창원지방법원 2025타경557. 경남 창원시 성산구 상남동 35-6 신우주차빌딩 1층 101호입니다. 분류상 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재는 마사지 업소로 이용 중입니다. 상남오거리 서측의 각종 근린생활시설·업무시설·병원·위락시설·숙박시설이 혼재하는 상업지대에 위치합니다.

등기부상 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 이 물건은 단순히 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조가 아닙니다. 2016년 설정된 차유정의 전세권 5,000만원이 2023년 창원시 압류보다 앞서 있고, 차유정은 2016년 5월 25일 전입한 임차인으로도 조사되어 있습니다. 따라서 선순위 전세권의 소멸 여부와 임차인의 대항력·보증금 관계를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 압류보다 앞선 전세권이 핵심

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2016.06.09와 2023.12.12입니다. 차유정의 전세권은 2016년 6월 9일 설정되었고, 말소기준권리인 창원시 압류는 2023년 12월 12일 접수되었습니다. 따라서 전세권은 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리입니다.

말소기준권리인 2023년 압류 이후의 창원시 압류 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2016년 전세권은 선순위이므로 별도 검토가 필요합니다. 과거 등기된 농업협동조합중앙회·하나은행·경남은행·중소기업은행 등의 근저당권은 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 차유정 1명, 동일인 관계인 의심

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타나는 실제 임차인은 차유정 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 아닙니다. 다만 이 임차인은 등기부상 전세권자이자 경매신청 채권자와 동일인으로 나타납니다. 조사 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다.

특히 임차인 조사상 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 등기 전세금 50,000,000원이 실제 임대차보증금과 동일한 금액인지도 확인이 필요합니다. 따라서 임차인에 대한 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 취급하고, 미상 보증금의 추가 인수 위험도 배제하지 않는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 785,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션은 집행비용 약 1.3%를 추정하고 전세금 50,000,000원을 전액 배당하는 구조입니다. 시뮬레이션상 전세권 채권액은 전액 충족되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당모델상 채권 미배당은 없다

제공된 회차별 계산에서는 최저매각가가 낮아져도 신청채권 50,000,000원은 전액 배당되는 것으로 산출됩니다. 다만 이 표는 등록된 전세금 기준의 배당 시뮬레이션이지, 임차보증금 및 매수인 인수 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

배당 시뮬레이션만 놓고 보면 2회 유찰 시에도 전세금 5,000만원을 배당할 여력이 있는 것으로 계산됩니다. 하지만 임차보증금 미상 부분과 전세권 인수 여부가 해소되지 않은 상태에서는 유찰 후 최저가만으로 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 선순위 권리 위험이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.

⑤ 가격·시세 판단 — 감정가의 적정성은 보류

이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상남동 상업지대에 있는 집합건물 1층 근린생활시설입니다. 제공된 시세 비교자료로 확인되는 동일 용도·동일 면적의 최근 거래가격은 없습니다. 따라서 감정가 785,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 고평가되었는지 단정할 수 없습니다.

특히 현황은 마사지 업소이고 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 이용상태와 공부상 용도가 다르다는 점을 고려하여 실제 영업 형태, 용도 적합성 및 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으나, 실제 사용과 영업에 관한 확인은 별도로 필요합니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모

• 입지. 상남오거리 서측 인근의 상업지대입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 병원, 위락시설 및 숙박시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통 운행횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 평탄하게 조성된 사다리형이며 주차장 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지목은 주차장입니다.
• 도로. 토지 북측 및 동측으로 도로가 개설되어 있고 동측 도로를 통해 주차장으로 진출입합니다. 도로 접면은 중로각지로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 노외주차장 관련 사항이 있습니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함되어 있으므로 실제 이용 및 변경 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 건물 설비. 급배수·위생설비, 승강기 및 소방설비가 되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 현황 마사지 업소와 공부상 일반음식점 용도의 차이는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 을구 10번 전세권 50,000,000원이 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구의 효력과 매각에 따른 소멸 여부, 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 및 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 차유정의 전입일은 2016.05.25이나 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 등기 전세금 50,000,000원과 실제 임대차보증금이 같은지 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 차유정은 임차인·전세권자·경매신청 채권자로 나타납니다. 임대차계약서, 전세금 지급증빙, 점유 경위 및 채권 발생 경위를 확인하십시오.
• 배당요구 확인. 2025.09.17 배당요구가 접수된 것으로 표시되어 있습니다. 배당요구서의 청구 내용과 실제 배당요구 채권의 범위를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2016-2909호 관련 신탁 목적, 수익자, 처분 권한 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 마사지 업소의 차이를 확인하고 영업 관련 인허가 및 용도 적합성을 검토하십시오.
• 임대수익 확인. 현황 임대관계는 미상입니다. 임대차계약, 임대료, 보증금, 공실 여부 및 관리비를 확인한 뒤 수익성을 판단해야 합니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역 외에 지구단위계획구역, 경관지구, 역사문화환경보존지역 등이 있으므로 향후 용도변경이나 개발을 계획한다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 인도. 현황 마사지 업소의 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 시설물 및 집기 인수 문제를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 용도·유사 면적의 상남동 상업용 부동산 실거래 및 임대수익 자료를 확보하기 전에는 감정가 785,000,000원을 적정 입찰가격으로 간주하지 마십시오.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서 및 신탁원부를 직접 확인하십시오.

맺으며 — “배당표상 인수 0원”이 “확정된 인수 0원”은 아니다

창원 2025타경557의 가장 큰 쟁점은 7억 8,500만원이라는 감정가보다 선순위 전세권과 임차인 문제입니다. 2016년 설정된 전세권 5,000만원은 2023년 압류보다 앞서 있고, 차유정은 전입 이력과 배당요구가 확인되는 임차인이기도 합니다.

배당 시뮬레이션에서는 전세권 5,000만원이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 그러나 등기 권리분석상 선순위 전세권의 매수인 인수 가능성이 남아 있고, 임차보증금도 미상입니다. 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 의심 정황 역시 실제 임대차관계를 확인해야 할 이유입니다.

여기에 신탁원부 확인, 현황 마사지 업소와 공부상 일반음식점의 용도 차이, 상업용 부동산의 시세 및 환금성 검증까지 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 저렴하다는 평가도 할 수 없습니다.