서울남부지방법원 2025타경11310. 서울 강서구 화곡동 더제이캐슬 제3층 제302호로, 감정평가상 도시형생활주택 (단지형다세대)로 이용 중입니다. 이 사건은 일반적인 “선순위 대항력 임차인 인수형” 계산과 특별매각조건이 충돌하는 구조입니다. 임차인 윤경진의 임대차계약일과 확정일자는 2020.11.06, 전입·점유개시는 2020.12.14로, 말소기준인 2022.04.04 안산세무서 압류보다 앞섭니다. 따라서 특별조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

현재 최저가 167,040,000원에서 집행비용 3,138,560원을 우선 차감하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 163,901,440원입니다. 보증금 246,000,000원 중 82,098,560원이 남으므로, 일반 원칙에 따른 총부담은 낙찰대금과 인수액을 합한 249,138,560원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 미배당액은 오히려 증가합니다. 즉 특별조건이 없다면 감정가의 64%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별조건

등기부상 2020.09.22. 설정된 포항수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.12.14. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2022.04.04. 안산세무서장 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류, 남동세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 임차인 윤경진은 2020.12.14. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2020.11.06.입니다. 2023.01.12. 보증금 246,000,000원의 주택임차권등기와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자이며 임차인 수에 별도로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리해야 한다

* 특별매각조건이 원문대로 적용되고 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 완료되는 것을 전제로 한 금액입니다. 특별조건 밖의 별도 점유관계나 행정상 의무까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 167,040,000원으로 감정가 261,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건과 정확히 대응하는 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더제이캐슬은 15세대 규모이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차 역시 2회 유찰 상태와 일치합니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)

현재 계산상 임차인 보증금 미배당액은 82,098,560원입니다. 국세·지방세 압류액과 당해세 여부는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 세금이 우선 차감되면 임차인의 룰상 미배당액은 더 커질 수 있으나, 특별매각조건이 그대로 이행되면 주택도시보증공사의 잔액 반환청구는 포기되는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울우장초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상6층 건물의 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2020.09.07입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 대체로 평지의 정방형 토지로 북서측과 남서측 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 건물이고 정확히 대응하는 실거래 비교자료가 없어, 인근 동급 다세대의 실제 거래가와 매물 호가를 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기 대상, 포기 시점, 임차권등기 말소 절차와 별도 제출서류를 법원 기록에서 확인하세요.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차의 원칙상 미배당액은 82,098,560원이며, 특별조건 이행 때만 실질 0원입니다.
• 세금 압류. 안산세무서·서울특별시·남동세무서 압류가 있으므로 당해세 여부와 예상 배당순위를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록말소 여부, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무의 잔존 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 퇴거했는지, 열쇠 인도와 명도 협의가 필요한지 현장에서 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가의 64%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 신축 다세대의 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 특별조건의 확실성

이 사건을 일반적인 대항력 임차인 물건으로 계산하면, 현재 최저가 167,040,000원에 보증금 미배당액 82,098,560원이 더해져 총부담은 249,138,560원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지므로 싸지는 폭이 제한됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 실제 이행되면, 매수인의 보증금 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.

따라서 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 특별매각조건의 적용 범위와 이행 절차입니다. 조건을 확정하지 않은 채 응찰하면 8,209만원의 인수위험을 잘못 누락할 수 있고, 반대로 조건을 정확히 확인하면 2회 유찰된 167,040,000원에 취득하는 구조가 됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 별도 현장조사로 검증해야 하며, 민간임대주택등기와 세금 압류도 확인 전까지는 남은 리스크입니다. 보증금 조건부 합격, 가격은 추가 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.