인천지방법원 2025타경1758. 인천 미추홀구 도화동에 위치한 예가지움 다동 4층 402호의 임의경매 사건입니다. 소유자 김진솔 명의로 2023년 11월 20일 소유권이 이전되었고, 같은 날 농협은행주식회사의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 관악신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준권리는 농협은행의 근저당권입니다. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 등기된 담보권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 권리상 인수 부담이 작다는 사실과 경제적으로 유리한 가격이라는 사실은 별개입니다. 예가지움다동은 10세대 규모의 다세대 건물이고, 확인된 매매 사례도 제한적입니다. 과거 거래가격과 신건 최저가 사이에 차이가 있더라도 최근 거래와 면적이 일치하는 비교 사례가 충분해야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2023년 11월 20일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 288,200,000원으로, 최저매각가 245,000,000원보다 큽니다. 다만 채권최고액은 담보의 한도액이므로 실제 채무잔액과 동일한 금액으로 해석해서는 안 됩니다. 경매신청 청구금액은 273,861,410원입니다.

특히 등기부에 등장하는 관악신용협동조합의 2,160,000,000원 근저당권을 현재 남아 있는 선순위 담보권으로 오인해서는 안 됩니다. 해당 근저당권은 2023년 11월 20일 일부포기를 원인으로 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 인수권리로 계산하지 않습니다.

임차인·점유관계 — 전입자 1명 확인

현황조사와 매각물건명세서에는 최온윤이 전입자로 확인됩니다. 전입신고일은 2023.11.27로, 농협은행 근저당권 설정일인 2023.11.20보다 늦습니다.

전입자 1명이 확인되지만, 보증금·월세·확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다.

확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부와 배당순위를 확정할 수 없습니다. 또한 보증금이 밝혀지지 않았으므로 소액임차인 최우선변제 가능성도 별도로 확인해야 합니다. 이러한 사항은 실제 배당액에 영향을 줄 수 있지만, 현재 확인된 전입일을 기준으로는 농협은행 근저당보다 앞서는 대항력을 인정하기 어렵습니다.

② 시세 비교 — 91.1%라는 숫자의 함정

예가지움다동의 확인된 실거래 사례는 2024년 4월 거래 1건입니다. 거래금액은 269,000,000원이고, 거래된 주택의 전용면적은 63.8㎡, 거래층은 5층입니다.

최저매각가 245,000,000원은 이 거래금액의 91.1%입니다. 단순 금액 차이는 24,000,000원으로, 숫자만 보면 할인된 가격처럼 보일 수 있습니다.

그러나 가격 판단에는 다음 차이가 중요합니다.

• 거래 시점. 비교 거래는 2024.04에 이루어졌습니다. 2026년 매각 시점의 가격을 직접 보여주는 거래는 아닙니다.
• 면적 차이. 경매 대상의 전용면적 기준은 59.6㎡이고, 비교 거래는 63.8㎡입니다. 서로 완전히 동일한 면적의 거래가 아닙니다.
• 표본 부족. 확인 거래가 1건뿐이므로 평균값 역시 해당 거래가격과 같습니다. 단일 거래를 단지의 대표 시세로 단정하기 어렵습니다.
• 현재 시장 판단. 가격의 상승·하락 추세를 확인할 만한 연속적인 거래가 부족해 최근 시세와 환금가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균으로 표시된 가격 역시 269,000,000원(1건)이지만, 확인 가능한 실제 거래일은 2024.04입니다. 따라서 이 금액을 매각기일에 가까운 최근 12개월의 독립적인 거래 평균으로 받아들이기에는 시점상 한계가 있습니다.

이 물건의 가격 경쟁력은 실제 입찰금액과 매각기일에 가까운 동일 면적 거래 사례를 대조한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 지금 단계에서는 과거 비교가격 대비 차이만 확인될 뿐, 현재 시장에서의 할인 여부는 충분히 입증되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 농협은행 근저당권에 배당하는 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서·배당요구·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 시 배당 변화

현재 신건 가격과 유찰 시나리오를 비교하면, 낙찰가격이 내려갈수록 농협은행의 예상배당액은 감소하고 채권최고액 기준 미배당 금액은 증가합니다.

