인천지방법원 2025타경1464. 인천 부평구 부평동 미주쉐르빌 5층 503호, 전유부분 39.82㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권태익이며, 2020년 12월 28일 거래가액 118,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 관련 압류가 이어졌고, 임차인 이지선이 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

이 물건에서 가장 먼저 살펴볼 것은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 임차인 이지선의 대항력과 미배당 보증금 인수 조건입니다. 이지선은 2020년 12월 28일 주민등록 및 점유를 시작했고, 최초 확정일자는 2020년 12월 1일입니다. 말소기준권리인 2023년 8월 16일 남동구 압류보다 앞서는 임대차 관계로, 매각물건명세서에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권임을 명시하고 있습니다.

등기된 임차보증금은 최초 118,000,000원에서 128,000,000원으로 변경된 내역이 확인됩니다. 이는 별도 임차인 2명의 보증금이 아니라 동일 임차인의 계약 변경 내역입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 분석 기준 임차보증금은 128,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금

등기상 말소기준권리는 2023년 8월 16일 남동구 압류입니다. 이후 서울특별시·부평구 압류와 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차인의 대항력은 임차권등기가 설정된 시점만으로 판단할 수 없습니다. 이지선의 주민등록·점유개시가 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금에 관한 인수 문제가 남습니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험의 핵심

확정일자는 등기부에 기록되어 있으나, 실제 우선변제 순위와 배당액은 선순위 조세채권의 성격·법정기일 및 배당절차에 영향을 받을 수 있습니다. 따라서 확정일자 보유 사실만으로 전액 배당을 보장할 수 없습니다.

③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 증가합니다. 결국 실제 취득에 필요한 금액은 보증금 수준에 집행비용 등의 영향을 더한 금액으로 사실상 고정되는 구조입니다.

실질취득금액은 각 회차 예상 낙찰가와 예상 미배당액의 합계입니다. 미배당액을 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액으로 인수하는 경우의 계산이며, 실제 배당결과·우선 조세채권·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

집행비용은 2,620,000원으로 추정된 금액입니다. 이지선의 신청채권 128,000,000원 중 예상배당은 127,380,000원이며, 부족액은 620,000원입니다. 이 미배당액은 배당대상 채권과 대항력 임차보증금이 동일 채권임을 전제로 인수위험에 반영한 금액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따른 변동은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 시세 판단 — 실질취득금액 기준으로 접근

이 물건은 주변 실거래 시세와의 객관적인 비교가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 130,000,000원을 곧바로 시장가격으로 간주하거나, 유찰된 최저매각가를 근거로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 경매에서는 일반적인 가격 비교 방식이 적절하지 않습니다. 인수 대상 보증금 잔액이 존재하므로, 주변 다세대주택 거래가격과 비교해야 하는 것은 최저매각가가 아닌 실질취득금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로, 2002.06.07 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 세장형입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련하여 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있습니다. 지정기간 종료 이후의 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 아파트처럼 단지 내 동일 평형 거래를 직접 비교하기 어려울 수 있습니다. 건물 연식과 개별 호실 상태, 주변 거래사례를 함께 검토해야 합니다. 특히 본건은 인수보증금 때문에 유찰에 따른 가격 경쟁력 개선이 제한됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수조건 재확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 임차권등기와 보증금 잔액 인수 조건을 반드시 원본으로 확인하세요. 등기 말소와 보증금 반환채무 소멸을 혼동하면 안 됩니다.
• 보증금 총액 확인. 최초 보증금 118,000,000원과 변경 보증금 128,000,000원은 동일 임차인의 계약 내역입니다. 현재 반환 대상 보증금과 계약 변경의 유효성을 확인하세요.
• 배당순위 및 조세채권 검토. 남동구·서울특별시·부평구 압류와 관련된 세금 종류, 법정기일, 배당우선순위를 확인하세요. 임차인 배당액 감소는 인수액 증가로 이어질 수 있습니다.
• 동일인 채권 확인. 경매신청인과 임차인이 모두 이지선이므로 신청채권 128,000,000원과 임차보증금 128,000,000원의 동일성 및 중복 여부를 검증하세요.
• 인수액을 합산한 입찰가 검토. 현재 회차뿐 아니라 유찰 시나리오에서도 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 총부담을 계산해야 합니다.
• 실거래가 확인. 부평동 일대의 유사한 연식·전유면적·층수의 다세대주택 실거래를 확인하고, 실질취득금액과 비교하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 반환채무 이행 조건을 확인하세요. 보증금 인수와 주택 인도 문제를 함께 검토해야 합니다.
• 건물 상태 및 관리비. 사용승인일이 2002.06.07인 건물로, 누수·외벽·설비·공용부분 관리 상태와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당 관련 문건과 변경사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도, 인수보증금은 남는다”

이 물건은 단순히 감정가 130,000,000원의 다세대주택으로 접근해서는 안 됩니다. 권리분석의 중심에는 128,000,000원의 대항력 있는 임차보증금이 있습니다.

말소기준은 2023.08.16 남동구 압류이지만, 임차인 이지선의 주민등록과 점유는 그보다 앞선 2020.12.28입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

신건에서는 예상 미배당액이 620,000원에 그치지만, 유찰 시에는 부족액이 커집니다. 2회 유찰 후 예상 낙찰가가 83,200,000원까지 낮아져도 실질취득금액은 129,897,600원입니다. 낙찰가 하락분의 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 상쇄되는 것입니다.

여기에 국세·지방세 압류로 인한 배당 변동 가능성까지 있습니다. 반면 실제 시장가격과의 비교는 확인되지 않아, 현 단계에서 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다.