부산지방법원 2025타경102051. 부산광역시 사상구 괘법동 사상샬레 17층 1707호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이며, 전용면적은 42.525㎡, 24층 건물 중 17층에 자리합니다. 소유자는 신대겸이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 경매 청구금액은 135,000,000원입니다.

이 사건은 말소기준권리만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 임차인 박혜주는 말소기준인 2024.04.22 압류보다 앞선 2022.10.04 전입신고·점유개시 기록을 갖고 있습니다. 확정일자도 2022.09.05로 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인 인수 문제가 발생합니다. 이 구조를 바꾸는 결정적인 자료가 2026.06.16 주택도시보증공사의 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준권리

말소기준권리는 2024.04.22 국 압류입니다. 이후 등기된 농협은행 가압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박혜주의 주택임차권등기는 2024.08.07로 말소기준보다 늦지만, 임차인의 전입신고와 점유개시는 2022.10.04로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 확약서 제출 주체입니다. 박혜주와 별개의 실제 거주 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 박혜주 1명이며, 주택도시보증공사의 청구액 135,000,000원과 박혜주의 임차보증금 135,000,000원을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 보증채무 대위변제·채권승계의 구체적 범위는 배당관계 서류에서 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 비싸다

사상샬레의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래금액은 119,566,666원입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 119,566,666원이며, 최신 거래는 2026.06의 119,000,000원입니다. 신건 최저가는 122,000,000원으로 최근 12개월 평균의 102.0%입니다.

표본 거래가격은 104,800,000원~136,000,000원으로 편차가 있습니다. 일부 비교 거래는 전용 45.84㎡로 대상 물건의 42.525㎡보다 넓기 때문에 평균값을 개별 호수의 정확한 가격으로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 신건 최저가는 최근 평균보다 2,433,334원, 최신 거래보다 3,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 2,508,000원을 제외한 119,492,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 임차보증금 미배당액은 15,508,000원이나, HUG의 대항력·잔존채권 포기 확약이 유효하게 적용되면 매수인에게 인수되지 않습니다. 주택도시보증공사 청구채권과 임차보증금의 승계·중복 관계를 확인해야 하며, 위 표는 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 가격 판단을 바꾼다

확약이 없다면 신건의 낙찰가·인수액 합계는 137,508,000원, 1회 유찰 시 137,156,800원, 2회 유찰 시 136,805,440원입니다. 집행비용 추정에 따른 차이는 있지만 실질취득 부담은 임차보증금 135,000,000원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 이때 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.

반면 HUG 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지는 경우에는 실제 가격 메리트가 생길 수 있습니다. 다만 위 회차는 가정 시나리오이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 17층입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 도시가스공급설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 약 6m 폭의 도로, 동측으로 약 4m 폭의 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구 등의 토지이용계획이 적용됩니다. 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가 자료상 1,166,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다.
• 환금성. 172세대 규모이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격이 104,800,000원부터 136,000,000원까지 분포하므로 전용면적·층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 2026.06.16 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 반드시 확인하세요.
• 임차보증금 승계관계. 박혜주 보증금 135,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 135,000,000원의 관계를 확인하고, 동일 보증금에 대한 중복 산정을 피해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 박혜주 임차권등기가 확약에 따라 실제로 말소될 수 있는지, 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 119,566,666원, 최신 거래 119,000,000원과 비교하세요. 신건 최저가 122,000,000원은 두 기준보다 높습니다.
• 전용면적 차이. 거래 표본에는 42.53㎡와 45.84㎡가 혼재합니다. 대상 물건과 면적이 유사한 거래를 우선 검토하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 조세·배당. 말소기준권리가 국 압류이므로 조세채권의 법정기일 및 실제 배당순위, 당해세 관련 사항을 확인하세요.
• 기일 확인. 매각기일 2026.11.12의 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래 원본을 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약이 권리위험을 줄여도 가격까지 싸지는 않는다”

부산 사상샬레 1707호는 일반적인 선순위 임차인 경매와는 다른 반전이 있는 물건입니다. 박혜주의 보증금은 135,000,000원으로 최저매각가보다 많고, 확약이 없다면 신건 기준 15,508,000원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기를 명시하고 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 좋은 입찰가격이 되는 것은 아닙니다. 신건 최저가 122,000,000원은 최근 실거래 평균 119,566,666원의 102.0%이고 최신 거래 119,000,000원보다도 높습니다. 확약의 효력을 충분히 확인하더라도 가격 할인 여력이 부족한 상황입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약에 따른 인수위험 해소는 긍정적이지만, 선순위 임차권의 존재와 확약 효력·승계관계 확인 부담, 최근 시세보다 높은 신건 가격을 함께 반영한 평가입니다. 확약 원본 검증이 우선이고, 가격은 보수적으로 접근해야 합니다.