시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 가격이 내려가면 산정상 취득대금도 내려갑니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가는 확정된 것이 아니며, 가격이 하락하더라도 그 자체로 시세 대비 저렴함이 입증되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지·건물 자료 기준)

• 건물 성격. 예가지움다동은 2022.12.07 준공된 10세대 규모의 다세대 건물입니다. 대규모 아파트단지와 달리 동일 건물 내 거래 표본이 제한적일 수 있으므로 매도 시점과 거래가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있으므로 입찰 전 적용되는 규제와 거래 절차를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대지이고 토지면적은 157.8㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 해당 토지면적을 개별 호수의 전유면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,347,000원/㎡입니다. 이는 토지가격 관련 지표이며 해당 다세대 주택의 실거래 시세와 동일한 개념은 아닙니다.
• 이용 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다. 구체적인 제한사항은 각 규제의 적용 범위에 따라 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 확인된 거래는 2024년의 1건입니다. 거래량이 충분히 확인되지 않아 매각 소요기간과 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다. 10세대 규모와 제한적인 거래 표본을 고려해 환금성을 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최온윤의 임대차·점유관계. 전입일은 2023.11.27로 말소기준권리 이후입니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 대항력이 없다는 판단과 실제 인도 완료는 별개입니다. 점유자의 신분과 점유 근거를 확인하고 필요한 인도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 근저당권 말소 확인. 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 관악신용협동조합의 기존 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 권리 변동을 재확인해야 합니다.
• 실거래가격 재검증. 비교 사례는 2024.04 거래 1건으로 전용면적 63.8㎡입니다. 대상 전용면적 59.6㎡와 차이가 있으므로 보다 가까운 시점의 유사 면적 실거래 사례를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저매각가 245,000,000원, 1회 유찰 가정 196,000,000원, 2회 유찰 가정 156,800,000원입니다. 각 금액을 실제 시장가격과 비교해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 채권 배당 확인. 농협은행의 채권최고액은 288,200,000원, 경매 청구금액은 273,861,410원입니다. 예상배당에서 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수금액과 구별해야 합니다. 실제 채권액 및 조세·임차인 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하고, 낙찰 이후 부담할 수 있는 비용을 별도 산정해야 합니다.
• 건축물 상태. 내부 상태와 실제 이용 현황을 확인하고, 건축물대장·등기부·현황조사 사이에 차이가 있는지 대조해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 규제를 확인해야 합니다.
• 최종 서류 확인. 매각기일은 2026.11.12입니다. 입찰 전에 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증”

인천 도화동 예가지움 다동 402호는 등기상 인수권리의 구조가 비교적 단순한 경매물건입니다. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이전의 관악신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 조사된 전입자 최온윤의 전입일 역시 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 확인된 전입자의 보증금과 확정일자 등이 알려져 있지 않으므로 실제 임대차관계와 명도 가능성을 확인하는 절차는 필요합니다. 권리가 소멸한다는 이유만으로 점유 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

경제성에서는 시세 비교의 신뢰도가 가장 큰 제약입니다. 최저매각가 245,000,000원은 2024년 실거래가 269,000,000원의 91.1%이지만, 비교 거래는 1건에 불과하고 면적도 다릅니다. 2026년 매각 시점의 거래가격을 확인하기 어려우므로 단순 비교 비율을 근거로 저가 낙찰 기회라고 평가하기 어렵습니다.

또한 10세대 규모의 다세대 건물이라는 점에서 거래 표본의 부족과 환금성 불확실성을 함께 고려해야 합니다. 현재 신건 가격에서 적극적인 가격 가점을 부여하기보다는 동일 면적의 최근 실거래 검증과 점유관계 확인을 먼저 마치는 것이 합리적입니다.