광주지방법원 2026타경31663. 담양군 봉산면 유산리 293-1에 있는 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 1층 음식점 및 주거용, 2층 사무실용으로 이용되며, 부속사에는 창고와 변소가 있습니다. 2층 사무실은 현재 공실로 조사됐습니다.

소유자는 김용님이며, 2023년 2월 7일 설정된 봉산농업협동조합 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금과 소상공인시장진흥공단의 가압류가 설정됐고, 신용보증기금이 강제경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

하지만 이 사건에서는 권리분석만으로 입찰 판단을 마칠 수 없습니다. 매각에 포함되는 건물과 제외되는 시설의 구분, 불명확한 토지 경계, 주거 부분의 점유관계가 낙찰 후 활용과 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리

말소기준권리는 2023.02.07 설정된 봉산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 김용님입니다. 해당 근저당권은 토지 유산리 293-1을 공동담보로 기재하고 있습니다.

그보다 앞선 수북농업협동조합 근저당권(채권최고액 80,000,000원)은 2023.02.07 해지를 원인으로 말소됐습니다. 담양군의 종전 압류 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리가 현재 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

말소기준 이후 설정된 신용보증기금 가압류 15,110,343원, 소상공인시장진흥공단 가압류 8,071,869원, 신용보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수금액은 0원입니다.

② 임차·점유 및 매각 범위 — 현장 확인이 관건

신고·조사된 임차인은 없습니다. 다만 1층 일부가 주거용으로 이용되고 있으므로, 임차인 조사 내역이 없다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 대항력 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

임차보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 주거 부분의 실제 점유자가 있다면 대항력 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 287,728,260원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 강제경매개시결정 항목은 별도 채권액을 확정하지 않아 0원으로 계산됐습니다.

신건 최저가 287,728,260원에 매각된다는 가정에서 채권자 배당 합계는 143,182,212원, 예상 소유자 잔여금은 139,717,852원입니다. 계산에 반영된 채권의 미배당액은 0원이며, 매수인에게 승계되는 것으로 산정된 금액도 0원입니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

최저매각가가 내려가면 소유자에게 돌아갈 잔여금도 줄어듭니다. 제공된 회차별 배당 시뮬레이션에서는 각 회차의 채권자 배당부족액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 유찰에 따른 가격 하락이 곧 시세 대비 저가 매수를 의미하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 담양군 봉산면 유산리 마산마을 서측 인근 도로변에 위치합니다. 주변은 국도 및 고속도로 인근의 농촌·농경지대입니다.
• 교통. 국도와 접하며 인근에서 고속도로 IC로 연결할 수 있어 차량 접근이 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 본건 건물 1층은 음식점 및 주거용, 2층은 사무실용이며 현재 공실입니다. 부속사는 창고 및 변소로 이용됩니다.
• 건물 구조. 본건 건물은 철근콘크리트조 및 증축 조립식판넬조의 슬래브·조립식판넬지붕 2층 건물입니다. 부속사는 조적조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
• 설비. 일반적인 전기시설, 급배수시설, 위생설비, 전기패널 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지이용규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역이 포함되며, 자연녹지지역과 개발제한구역에도 일부 저촉됩니다. 구체적인 규제 경계와 건축·사용 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시됩니다. 다만 증축 창고 18㎡의 멸실 추정과 매각 제외 컨테이너는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 경계. 서측 및 남측 인접지와의 현황경계선이 불투명한 것으로 조사됐습니다. 현장 경계표시와 지적도, 필요시 측량을 통한 확인이 중요합니다.
• 환금성. 농촌 지역의 복합용도 건물과 토지를 함께 매수하는 구조입니다. 주거 전용 부동산보다 용도 적합성과 시설 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있어, 비교 거래 및 실제 활용 가능성을 확인한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 대조. 토지·본건 건물·부속사 및 제시외 철재조천막지붕 단층 다용도 건물의 위치와 매각 포함 여부를 감정평가서·매각물건명세서·현장에서 대조하세요.
• 컨테이너 소유·점유관계. 주거용 컨테이너박스 2조는 매각 제외 대상입니다. 소유권과 사용관계, 낙찰 이후 존치 가능 여부를 확인하세요.
• 현황경계 확인. 서측 및 남측 인접지와의 불명확한 경계를 지적도와 현황에 맞춰 확인하고 필요하면 측량을 검토하세요.
• 주거 부분 점유조사. 1층 주거 부분에 실제 점유자가 있는지, 임차인이라면 전입·점유·보증금·확정일자와 대항력 성립 여부를 확인하세요.
• 멸실 추정 창고. 2002.01.15 증축된 조립식 판넬조 창고 18㎡의 실제 멸실 여부와 공부상 정리 상태를 대조하세요.
• 규제 및 활용 가능성. 개발제한구역 일부 저촉과 용도지역·지구단위계획 관련 제한이 향후 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 용도의 토지·건물 거래와 현재 시설 상태를 비교해 입찰가격의 적정성을 별도로 검토하세요.
• 배당·채권 확인. 신용보증기금의 신청 청구금액 15,718,130원과 가압류 청구금액 15,110,343원의 관계를 확인하고 정확한 채권계산서 및 배당순위를 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 리스크 0”

이 사건은 권리관계와 실제 부동산의 이용·점유관계를 구분해서 봐야 합니다. 2023년 봉산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표 기준 인수액도 0원입니다.

반면 실제 매수 판단에서는 확인할 문제가 적지 않습니다. 주거용 컨테이너박스 2조는 매각에서 제외되고, 서측·남측 토지 경계가 불투명합니다. 1층 주거 부분의 점유관계도 확인해야 하며, 실거래 비교가격이 없어 감정가의 적정성도 검증되지 않았습니다.

결론은 권리상 매수 가능성을 검토할 수 있지만, 가격과 현장 상태의 확인이 먼저인 물건입니다. 신건 최저매각가 287,728,260원에 바로 입찰하기보다는 매각 범위, 점유, 토지 경계, 이용규제와 비교 시세를 확인한 뒤 적정 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.