부산지방법원 2025타경102066. 부산광역시 사하구 구평동 112-12 일원의 유창프라자는 근린시설과 토지를 함께 취득하는 경매물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조의 지상 2층 건물로, 1층은 근린생활시설 및 일부 공실, 2층은 골프연습장 등 근린생활시설로 사용되고 있습니다. 토지는 구평동 112-12와 신평동 569-51이 일단지로 평가되어 있으며, 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
등기상으로는 중소기업은행이 설정한 2021.09.08. 근저당권(채권최고액 3,600,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 이후 설정된 다른 근저당권, 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여기서 주의해야 합니다. 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 반환채무까지 모두 소멸한다는 것은 별개의 문제입니다.
임차인 백영배는 2021.03.03., 문철현은 2018.09.13. 신고한 것으로 조사되어 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당 추정에서는 두 임차인의 보증금 70,000,000원과 50,000,000원을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 이 때문에 낙찰자는 최저매각가 외에 별도의 보증금 반환 부담을 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 구평동 112-12 |
| 관련 토지 | 부산광역시 사하구 신평동 569-51 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사하구 을숙도대로 713 |
| 건물명 | 유창프라자 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물구조 | 일반철골구조 기타지붕(판넬구조) · 지상 2층 |
| 사용승인일 | 2011.03.22 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설 및 공실 등 · 2층 근린생활시설(홀인원 골프연습장 등) |
| 토지면적 표시 | 701.0㎡ |
| 토지용도 | 준공업지역 · 상업용 · 지목 대 |
| 소유자 | 곽명섭 (단독소유) |
| 감정가 | 4,891,386,800원 |
| 최저매각가 | 4,891,386,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 3,241,166,471원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 말소기준권리 | 2021.09.08. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다
등기상 현재 유효한 말소기준권리는 2021.09.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당권, 부산은행 근저당권, 중소기업은행과 부산신용보증재단의 가압류, 사하구의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 설정되었던 중소기업은행, 농협은행주식회사, 김태향, 북부산농업협동조합, 명조개발대부주식회사, 부경양돈협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리관계를 판단할 때 과거 말소된 채권최고액을 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 2명
조사된 실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 분류된 항목은 없으며, 신고일을 기준으로 말소기준보다 앞선 임차인과 후순위 임차인을 구분할 수 있습니다. 다만 확정일자 및 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문철현1층 | 2018.09.13 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미확인 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 백영배 | 2021.03.03 | 70,000,000원 | 3,000,000원 | 있음 | 미확인 | 없음 | 2026.01.06 |
| 문해숙2층 | 2021.11.18 | 150,000,000원 | 4,300,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김창엽 | 2022.04.13 | 50,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.11.26 |
| 이삼열1층 | 2023.12.28 | 30,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2026.01.09 |
| 주식회사 케이엠에스파킹 곽명섭 | 2024.08.08 | 50,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 안 됨 |
※ 대항력 판정은 조사된 신고일과 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 상가 임차인의 대항력 및 우선변제권은 실제 건물 인도, 사업자등록, 확정일자 등 법정 요건의 충족 여부에 따라 달라집니다. 우선변제 미확인은 권리 부존재를 확정한 의미가 아닙니다.
③ 취득원가 분석 — 최저가 외에 120,000,000원
이 사건의 핵심은 입찰가격과 실제 취득에 필요한 금액이 다르다는 점입니다. 낙찰자가 지급하는 매각대금과 별도로, 선순위 임차인의 미배당 보증금 반환채무를 인수할 가능성이 있습니다.
| 최저매각가 | 4,891,386,000원 |
|---|---|
| 백영배 인수보증금 | 70,000,000원 |
| 문철현 인수보증금 | 50,000,000원 |
| 인수보증금 합계 | 120,000,000원 |
| 실질취득 예상액 | 5,011,386,000원 |
실질취득 예상액 = 매각대금 4,891,386,000원 + 인수보증금 120,000,000원. 취득세, 명도비, 미납 관리비, 수선비 및 기타 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다. 실제 인수액은 임차인의 권리 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각대금과 미배당 변화
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 회차별 예상 매각대금과 채권 미배당액은 다음과 같습니다. 선순위 임차인의 인수보증금은 아래 모든 시나리오에서 120,000,000원으로 추정되어 있습니다.
