서울남부지방법원 2025타경11279. 금천구 가산동 세교예지안10차 8층 801호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 272,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 174,080,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기부에는 임차인 이다혜의 주택임차권이 보증금 270,000,000원으로 등기되어 있습니다.
임대차계약일은 2021.04.03, 확정일자는 2021.04.05, 점유개시일은 2021.05.15, 주민등록일은 2021.05.20입니다. 경매개시결정일인 2025.07.30보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 보통의 매각이라면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 떠안아야 합니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행되면, 원칙상 인수액 99,157,120원은 매수인에게 청구되지 않아 실질 인수 0원*으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제8층 제801호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산로3길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2020.12.28 |
| 소유자 | 박향숙 (2020.12.10 매매, 2021.05.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
2021.01.26 설정된 스카이저축은행·조은저축은행의 공동담보 근저당권은 2021.05.11 모두 해지·말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 이후 박향숙에게 소유권이 이전됐고, 2023.06.14 이다혜 명의의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2025.07.30 강제경매개시결정입니다. 임차인의 계약·확정일자·점유·전입은 모두 그보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이다혜 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.05.15 전입 2021.05.20 확정 2021.04.05 | 270,000,000원 배당요구 2023.06.14 | 대항력 있음 우선변제 실제 임차인 | 원칙상 99,157,120원 특별조건 적용 시 0원* |
이다혜는 보증기관의 중복 신고나 대위·승계 표시가 있는 신고인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금 270,000,000원을 한 차례만 반영해야 하며, 별도의 보증기관 임차인 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 유찰 회차별 부담 — 낙찰가는 내려가도 원칙상 인수는 증가
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수액 | 특별조건 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 174,080,000원 | 99,157,120원 | 174,080,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 139,264,000원 | 133,485,696원 | 139,264,000원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 111,411,200원 | 160,948,557원 | 111,411,200원 |
특별매각조건을 제외한 일반적인 선순위 임차권 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄어 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 회차는 99,157,120원, 3회 유찰 시 133,485,696원, 4회 유찰 시 160,948,557원입니다.
따라서 최저가만 보고 “감정가의 64%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 원칙상 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 273,237,120원입니다. 다만 이번 사건은 특별매각조건이 있어 그 조건이 유효하게 이행되는 경우에만 낙찰가가 곧 실질취득가가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 이다혜 보증금 | 270,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 예상 미배당액은 99,157,120원입니다. 배당표상 원칙적인 매수인 인수액도 99,157,120원이지만, 특별매각조건의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 삼익아파트 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·근린생활시설·오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 세교예지안10차까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 8층 801호이며 사용승인일은 2020.12.28입니다.
- 도로. 건물 남측으로 가산로3길이 소재합니다.
- 토지이용. 준공업지역·지구단위계획구역이며 소로1류에 접합니다. 과밀억제권역과 장애물제한표면구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 도면과 외부관찰 등에 의해 조사됐으므로 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기 대상, 효력 발생 시점, 조건 이행 주체와 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 매각대금 납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 법원에 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 원칙상 인수 구분. 조건 적용 전 원칙상 인수액은 99,157,120원이며, 조건이 이행되는 경우에만 실질 0원*입니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 설정된 건물이므로 현재 점유 상태와 인도 시기, 열쇠 인계 절차를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.14 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각에 따른 처리와 잔존 효력을 원본 서류로 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 내부조사가 외부관찰과 건축물대장 도면 등에 의한 것으로 기재되어 있으므로 수리 범위와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘확약의 실행’이 핵심
이 물건은 감정가 272,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 174,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 270,000,000원의 선순위 임차권이 있어 일반적인 권리관계만 보면 현재 회차에서 99,157,120원을 인수해야 합니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 증가하므로, 최저가만 낮아지는 구조를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 그대로 이행되면, 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*이고 현재 회차의 실질취득액은 174,080,000원입니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건 확인 시 인수 실질 0원”입니다. 입찰 전에는 할인율보다 잔액청구권 포기와 임차권 말소가 실제로 보장되는지를 먼저 확인해야 합니다.
* ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 경우를 전제로 합니다. 조건을 적용하지 않은 원칙상 현재 회차 인수액은 99,157,120원입니다.
