서울남부지방법원 2025타경11255. 서울 강서구 화곡동 ‘더스위트’ 5층 501호, 전용 18.52㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 일반적인 반값 경매로 접근하면 안 됩니다. 임차인 채송희는 임대차계약일 2021.03.20, 확정일자 2021.03.31, 점유개시 2021.05.16, 전입 2021.05.17로, 말소기준인 2023.08.08 압류보다 앞섭니다. 보증금은 219,000,000원이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다.
특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 219,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 법정 순위상 미배당액은 107,727,296원입니다. 그러나 이번 매각은 주택도시공사가 매수인에 대한 배당 미수령 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 이 조건이 집행기록대로 적용되면 채송희 관련 실질 인수액은 0원*이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제5층 제501호 · 초록마을로16길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 18.52㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2021.01.18 |
| 소유자 | 김연희 (2021.11.30 소유권 취득 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 113,664,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건으로 해소
등기부상 2021.01.29 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 2,100,000,000원은 2021.05.14 이미 말소됐으므로 현재 인수 부담이 아닙니다. 실질적인 권리분석의 기준은 2023.08.08 부천세무서장의 압류입니다. 채송희의 전입·점유·확정일자와 2023.06.07 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 특별조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채송희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.17 | 2021.03.31 | 219,000,000원 | 대항력 우선변제 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 채송희는 배당요구를 했고, 현재 최저가 배당 시 111,272,704원을 우선배당받지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 법정 권리관계만 적용하면 부족분 107,727,296원이 매수인 인수액입니다.
* 특별매각조건이 집행기록의 문구대로 적용되고 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우입니다. 특별조건을 제외한 법정 순위상 인수액은 107,727,296원입니다.
② 시세 비교 — 특별조건 반영 실질취득으로 판단
가격 비교의 기준은 최저가만이 아니라 실질취득액이어야 합니다. 특별조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 매수인에게 넘어오므로 최저가 113,664,000원만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이번 사건은 특별조건을 반영할 때에만 실질 인수액이 0원이 되어 실질취득액이 113,664,000원으로 내려옵니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.11 실거래 | 18.52㎡ | 5 | 219,000,000원 | 확인 가능한 실거래 1건 |
| 감정가 | 18.52㎡ | 5 | 222,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 실질취득* | 18.52㎡ | 5 | 113,664,000원 | 특별조건상 인수 0원 반영 |
특별조건을 반영한 실질취득액은 확인 가능한 2021.11 실거래 219,000,000원의 51.9%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래월도 2021.11이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 감정가와 과거 거래가의 간격보다 더 중요한 것은 현재 화곡동 소형 다세대의 실제 매수 수요와 재매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,391,296원 |
| 1. 임차인 채송희 보증금(우선변제) | 219,000,000원 | 111,272,704원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 전액이 채송희 보증금에 우선배당되고도 107,727,296원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가지만, 이번 사건은 특별매각조건으로 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 법정 룰상 인수 | 특별조건상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,664,000원 | 107,727,296원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 90,931,200원 | 130,105,562원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 72,744,960원 | 147,964,449원 | 0원* |
특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 219,000,000원 부근에서 고정됩니다. 특별조건이 유효하게 이행될 때에만 각 회차의 실질취득액이 해당 최저가 수준으로 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로·설비. 북서측 약 5m 포장도로에 접하며, 승강기·도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,780,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대, 전용 18.52㎡의 소형 다세대입니다. 확인 가능한 실거래가 1건이고 경매 통계상 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 집행기록과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임차권등기 말소 시점. 채송희 명의 임차권등기가 언제, 어떤 서류로 말소되는지 확인하고 잔금 납부 이후 절차까지 점검하세요.
- 별도 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 채송희 1명이지만, 현장 점유자와 전입세대를 다시 확인해 특별조건 밖의 별도 임차인 위험을 배제하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등록·말소 처리와 행정상 의무 여부를 관할기관 및 집행기록에서 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 가능한 거래는 2021.11의 219,000,000원 1건입니다. 현재 매물 호가와 인근 유사 면적 다세대의 실제 거래를 추가 확인하세요.
- 환금성 스트레스 테스트. 3회 유찰, 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0% 통계를 고려해 단기 재매각이 지연되는 경우의 자금계획을 세우세요.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 매각대금에서 우선 공제될 수 있는 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 이후 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “특별조건이 가격을 바꾼다”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 51.2%라는 할인율이 아닙니다. 채송희의 보증금 219,000,000원이 말소기준보다 앞서기 때문에 특별조건이 없다면 현재 회차 미배당액 107,727,296원을 매수인이 부담하게 되고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 고정됩니다.
반대로 매각물건명세서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 정확히 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 113,664,000원이 됩니다. 다만 비교 실거래가 2021.11의 1건뿐이고, 12세대 소형 다세대에 이미 3회 유찰된 물건이므로 가격 할인만으로 높은 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 권리는 특별조건 확인이 우선, 가격은 현재 시세 재조사가 우선인 사건입니다.
