된 김진호 씨의 주택임차권은 기준시점 이전에 설정된 권리로, 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 확인됩니다.

2026.03.19. 부산광역시 서구 명의의 압류가 등록됐으나 2026.05.27. 말소됐습니다. 현재 존속하는 압류로 판단하지 않습니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 있음

임차인의 점유개시일은 2022.08.10., 전입신고일은 2023.10.13.입니다. 두 요건 모두 2025.09.23. 경매개시결정일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자 2022.07.25.와 배당요구 사실도 확인되어 우선변제권 역시 행사할 수 있습니다.

다만 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 실제 매각대금에서 집행비용 등을 먼저 공제하고 남은 금액으로 배당하기 때문에, 보증금보다 매각대금이 부족하면 잔액이 발생합니다. 이 사건은 그 부족분을 매수인이 인수하는 것이 핵심 위험입니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액의 합계

신건 최저가 182,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 3,348,000원입니다. 이를 제외한 178,652,000원이 임차인 김진호 씨에게 배당됩니다. 보증금 230,000,000원에서 배당액을 빼면 미배당액은 51,348,000원입니다.

이 사건에서 중요한 것은 유찰 이후에도 실질취득액이 크게 떨어지지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액은 줄고 매수인이 인수할 미배당액은 커집니다. 집행비용 추정액을 반영하면 총취득 부담은 조금씩 낮아지지만, 보증금 2억 3,000만원 부근에서 유지되는 구조입니다.

위 금액은 각 회차별 매각대금, 집행비용 추정치 및 임차인 미배당액을 반영한 시나리오입니다. 실제 배당과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 확인 가능한 실거래 비교가격이나 동일 면적의 최신 거래금액이 없어 실질취득액과 시장가격을 직접 비교할 수는 없습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 최소한 보증금 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 별도 시세조사를 진행해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

신건 매각대금 1억 8,200만원 중 집행비용 334만 8,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 1억 7,865만 2,000원입니다. 임차보증금 2억 3,000만원에 미달하는 5,134만 8,000원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.

주택도시보증공사의 신청채권자 청구액은 2억 3,000만원으로 표시되어 있으나, 이 가정 배당표에서는 배당액이 0원입니다. 해당 청구액을 임차인 보증금에 단순 합산해 매수인 인수액으로 계산하지 않았습니다.

당해세 및 임차인 최우선변제는 위 추정 배당에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 관련 조세채권, 최우선변제 대상 여부, 집행비용 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 동대신동2가 소재로 부산서여자고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 노선버스 정류소와 가까운 편입니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2016.10.19. 준공된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 난방설비, 급배수위생설비, 승강기 및 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 외벽 상태. 남측 외벽 보수공사 준비 중인 것으로 기재돼 있습니다. 실제 공사 진행 여부와 공사비 부담, 향후 추가 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 주변 탐문상 다세대주택으로 이용 중이나 실제 내부 구조와 관리상태는 현장 재확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 남하향 경사지대 내 택지조성된 사다리형 토지입니다. 북측 폭 약 6미터, 동측 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 해당 건물은 4세대 규모의 소규모 건물입니다. 확인 가능한 최근 거래가격을 바탕으로 시세를 산정하기 어렵고, 면적 및 건물 명칭의 거래사례 일치 여부도 추가 대조가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 최저가 182,000,000원만 기준으로 응찰하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 인수액 51,348,000원을 더한 233,348,000원을 기본 취득 부담으로 봐야 합니다.
• 유찰 후에도 할인 효과 제한. 1회 유찰 시 인수액은 87,238,400원, 2회 유찰 시 115,950,720원으로 증가합니다. 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하지 마세요.
• 임차인 보증금 확인. 김진호 씨의 실제 보증금 230,000,000원, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
• 명도 및 정산. 대항력 있는 임차인이므로 단순한 소유자 명도와 동일하게 접근하면 안 됩니다. 임차인과 보증금 정산 및 점유 이전 문제를 구체적으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 보증금 정산과 임차권등기 말소가 실제로 완료되는 조건을 확인하세요. 대항력 포기나 말소 확약을 근거로 인수액을 0원으로 계산하려면 유효한 서면 확인이 필요합니다.
• 배당관계 재검토. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당표입니다. 실제 배당순위와 임차인 미배당액을 확인한 뒤 인수금액을 다시 산정해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구 확인. 신청채권자의 청구액과 임차인 보증금에 관한 권리관계, 배당요구 및 채권관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 내부 및 외벽 상태. 내부 조사가 이루어지지 않았고 남측 외벽 보수공사 준비 내용이 있습니다. 실제 내부 상태와 외벽 보수 진행상황을 확인하세요.
• 환금성 검증. 4세대 규모의 건물이며 동일 조건의 실거래 비교 근거가 부족합니다. 주변 다세대주택의 실제 거래가격과 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

이 물건은 과거 근저당권과 전세권이 이미 말소됐다는 점만 보면 권리가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 투자 판단을 좌우하는 것은 현재 남아 있는 김진호 씨의 임차권입니다. 보증금 2억 3,000만원에 대항력과 우선변제권이 있고, 신건 매각대금으로 전액을 배당받지 못합니다.

신건 1억 8,200만원에 낙찰받는다고 해도 5,134만 8,000원을 추가로 인수해야 하므로 실질취득액은 2억 3,334만 8,000원입니다. 1회 유찰되면 인수액은 8,723만 8,400원, 2회 유찰되면 1억 1,595만 720원으로 증가합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지므로 총취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

여기에 실제 시세를 비교할 수 있는 거래 근거가 충분하지 않고, 건물 규모도 4세대에 불과합니다. 내부 상태와 외벽 보수 문제까지 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 보증금 인수와 명도 정산을 해결할 수 있는지, 실질취득액 2억 3,000만원대가 주변 시장가격에 부합하는지가 먼저입니다.

결론적으로 권리상 핵심 위험은 대항력 임차인의 보증금 인수이고, 가격 판단의 기준은 최저가가 아닌 낙찰가와 미배당 보증금의 합계입니다. 임차인 정산과 실제 시세 검증이 끝나기 전까지는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.