서울남부지방법원 2025타경11334. 서울 강서구 화곡동 리빙하우스 4층 401호, 전용 34.74㎡의 다세대주택입니다. 소유자 최혜현은 2021.10.07. 거래가 232,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025.08.01. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 현재 금액이 있는 핵심 권리는 임차권자 김영성의 임차보증금 232,000,000원입니다.

이 사건은 표면상 “보증금 232,000,000원 대항력 임차권” 때문에 매수인이 거액을 인수하는 구조로 보입니다. 현재 회차 배당표만 계산하면 김영성에게 112,787,200원이 배당되고 119,212,800원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용은 임차보증금 약 232,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 구조를 바꿉니다. 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 김영성 관련 미배당액은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 다만 이 조건은 김영성 임차권과 주택도시공사의 반환청구권에 관한 것이며, 강인석의 보증금 미상 위험까지 없애주는 조건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약, 미상 점유는 별도

경서농업협동조합의 144,000,000원 근저당권은 2018.07.05. 이미 말소됐고, 신탁등기도 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.08.01. 강제경매개시결정입니다. 김영성의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있지만, 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 예정하고 있습니다.

② 시세 비교 — 할인율은 크지만 하락 추세

리빙하우스5차는 2015.11.27. 사용승인된 13세대 규모이며, 이 물건과 유사한 면적의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 207,333,333원보다 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 2건의 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다.

현재 최저가 115,200,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%입니다. 김영성 관련 인수가 확약대로 실질 0원이 된다면 숫자상 진입가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -15.9% 하락한 추세이고, 거래 표본도 3건에 불과합니다. 더구나 강인석의 미상 보증금이 확인되지 않았으므로, 현재 최저가만 보고 확정적으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,200,000원 가정)

배당표상 김영성의 미배당액은 119,212,800원이지만, 주택도시공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 김영성 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 강인석의 보증금은 반영되지 않았습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈 때 김영성 미배당 인수액이 그만큼 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 고정 구조를 해소하지만, 강인석 위험은 금액 산정 자체가 불가능한 별도 변수입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월정초등학교 북측 인근이며, 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층이며, 승강기·위생·급배수·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 13세대 규모이고 확인된 실거래가 3건이며 최근 거래 추세가 -15.9%여서, 가격 산정은 전체 평균보다 최신 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 195,000,000원을 우선해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 이행 절차·시점·제출서류를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 강인석 보증금 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해 별도 인수액을 산정해야 합니다.
• 점유 관계 확인. 김영성 임차권등기와 강인석의 현재 점유가 어떤 관계인지 현장조사와 원본 기록으로 대조해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균 207,333,333원보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선하고, -15.9% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 협의 및 인도명령 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 위험은 미해소”

이 사건의 핵심은 보증금 232,000,000원 임차권 자체가 아니라 특별매각조건의 적용 범위입니다. 김영성에게 형식상 119,212,800원의 미배당액이 생기지만, 주택도시공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 부분은 실질 0원*입니다. 따라서 김영성 보증금 때문에 실질취득비용이 232,000,000원에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 결론이 달라집니다.

반면 강인석은 2024.05.10. 전입했지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 이 위험은 김영성 관련 확약 밖에 있으므로 별도로 남습니다. 현재 최저가 115,200,000원은 최근 12개월 평균의 59.1%지만, 최근 시장은 -15.9% 하락했고 강인석의 인수액도 확정되지 않았습니다. 김영성 권리는 조건부 해소, 강인석 권리는 확인 전 보류. 가격보다 먼저 미상 임차관계를 금액으로 확정해야 하는 물건입니다.

* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 김영성 임차권등기를 말소하는 경우를 전제로 합니다. 강인석의 미상 임차관계에는 적용되지 않습니다.