인천지방법원 2025타경1929. 인천 미추홀구 학익동의 소규모 다세대주택 ‘우솔빌’ 4층 401호입니다. 2018년 준공된 6층 건물로, 철근콘크리트 구조이며 승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 소유자 이진순 씨가 2019년 4월 매매로 247,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권을 설정했습니다. 이후 대부업체와 개인 채권자의 근저당이 추가되면서 담보권이 여러 겹으로 형성됐고, 2025.12.15 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 복잡해 보이는 근저당의 순위입니다. 가장 먼저 설정된 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 앤알캐피탈 및 최영일의 근저당은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 담보권의 인수 위험은 없습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계까지 깨끗하다고 단정해서는 안 됩니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 거래가 175,000,000원인데 최저매각가는 221,000,000원입니다. 최신 거래가인 170,000,000원과 비교해도 51,000,000원 높습니다. 2023년의 230,000,000원 거래를 현재 시세의 근거로 삼기에는 최근 거래 흐름이 뚜렷하게 낮아졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 311-9 4층 401호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 재넘이길19번길 35 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 우솔빌 · 총 8세대 |
| 건물 위치 | 6층 건물 중 4층 401호 |
| 구조 및 설비 | 철근콘크리트구조 · 승강기 · 위생 및 급배수설비 · 도시가스 · 난방설비 |
| 거래 비교면적 | 68.78㎡ (비교 거래 표본 포함) |
| 준공일 | 2018.12.20 |
| 소유자 | 이진순 (2019.04.03 매매, 거래가액 247,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 146,112,065원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.30 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 184,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 소재지 참고 | 등기상 학익동 311-9·311-10은 필지 합병으로 현황 소재지 311-9로 기재. 외벽 표기는 우솔빌. |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후는 매각으로 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2019.04.30 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 184,800,000원입니다. 이후 설정된 근저당은 모두 말소기준보다 후순위입니다.
후순위 권리는 다음과 같습니다.
- 앤알캐피탈대부주식회사. 2022.07.15 설정된 채권최고액 19,500,000원 근저당입니다. 2023.06.15 주식회사 리드코프로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 동일 근저당권의 권리자 변경으로, 별개의 19,500,000원 채권을 추가 합산하면 안 됩니다.
- 최영일. 2022.11.11 설정된 채권최고액 15,000,000원의 근저당입니다.
- 최영일. 2023.04.19 별도로 설정된 채권최고액 15,000,000원의 근저당입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 0원 산정, 그러나 임대관계는 확인 필요
다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 임차인 명단이 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 공실이나 소유자 직접점유를 확정할 수는 없습니다.
따라서 현재의 인수 0원은 확인된 권리와 배당 산정에 따른 판단으로 이해해야 합니다. 현장에 별도 점유자가 존재한다면 보증금, 전입일, 확정일자, 점유개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이나 확정일자를 확인할 수 없는 점유자가 발견되면 대항력은 가능·미상으로 두고 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 높다
비교 대상은 우솔빌의 거래 사례입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 2건이고, 평균 거래금액은 175,000,000원입니다. 최신 거래는 2025년 11월의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 68.78㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 65.54㎡ | 5층 | 180,000,000원 |
| 2023.08 | 68.78㎡ | 4층 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
| 최신 거래 | 68.78㎡ | 2층 | 170,000,000원 |
가장 중요한 비교는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다.
- 최근 12개월 평균. 175,000,000원으로 최저가 221,000,000원보다 46,000,000원 낮습니다.
- 최신 거래. 2025.11 거래금액 170,000,000원으로 최저가보다 51,000,000원 낮습니다.
- 최근 가격 비율. 최저가는 최근 12개월 평균의 126.3%입니다. 최근 거래 기준으로도 가격 부담이 큽니다.