| 회차 | 예상 매각대금 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 예상액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 4,891,386,000원 | 0원 | 120,000,000원 | 5,011,386,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 3,913,108,800원 | 51,530,368원 | 120,000,000원 | 4,033,108,800원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 3,130,487,040원 | 826,325,910원 | 120,000,000원 | 3,250,487,040원 |
1회 유찰 가정에서는 매각대금이 3,913,108,800원으로 낮아지지만, 선순위 임차인의 인수금액을 더하면 실질취득 예상액은 4,033,108,800원입니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득 예상액은 3,250,487,040원입니다. 실제 매각가격은 낙찰가에 따라 달라지며, 유찰 자체가 자동으로 가격 메리트를 보장하는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,891,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 51,313,860원 |
| 인수 · 백영배 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 문철현 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 (을구 14) | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 (을구 15) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 (을구 16) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사부산은행 (을구 17) | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 (갑구 2) | 28,208,080원 | 28,208,080원 |
| 7. 가압류 · 부산신용보증재단 (갑구 3) | 59,900,000원 | 59,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 916,964,060원 |
신건 최저매각가를 기준으로 집행비용 51,313,860원, 일반 채권 배당액 3,923,108,080원, 소유자 잔여액 916,964,060원으로 추정됩니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 채권잔액과 최종 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 시세 및 투자성 판단 — 가격 메리트 검증이 먼저
이 물건은 아파트처럼 동일 면적·동일 구조의 거래를 단순 비교하기 어려운 근린생활시설과 토지의 복합 부동산입니다. 가격은 토지의 위치와 이용가치, 건물 상태, 임대수익, 공실, 상권 및 향후 환금성을 함께 고려해야 합니다.
현재 확인되는 감정가는 4,891,386,800원이지만, 감정가가 반드시 현재 시장에서 거래 가능한 가격을 의미하지는 않습니다. 이와 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가가 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가에서 건물 내부조사가 이루어지지 않았으므로, 시설 상태와 수선·개보수 필요성에 대한 불확실성도 남아 있습니다. 준공업지역이라는 토지 특성 역시 해당 건물의 실제 이용상태 및 허용 용도를 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 구평동 소재 구평고개사거리 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택 및 아파트 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 준공업지역의 상업용 토지로, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 광대로한면으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 1,293,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 구평동 112-12와 신평동 569-51은 준공업지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지이용계획에는 준보전산지와 접하는 사항도 표시되어 있습니다.
- 건물. 2011.03.22. 사용승인된 일반철골구조의 지상 2층 근린생활시설입니다. 외벽은 판넬잇기 마감 등으로 조사되었고, 급·배수 및 위생설비, 가스·개별난방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 1층에는 만물낚시, 행복한 동물병원, 아르떼 커튼, 케이엠에스 및 공실 등이, 2층에는 홀인원 골프연습장 등이 소재하는 것으로 평가되었습니다. 실제 영업과 임대차 존속 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 건물 내부조사가 이루어지지 않아 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 부동산은 주거용 아파트보다 매수자의 업종·자금조달·임대수익 판단에 따라 거래 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 실제 임대수익과 주변 거래사례 검증이 중요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 백영배 70,000,000원, 문철현 50,000,000원의 인수 가능성을 우선 검토하세요. 실제 보증금 잔액, 배당 가능성 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 신고일뿐 아니라 건물 인도, 사업자등록, 점유 상태, 임대차계약 내용 및 확정일자를 원본 서류와 대조하세요.
- 배당요구와 인수채무 구분. 백영배는 배당요구를 하였지만 예상배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 실제 배당순위와 미배당 잔액을 별도로 확인하세요.
- 후순위 임차인 명도. 김창엽, 주식회사 케이엠에스파킹 곽명섭, 이삼열, 문해숙의 실제 점유 범위와 인도·퇴거 가능성을 확인하세요. 대항력이 없다는 사실만으로 명도가 자동 완료되지는 않습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 매각 대상, 제시외 건물의 현황, 경계 및 부속시설의 포함 여부를 확인하세요.
- 내부 시설 확인. 감정평가에서 내부조사가 이루어지지 않았으므로 시설 노후도, 누수, 설비 및 수선 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 확인. 임차인별 월차임과 실제 납부 현황, 공실, 연체 차임 및 임대차 존속 여부를 확인하세요. 기재된 월차임을 그대로 확정 임대수익으로 가정해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 공과금 및 당해세를 확인하세요. 예상배당에는 일부 세금과 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 시세 검증. 감정가만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 말고 주변 상업용 부동산의 실제 거래가격, 임대수익 및 환금성을 비교하세요. 인수보증금 120,000,000원도 취득원가에 포함해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 배당 관련 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기권리 소멸 ≠ 보증금 인수 없음”
부산 구평동 유창프라자는 등기상 말소기준권리가 분명하고 후순위 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 진짜 핵심은 임차인입니다.
실제 임차인 6명 중 문철현과 백영배는 말소기준권리보다 먼저 신고한 선순위 임차인입니다. 배당 추정상 두 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 신건 최저가 기준 실제 취득 부담은 5,011,386,000원으로 계산해야 합니다.
현재 이 물건의 실거래 시세와 임대수익을 근거로 해당 취득원가가 적정한지 판단하기는 어렵습니다. 일괄매각에 포함된 토지·제시외 건물, 미조사된 건물 내부 및 다수 임차인의 점유관계도 입찰 전에 살펴야 할 변수입니다.
결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차인 인수위험과 가격 검증이 남는 물건”입니다. 선순위 임차인의 실제 권리를 확정하고, 인수보증금을 포함한 취득원가가 검증된 시장가치보다 충분히 낮은지 확인하기 전까지는 신중한 입찰 판단이 필요합니다.
