광주지방법원 2026타경31165. 광주 북구 운암동 442-2 소재 토지와 건물에 대한 경매입니다. 감정평가상 주된 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 별도의 단층 변소 건물도 확인됩니다. 공부상 1층 일용품소매점·2층 사무실로 기재된 내용과 실제 이용상태가 다른 복합용도 물건입니다.

현재 소유자는 정영미이며, 2014년 10월 24일 설정된 동운새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 말소된다는 것과 건물 전체를 문제없이 인도받는다는 것은 별개의 판단입니다. 현재의 핵심 쟁점은 상가·주택의 임차관계, 미상 점유자의 보증금, 실제 점유 상태, 그리고 가격의 적정성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준은 2014년 10월 24일 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 같은 금융기관의 후순위 근저당권 및 백종원의 근저당권, 북구의 후순위 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 유니메드제약주식회사의 전세금 10,000,000원 전세권은 2011년 11월 10일 말소됐습니다. 정상화의 보증금 90,000,000원, 건물 2층 전부에 관한 주택임차권등기도 2026년 4월 15일 해제로 말소됐습니다. 정상화가 신청한 종전 강제경매 역시 취하에 따라 2026년 3월 27일 말소됐습니다. 따라서 이 종전 임차권을 현재 임차인의 보증금에 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 확인 대상

현재 조사된 실제 임차인·점유 관련 인원은 4명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 백종원이고, 나머지 3명의 보증금과 임대차 조건은 미상입니다. 현재 신고된 전입일은 모두 말소기준권리인 2014년 10월 24일 이후입니다. 다만 상가의 사업자등록·점유관계와 미상 점유자의 권원은 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판단은 신고된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기초로 합니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 사람은 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정하지 않고 추가 확인 대상으로 표시했습니다. 주택과 상가의 대항요건은 서로 다르며, 상가의 사업자등록 등 별도 요건은 확인이 필요합니다. 승계란은 보증기관의 대위·승계신고 해당 여부입니다.

③ 가격 판단 — 신건 513,383,340원이 싼지는 알 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 513,383,340원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 전액이 입찰 기준입니다. 하지만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.

특히 이 물건은 일반적인 아파트가 아닌 상가·주택 혼합건물과 토지입니다. 토지의 가치, 건물의 상태, 상가 수익성, 주택 임대수요 등을 함께 검토해야 합니다. 감정가 자체가 시세보다 낮거나 높다는 결론을 내릴 수 없으므로, 신건 가격에 대한 할인율이나 가격 메리트를 인정하지 않습니다.

유찰 시나리오는 가정된 최저매각가와 채권 배당 결과입니다. 향후 실제 매각조건이나 시세를 보증하지 않으며, 각 회차의 인수액 0원은 확인된 권리관계를 전제로 한 추정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 513,383,340원 가정)

채권최고액 기준의 기계적 배당 추정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액은 별도로 반영되지 않았습니다. 백종원의 근저당권 배당과 임차보증금 배당요구는 서로 다른 권리로, 중복배당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액으로 채권최고액 합계 전부를 충당하지 못합니다. 특히 을구 8번 백종원의 근저당권은 채권최고액 110,000,000원에 대해 76,849,507원만 배당되는 것으로 추정됩니다.

여기서 주의해야 할 점은 채권자의 미배당금과 매수인의 인수금은 같지 않다는 것입니다. 후순위 근저당권은 배당을 전액 받지 못해도 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만 별도 인수 대상인 임대차권리 등이 발견되면 매수인의 실제 부담 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 소재 벽산블루밍 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택과 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 주된 건물의 1층은 일반음식점, 2층과 3층은 주택이며 별도 단층 변소가 있습니다. 상가와 주택의 이용수익 및 명도 문제를 각각 검토해야 합니다.
• 건물구조. 주된 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 인조석붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지와 몰탈 위 페인팅 등의 마감입니다. 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 일반적인 위생설비와 급배수설비가 있으며 주택으로 이용되는 2층과 3층에는 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지이용규제. 준주거지역, 토지구획정리사업지구, 상대보호구역, 전통상업보존구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 구체적인 제한과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·현황. 공부상 1층 일용품소매점, 2층 사무실이지만 실제로는 1층 일반음식점, 2층 주택으로 이용됩니다. 감정평가상 3층도 주택입니다. 실제 이용의 적법성과 인허가 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 상가·주택 혼합건물은 개별 이용상태와 임대수익이 가격에 영향을 미칩니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 현재 환금성의 우열이나 적정 매각가를 단정하기 어렵습니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 이용상태와 관련된 건축물대장 및 인허가 확인은 별도로 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 백종원 관계 확인. 1층 일부 보증금 140,000,000원의 계약서, 보증금 지급내역, 배당요구서, 근저당권자와의 관계를 대조하세요.
• 상가 대항요건 확인. 1층이 일반음식점으로 이용되는 만큼 실제 영업자·사업자등록일·점유개시일 등을 확인하세요. 주민등록 전입일만으로 상가 임차인의 권리를 판단해서는 안 됩니다.
• 미상 점유자 확인. 김철형·김원석·김태현의 실제 점유 여부, 점유 부분, 보증금, 임대차계약 및 확정일자를 확인하세요.
• 기존 임차권 말소 확인. 정상화의 주택임차권등기는 2026년 4월 15일 말소됐습니다. 실제 인도 여부 및 현재 점유자와의 관계를 확인하세요.
• 배당순위 확인. 근저당권 채권최고액 기준으로 계산된 배당표와 실제 채권잔액, 조세채권, 임차인 배당요구의 순위를 구별해 검토하세요.
• 공부상 용도와 현황 대조. 1층 일반음식점, 2·3층 주택 이용이 건축물대장 및 관련 인허가에 부합하는지 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 준주거지역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등과 관련한 실제 제한을 확인하세요.
• 시세·수익성 검증. 인근 유사 토지·상가주택의 거래사례, 임대료, 공실 가능성 및 건물 상태를 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요.
• 명도비용 검토. 상가와 주택의 점유자를 각각 확인하고 인도명령 가능 여부, 이사·영업 이전 협의 및 관련 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 동운새마을금고의 2014년 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당액이 발생하더라도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리분석의 결론을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 백종원의 보증금 140,000,000원과 배당요구, 근저당권자와의 동일 이름 문제, 다른 3명의 미상 임차관계는 추가 확인이 필요합니다. 1층 상가·상층 주택의 혼합 이용상태 역시 일반적인 단일 주택과 다른 점유·명도 위험을 만듭니다.

더욱이 최저매각가 513,383,340원이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 실거래 또는 수익가치 검증 없이는 저렴한 매수라고 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 후순위 부담은 소멸하지만, 임차관계와 가격 적정성은 보류입니다. 본건은 낙찰가 자체보다 실제 점유자 확인, 상가 대항요건 검증, 임대차의 진정성, 토지·건물의 시세 확인이 선행돼야 하는 경매물건입니다.