- 가격 추세. 최근 구간의 거래 추세는 과거 구간 대비 -23.9%입니다. 상승장이 아니라 하락 흐름을 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,894,000원 | - |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 184,800,000원 | 184,800,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈 설정분(리드코프 이전) | 19,500,000원 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최영일 | 15,000,000원 | 12,806,000원 | 2,194,000원 |
| 4. 근저당 · 최영일 | 15,000,000원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 기준 총 채권액은 234,300,000원이며, 예상 채권 배당액은 217,106,000원입니다. 미배당 채권은 총 17,194,000원입니다. 후순위 최영일의 근저당 두 건에서 미배당이 발생합니다.
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,894,000원으로 추정했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 후순위 담보권의 미배당액이 매수인에게 자동 인수되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권배당의 변화
제시된 회차별 매각 시나리오를 보면 유찰이 진행될수록 매수인에게 유리한 가격대가 형성될 수 있지만, 채권자 배당은 반대로 부족해집니다.
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 청구액 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 221,000,000원 | 184,800,000원 | 충족 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 176,800,000원 | 173,524,800원 | 충족 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 미충족 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 176,800,000원으로, 최근 12개월 평균 175,000,000원과 거의 비슷하지만 여전히 평균보다 1,800,000원 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 확실한 가격 메리트가 생긴다고 보기는 어렵습니다.
2회 유찰 시나리오의 141,440,000원은 최근 12개월 평균보다 낮은 수준입니다. 다만 이때 신한은행의 예상 배당액은 138,659,840원으로 신청채권 청구액 146,112,065원에 미달합니다. 차액은 7,452,225원입니다. 이는 채권자 배당의 문제이지, 말소기준 이후 소멸하는 근저당권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동, 인하대학교사범대학부속고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 특성. 대지 363.0㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 소로각지입니다. 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래 표본은 2건으로, 거래량이 제한적입니다. 아파트처럼 거래가격을 단순 일반화하기 어렵고 매도 시점의 수요와 개별 호수의 상태에 영향을 받을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 입찰 자제. 최저가 221,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 126.3%입니다. 최저가가 낮아 보이는 착시도 없으며, 현재 가격을 시세 메리트가 있는 가격으로 평가하기 어렵습니다.
- 최근 거래 재확인. 2025.11 최신 거래 170,000,000원과 2025.02 거래 180,000,000원을 우선 비교하세요. 2023.08의 230,000,000원 거래만으로 입찰가격을 높이지 마세요.
- 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자 및 점유개시일을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 부정해서는 안 됩니다.
- 채권계산서 확인. 신한은행 청구액 146,112,065원과 근저당 채권최고액 184,800,000원의 차이를 확인하세요. 실제 채권잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 앤알캐피탈에서 리드코프로 이전된 근저당은 동일 권리의 이전입니다. 중복 채권으로 합산하지 말고 실제 권리자를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 장기 미납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 현장 확인. 외벽 표기 우솔빌과 현황 소재지, 건물 출입 및 공용부분 상태, 해당 호수의 내부 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 토지이용계획과 토지거래허가구역 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리가 소멸한다 ≠ 신건이 싸다”
인천 2025타경1929 우솔빌 401호는 등기상 권리의 우선순위가 비교적 명확합니다. 2019.04.30 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 앤알캐피탈 및 최영일의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 등기상 담보권이 정리된다는 것과 실제 점유·임차인 문제가 없다는 것은 별개의 문제입니다. 입찰 전에 점유와 임대차관계를 확인해야 합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 221,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원보다 26.3% 높고, 최신 거래 170,000,000원보다도 30.0% 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -23.9%로 하락 방향입니다. 과거 230,000,000원 거래를 근거로 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다.
권리상 구조는 양호하지만, 신건 가격은 매력적이지 않습니다. 특히 소규모 8세대 다세대주택이라는 환금성 특성과 임대관계 미상이라는 변수를 함께 고려해야 합니다. 단순히 근저당이 소멸한다는 이유로 입찰할 물건은 아닙니다.
최종 판단: 권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 신건 입찰보다 유찰 이후 가격과 실제 점유관계를 확인하는 접근이 합리적입니다.
